作者 | 曹安浔

继与国企中金国测达成战略合作后，中国奥园集团董事会主席郭梓文已经五个多月没有公开露面了，就连10月17日，奥园成立27周年的大日子，郭梓文也只是早晨7点在微信群里督办保交楼细节，并在例行的团队午餐工作会中对员工表达感谢，并无大型公开庆祝和活动。

这背后是，今年以来，郭梓文忙于化债，自救动作不停。然而，近日，在奥园境外债重组偿还协议表决会议的前夕，横生波澜。

11月19日，华尔街见闻从知情人士处获悉，在香港法院的公开受理听证会上，平安海外对奥园的境外重组计划提出公开反对，也是该听证会上唯一公开反对的债权人。

据奥园7月披露的境外债重组方案，重组规模约59亿美元，奥园计划发行新融资工具对原债券进行置换，包括4支共计23亿美元新债务工具、14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券、16亿美元永续债。

平安海外的反对意见当日被法官驳回，要求其提供更多证明资料，后续还得看平安有何进一步的动作。

对于平安海外反对的原因，平安集团方面并未回应。

中国奥园的另一位债权人分析认为，作为高收益债券的持有人，平安等债权人的收益率高出其他债权人1倍多。而现在平安反对，是想要与有担保的债权人享有一样的清偿率。

对此平安方面未予置评。

作为隐形的“地产大金主”，平安过去几年通过股权投资，深度布局地产，曾为碧桂园、金茂、融创等多家头部房企的二股东，但在地产深度调控开始后，遭遇了困境。

平安集团旗下不动产投资及资产管理平台——平安不动产，在十月遭穆迪下调主体评级至“Ba1”，穆迪称“中国住宅房地产市场的长期低迷，将影响平安不动产在未来12至18个月的收入和投资收益。”

现如今，平安正在弱化地产投资，降低地产相关的投资风险，在碧桂园债务问题暴露之后，平安在一个半月内就清仓了碧桂园股票。

作为国内数一数二的中资保险巨头，中国平安的房地产投资规模巨大，此次提出反对奥园债务重组方案，可能会使奥园境外债重组产生变数；如果债务重组方案不能通过，其结果就是导致公司清盘。

一方面是试图为自己争取更多利益的平安海外，一方面是想尽快执行奥园境外债重组协议、集体上岸的其他债权人，债权人内部、平安海外与奥园之间的分歧，正在成为奥园境外债重组的最大阻碍。

奥园的债权人之一、一位大型投资基金董事总经理表示，奥园国内公司债和银行借款都得到了展期，同意奥园境外重组方案，更多是看奥园能否保证境内的正常经营，给彼此一个“希望”，希望未来公司和中国经济可以企稳回升。

根据奥园公告，香港高等法院开曼群岛大法院已裁决，将于11月28日举行奥园债权人债务偿还安排会议。

届时，出席会议50%以上的债权人和75%以上的参与投票总债权表示赞成，重组协议即认定成功，在各法院2023年12月7/8日及2024年1月8日的重组批准聆讯中批复认可后，就可以推进执行。

此前在8月，持有奥园现有票据本金金额75.89%的境外债债权人，已签署或同意重组支持协议。

今年以来，奥园的债务重组、自救进度相对顺利，先是引入中金国测、山东健康等四家国资“白武士”盘活旧改，而后完成了百亿元境内债展期，补发了财报，实现了股票复牌。

经营面上，1-10月，奥园实际完成交付房屋2.3万余套，预计今年内还将交付近2万套。上半年，奥园实现总营业额约109.4亿元，同比上升25.1%。

奥园的经历也是房地产行业尤其是民营房企的缩影。而经历了两年多的地产深度调整，最早一批出险的房企逐渐走向命运的分野。

有如富力、华夏幸福、融创等完成境内外债务重组，全力注重经营；也有如恒大、泰禾、祥生等，在地产江湖中身影逐渐远去。

好在，走过行业至暗时刻，利好消息不断释放，继一线城市史诗级救市政策之后，11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会三部门发声，支持房企通过资本市场合理股权融资。

大浪淘沙之后，未来的地产江湖，注定是属于稳健型房企的游戏了。