刘 柯

最近有几条关于房地产市场的消息引人关注，一是某头部房地产企业在准一线城市远郊大幅降价促销，被主管部门叫停；另一个是各家大型银行召开房地产企业座谈会，了解房地产企业的资金需求。

其实，市场传出的另一则消息更让房地产商期盼，那就是管理层可能会确定50家左右的房企白名单，这份名单以资产规模排序，进入名单的企业必须处于正常经营状态中，监管机构强调对名单上企业的正常融资需求应当满足。也就是说，进入白名单的企业可以得到银行资金的扶持。据悉，管理层还要求各家银行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产贷款增速，对非国有房企个人按揭贷款增速不低于本行按揭贷款增速。

怎么理解和消化这些信息？可以说，由于房地产市场体量庞大，一旦形成单向惯性趋势，一时间很难刹住车。以前是向上的惯性，房价上涨、开发商热情高涨、各路资金蜂拥而入；现在是向下的惯性，房价下跌、开发热情冷却、资金不断抽离。目前就连很多头部企业都在艰难度日，曾经的房地产老大万科今年前三季度营收下降14%，净利润下降20%，总负债上万亿；已经冲上老大位置的保利三季度交付面积和单价都在下滑，不得不促销回笼资金，据称其已给各地的分公司下达了年底回笼资金的硬性要求，所以才有上述大幅降价促销的情景出现。

相关数据显示，2023年三季度末，房地产贷款余额53.19万亿元，同比下降0.2%，房地产贷款增速比上年末低1.7个百分点，低于各项贷款增速11.1个百分点，前三季度减少333亿元，同比少增8821亿元；前三季度，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%，季度内跌幅逐月扩大；1—9月，百强房企拿地销售比为0.19，仍保持低位，房企投资积极性未有提升……众所周知，房地产是典型的资金密集型行业，主要靠资金的滚动开发，因此，市场对于银行纾困房地产从而引领其健康发展充满了期待。

但有一个不容忽视的背景是，商业银行本身也是企业，其贷款投向还是要看盈利前景和风险系数。目前房地产市场供需发生了重大变化，银行资金如果再大幅投入，有没有大的风险？如何采取风控措施？需要指出的是，目前房地产不景气的根源在于供过于求，有效市场需求不足，即便银行资金再“输血”，开发商继续拿地开发，但最后成品房卖不出去依旧会形成坏账。拿上述头部企业的促销来说，这个项目离市中心很远，前几年当地的房价就是每平米4000到6000元，后来因为炒新区概念，房价炒高到一万多一平米，现在降价到9000元已是成本倒挂。这样的项目即便能让它完成交付，对企业来说也是亏本买卖，那么银行流入的资金怎么实现盈利？谁又能解开这道难题？