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近日，有读者朋友向我咨询，想知道绿城晓月晴川怎么样，包括直播时也有不少读者提问。

本着负责任的态度，我决定现场调研后再给出自己的看法。

巧的是，刚好有媒体朋友提议一起调研李七庄。

既然如此，我们索性也顺便跑一趟旁边的金地藝華里，给大家提供更全面的参考。

01

先说结论。

1）李七庄的环内和环外是两个板块，没有可比性。

2）未来10年，李七庄还是有可能卖出溢价的。

3）想要跻身成为水西那样的改善板块，李七庄还有很长的一段路要走。

4）但是，资源和量级不够，李七庄不具备做豪宅的基础。

绿城和金地这两家房企，好像都格外偏爱西青。

水西，绿城、金地、天津城投，三足鼎立。

李七庄，绿城VS金地，分庭抗礼还是短兵相接？

先说水西。

在某种程度上，水西是一个奇迹。

最后一波地王倒逼开发商拔高产品定位，为天时；

水西公园，为地利；

绿城携TOP级产品系率先进驻敲定板块高端改善定位，为人和。

再看李七庄。

绿城和金地都是代建身份，很显然，都没有拿出水西项目的同等级产品系。

要知道，开发商对于不同的土地都有自己的考量标准。

格调在天津有3个A标项目，分别是格调初晴、格调瑰丽花园、信达格调美古花园。

中海在天津有2个峰境系，分别是中海峰境梅江、中海峰境南开。

金茂在天津有3座金茂府，分别是海河金茂府、上东金茂府、体北金茂府。

最高的产品标准、最好的产品系，一定是匹配开发商自己判定最好的地块。

很显然，从绿城和金地自己的内部评价体系出发，李七庄就比不上水西。

如果说水西定位高端改善，那么李七庄就是刚需刚改。

不过，也正是因为开发商没有拿出与水西同等的产品标准，也适度降低了李七庄的置业门槛，让这里成为了性价比之选。

02

绿城晓月晴川的正式售楼处还在建设中，区域沙盘和项目沙盘都只能看屏幕。

这种做法一般只适用于品牌力强的头部房企，小开发商根本不敢这么干。

首开楼栋清晰地标注出来了，一目了然。

约1.8的容积率，打造98-143㎡瞰景洋房社区，首开户型为98㎡、116㎡、132㎡。

赠送空间也在样板间划线，算是当前市场上的常规操作。

因为是毛坯交付，多了一些弹性操作，比如这个飘窗就是可以砸掉的，这样一来，卧室空间又能大一点。

门口设置储物间非常科学，既能收纳行李箱、滑板车，又能放置刚刚脱下来的外套。

虽然临时售楼处空间非常局促，备案价格公示也规规矩矩安排了。（非今日数据，照片拍摄于11月17日）

临售旁边就是工地现场，项目周边界面公开透明。

03

直接竞品金地藝華里步行可达，只需要穿过一条长长的围挡围合的道路。

看到庐山真面目时，还是被眼前的一幕吓一跳，一期已经全部封顶。

不由得发出感慨：

盖得也太快了！

开发商盖房的速度往往和资金实力呈正相关。

后来了解到，金地藝華里一分钱开发贷都没有，全部为自有资金开发，因为甲方财力雄厚。

有多有钱呢？

门口的路，也不打算麻烦地方了，甲方直接自掏腰包修路。

金地今年拿下了不少代建项目，金地藝華里应该是最低调的一个。

不过流速还是不错的。

因为卖得太快，原本计划要做的叠拼精装样板间也不做了。

金地藝華里和绿城晓月晴川的洋房户型面积也高度重叠，但金地藝華里容积率仅为1.6，有差异化的叠拼产品。

洋房为94㎡、114㎡、128㎡，上叠130㎡，下叠144㎡。

门口设置储物间、赠送空间在样板间划线，一样的配方。

我们还特意参观了叠拼实楼样板间，透过大大的落地玻璃，可以看到工地现场干活的工人非常多，也就难怪工程进度这么快了。

这一点，应该加分不少。

目前，金地藝華里洋房94㎡的户型，优惠后158万左右就可以上车。

上叠290-300万左右，下叠400-460万左右。

因为金地藝華里已部分实景呈现，交付时间也更早，营销端可用的销售道具更多。

04

聚焦李七庄，绿城VS金地怎么选？

金地藝華里9-10月借着政策的东风卖得非常好。

绿城晓月晴川入市晚，因此稍微慢了半拍。

考虑到金地交付时间更早的情况，绿城要如何反超？

建议砸成本，做出更惊艳的实景示范区，当然，前提是甲方同意。

如果甲方愿意无条件支持和信任，绿城晓月晴川其实是具备反超可能性的。