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两岸猿声啼不住，楼面地价三万九！

刚刚，苏州八批次土拍落幕！

6宗涉宅地块全部成功出让，包括园区2宗、吴中区3宗、相城区1宗，涉及头部价值和部分外围板块，包括：园区奥体和斜塘，吴中木渎、太湖度假区，相城太平这几个板块。

总出让面积约28.6万㎡， 成交总价75亿，最高成交楼面价奥体绿城云庐南地块39027元/㎡。

苏地网挂【2023】16号公告土拍成交结果如下：5宗底价成交、1宗溢价成交。

作为土拍新政后（取消地价上限，不再设置最高限价）的苏州首场土拍，对接下来的市场走向有着风向标的意义。

本场土拍分化加剧，园区核心的两宗宅地拥有一定的热度，其他外围板块的地块底价成交。从拿地房企来看，本场土拍的拿地房企多为地方国企，而且还延续了联合拿地的模式。

最具看点的是园区奥体绿城云庐南4号地块，该地块经过2小时40分钟、120轮的车轮战， 成交总价289658万元，成交楼面价39027元/㎡，实现了30.09%的溢价率 ， 被国企北京金隅摘得！ 这也是其首进苏州！

园区地价天花板再次被刷新！也印证了园区的投资和居住价值！

再来看11月25日南京土拍，同样作为取消限价后的首次“试水”，南京本次暂未推出较多核心板块的地块，所以9宗地块均底价成交， 今天无锡的七批次土拍6宗地块也是全部底价成交。

可见地块素质的优劣直接主导了土地市场的热度。

土地限价的放开会加剧板块分化的局面，优质地块竞争度会加码，非核心板块地块底价成交将成为未来土地市场的“主旋律”。

对于购房者来说，意味着他们的置业选择将更多受到市场供需和价格波动的影响，这为购房者提供了更多的选择，特别是在高品质地块上。

对于开发商来说，取消土拍限价政策将释放他们的拿地空间，核心地块不再凭运气，促使房企更积极地参与拿地，有利于提升土地市场的活跃度。

对于地方政府来说，核心地块最大化兑现应有的价值，也保证了土地收益，同时与外围地块价差拉大，长期来看，利好外围地块投资活力提升。

苏州八批次土拍地块成交详情

苏园土挂（2023）04号地块经过120轮报价，由北京金隅竞得，成交总价289658万元，成交楼面价为39027元/㎡，溢价率30%。

相城太平85号地块经过1轮报价，由苏州太平城乡一体化＆旭辉管理竞得，成交总价102990万元，成交楼面价为11500元/㎡，溢价率0%。

吴中区木渎镇珠江路西侧82号地块经过1轮报价，由苏州合润房地产开发有限公司竞得，成交总价70489万元，成交楼面价为13500元/㎡，溢价率0%。

吴中区木渎镇大治路西地块经过1轮报价，由苏州合润＆金地商置竞得，成交总价100435万元，成交楼面价为13450元/㎡，溢价率0%。

吴中太湖度假区84号地块经过1轮报价，由苏州太湖香山置地＆苏州吴城置业竞得，成交总价35796万元，成交楼面价为7500元/㎡，溢价率0%。

园区斜塘86号地块经过1轮报价，由苏州市斜港置业有限公司竞得，成交总价150039万元，成交楼面价为22000元/㎡，溢价率0%。

以下为地块详情：

园区两宗

奥体儿童医院东地块

奥体板块待拍宅地位于工业园区锦溪街东、西洛巷南，临绿城云庐，占地约49479.43㎡，容积率1.5，起拍总价222658万元。

地块于今年年中的《苏州工业园区2023年第五批次局部地块控规调整公示文件》进行了控规调整，本次调整是将原来的白地改为了二类居住用地，容积率1.5，建筑密度≤30%，建筑限高30m，未来或将打造低密洋房产品。

地块位于奥体核心居住区，周边生活配套都很齐全。

距轨交5号线奥体中心站很近，距在建的轨交6号线中新大道站约500m，驾车通过中环东线也能快速到达市区各个区域；

商业配套方面，周边的奥体中心、永旺梦乐城、兆佳巷邻里中心等均能满足日常购物需求；

教育资源方面，星汇学校、园区外国语学校等都在附近。

目前奥体板块暂无新房在售，项目北侧的绿城云庐于今年2季度售罄。

二手房方面，周边小区的挂牌均价在3.1-6.8万元/㎡，项目西北侧的唐宁府挂牌均价达6.8万元/㎡。

新房方面，奥体板块今年入市的绿城云庐备案均价49950元/㎡，距5万元/㎡大关只差临门一脚。而随着地价上限的取消，以及核心板块限价放开，该宗地块入市后引发房企新一轮关注。

斜塘莲花停保厂东地块

斜塘即将再出让1宗地，就是目前保利置业莲花停保场项目东侧地块，占地约40117.34㎡，容积率1.7，起拍总价150039万元。

地块位于莲花新村附近，周边配套也较为完善。

地块距在建轨交8号线东延路站与在建轨交6号线约1.5公里左右，南侧就是独墅湖大道，交通较为方便；周边有莲花商业街、联丰广场等商业，距奥体商圈也只需约3公里车程。

地块离在售的斜塘三子都有一定距离，二手房市场，周边的安置房小区莲花新村挂牌价在2.5万元/㎡左右，不具备参考性。与地块一路之隔的翰林缘挂牌均价3.3万元/㎡，建屋海德公园挂牌均价则达4万元/㎡。

地块其他规划条件：

吴中区三宗

木渎2宗

江路西侧、金长路南侧地块

大治路西侧、垛上路北侧地块

木渎共有2宗地挂牌，1宗位于珠江路西侧、金长路南侧，占地约34809.5㎡，容积率1.5；1宗位于大治路西侧、垛上路北侧，占地约46671.5㎡，容积率1.6。

2宗地块距离较近，位置也还不错。周边有五号线大冶桥站和中环西线，商业方面也有木渎大运城、花样城等。

近两年来，木渎板块楼市一直处于去库存状态。

目前板块主力在售项目都位于金山南路以东片区，璟萃雅园、中铁诺德国礼、碧桂园大境风华等项目在售，成交均价在2.4-2.6万元/㎡，外加仁恒溪棠、惠润51号项目、合润5号项目待入市，板块竞争相当激烈。

地块其他规划条件：

度假区产业园龙山南路以西地块

吴中区还有一宗待拍地块位于光福，地块占地29829.7㎡，容积率1.6。

地块北侧即是科福实业22号地块，以及由朗诗和香山置业联合开发的太湖未来绿洲，周边基本为刚需地块。

地块其他规划条件：

相城一宗

太平济学路西地块

相城区出让的一宗宅地位于太平。

相城太平地块西侧靠近常台高速，东侧靠近苏州大学阳澄湖校区。该地块靠近阳澄湖，自然环境优越，再加上容积率仅1.05，未来预计以低密叠墅产品为主。

地块其他规划条件：

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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