2023.11.28

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导读：有业内人士认为，二手房价格过高、租售比太低，“价值重估”成为当前二手房流通的命门。

作者 |第一财经 马一凡

卖地收入的下滑正在影响地方政府的“钱袋子”，为了盘活新房市场，各地积极试行提振政策。

最近，多地推广“房产以旧换新”政策，试图打通楼市置换链条，释放改善性质的购房需求。据第一财经统计，今年6月以来，不到半年时间里，已经有至少16个城市（或区）出台相关政策，拉来房企和中介经纪机构合作，给予购房者补贴，希望能加快楼市买卖流速。

此外，在旧房难卖的现状下，还有数个城市提出由国资出面统一收购二手房，以促进购房者入市买新房。

有专家认为，政府或国资收购居民手中的二手房并改造为保障房推向市场，既能解决当下房地产供需错配的矛盾，还能为低收入群体提供更优质的住房保障。不过，地方政府是否具备足够财力以及能否解决二手房价值重估问题，则是这种做法能否大面积推广的关键。

16城接力推进房子“以旧换新”

新房市场疲软下行所带来的负面效应正在扩大。

根据国家统计局数据，今年前三季度，全国新建商品房销售面积为8.4806亿平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%。

这直接关乎土地市场的景气程度。据中泰证券研究院统计，今年前三个季度土地出让金收入分别为0.55万亿、1.02万亿、0.91万亿，同比增速分别为-13%、-21%、-36%。

财政部数据显示，2021年全国卖地收入8.7万亿元；2022年全国卖地收入6.6万亿元。“预计今年全国整体卖地收入不会超过5万亿。”近日，惠誉评级亚太区国际公共融资评级高级董事孙浩对第一财经记者表示。

地方政府的“钱袋子”受到了影响，在这一背景下，越来越多的城市开始寻找新房卖不出去的症结，并试图“对症下药”。

鼓励房子“以旧换新”成为当下多地推广的手段。第一财经记者统计，从今年6月初以来，已经至少有青岛、济南、徐州、南京、南通、淄博、泰安、扬州、苏州太仓、连云港、嘉兴海宁、宁波、丽水、绍兴越城、盐城及玉林这16地在积极推进房产“以旧换新”，试图解决老百姓卖不掉旧房、换不到新房的问题。

此前，推广这一政策的多为江苏、浙江和山东三个省份下辖的地级市或区，城市能级主要是二三线，最近，此前曾推出“进城买房送工作”的广西玉林市也开始出台相关政策。

11月24日，玉林市住房和城乡建设局宣布正式启动商品房“以旧换新”省心购倡议，相关政策规定，房地产开发企业、房地产经纪机构公司以及意向购房者需签订三方合同，并向新房项目缴纳新房意向定金，该定金统一存入由市住建局开设的资金专项管理账户，由房地产经纪机构对存量房进行查证、验房、实勘等，并整合资源优势，加速推广销售，缩短客户旧房售出周期，存量房在约定时间内未销售的，退还新房意向定金，终止新房交易。

这种由政府部门牵头，拉来房企、中介经纪以及购房者三方签订协议，政府部门从旁监管的做法，目前较为普遍，除了玉林以外，南京、南通、扬州、宁波、绍兴越城、淄博等都已经试行类似做法。

南京、徐州、南通、盐城、丽水等地还提出，对参与“以旧换新”的房企或个人提供相应交易税费减免或补贴。

卖房难影响政策效果

部分城市出台房产“以旧换新”政策已有一段时间，实际效果如何？目前来看，该政策对楼市活跃度有一定促进作用，多地已有实际成交案例。

浙江宁波在10月中旬启动“换新购”活动后，10月16日至22日，宁波六区二手房成交1230套，环比上升15%，创今年下半年以来单周成交量新高；10月23日至29日成交1445套，环比上升17%。新房方面，10月16日至22日，市六区新房备案288套，环比上升20%。

江苏扬州从9月份开始开展“以旧换新”试点，当地万科城市公司公开表示，该政策为市场带来了利好，“旧房换新房，轻松住万科”计划释放后，极大满足了以置换为主的改善型客户需求，扬州万科都会滨江、东望、如园、华侨城、翡翠云台项目的到访量、成交量出现明显增长，增长率高达20%。

而承担江苏太仓“以旧换新”试点任务的太仓城发集团则表示，第一批“以旧换新”实施得很顺利，该公司已经在启动第二批在售商品房“以旧换新”工作。

不过，也有业内人士对房产“以旧换新”的效果持观望态度。

在上海，虽然政府层面并未推广“以旧换新”，但是有房企自行与中介机构合作，通过让利“以旧换新”的购房者、延长付清首付的周期，来达到留住客户的目的。

有中介机构人士对记者表示：“与某大型房企的合作已经持续一段时间了，买新房的客户有不少，但‘以旧换新’整个流程做下来的成交案例并不多，开发商倒是很感兴趣，很多开发商来咨询我们能不能加强‘以旧换新’的合作”。

该人士认为，问题主要出在卖旧房的环节，“市场挂牌量太大，交易周期过长”。

“二手房难卖”成为很多业内人士的共识。

上海中原地产资深分析师卢文曦对记者表示：“很多城市，尤其是三四线城市，它的新房库存特别多，如果不是有特别大的价差吸引的话，谁还会去买二手房？在一线城市，刚需对于二手房的需求量还是比较大的，但购房门槛比较高、限制政策仍在，所以刚需买二手房的动力也不是特别足。”

“‘以旧换新’的关键其实在于‘卖旧’。”镜鉴咨询创始人张宏伟对第一财经记者说道。他表示，接盘二手房的人多为刚需购房者，这一类群体现在收入不稳定，对于买房的态度较为理性、保守，因此，整个楼市的置换链条在“卖旧”环节卡住了。而在低能级城市，房子的库存量很高，实际上已经不缺房子了，在这类市场卖旧房比在一线城市更难一点。

IPG中国区首席经济学家柏文喜则表示，现在二手房买卖的问题主要出在库存量过高、价格虚高、交易税费高以及房屋老旧质量差等方面，这些因素都影响了买家的购买意愿，导致二手房市场流通不起来。此外，购买二手房的市场需求不足也是一个重要原因。

国资兜底收购旧房可行性

既然楼市置换链条在“卖旧”环节卡住了，那么由政府出面，让地方国资兜底收购一批二手房，能否盘活整个市场？

目前已有城市在进行这类探索。比如连云港在今年10月出台的《关于进一步促进住房消费活跃房地产市场的通知》中提到：由国企平台限期收购“卖旧”的房屋作为保障性住房或人才房使用，保障“换新”无后顾之忧。

江苏太仓市则提出：在市域范围内建筑面积小于144平方米的存量普通商品住房，如满足置换条件，可置换国企太仓市城市发展集团分批次推出的在售商品住房。置换条件为：一套存量商品住房只能置换一套新建商品住房，且存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的60%，存量商品房应具有产权清晰的独立不动产权证。

海宁市则鼓励由房企购买意向购房人的存量房，并对房企购买存量房的给予企业总购房款2%的财政补贴；绍兴市越城区提出，房企及社会相关机构一年内购买意向购房人存量房的，留区部分契税予以一定补贴。

柏文喜表示，目前房地产市场急需解决供需错配的矛盾，政府应加大保障性住房的投入力度，为低收入群体提供更优质的住房保障。“我支持国企兜底收购居民手中的二手房，并改造成保障房推向市场，这种政策有助于提高房屋的使用效率，缓解住房结构性紧张问题，同时也能帮助政府更好地调控房地产市场。”

“由地方政府或国企直接回购的话，需要地方有极大的财力，所以这只会是一个试探性的做法，大面积铺开或许不具备可行性。此外，市场上有一些重资产长租公寓运营企业，可以由他们出面收购并运营，但这也是在一线城市或者强二线城市能落地，三四线城市没那么多租赁需求。”张宏伟说道。

一位从事房地产投资的业内人士则对记者表示：“地方政府当然可以托底，以一个合理的价格将旧房接手，然后再成立公司对这批房源进行改造、运营，以保障房的形式重新进入市场。不过，这个做法实际落地很难，二手房价格太高，按照当前的租售比，没有盈利可能性，这是当前楼市流通的命门——价值必须重估。”

微信编辑| 高莉珊