（文/张志峰 编辑/马媛媛）2023年，房地产市场走到了关键的“十字路口”。中央首次明确指出，房地产市场供求关系发生重大变化。居民的住房需求已基本得到满足，改善产品的成交占比持续扩大，未来的住宅需求正在逐渐向“居者优其屋”过渡。

随着房地产市场由卖方市场过渡到买方市场，购房者开始掌握更多的主动权，房企之间的竞争日趋激烈。在市场的变化与竞争压力下，行业发展模式全面回归本质，以产品力提升竞争力的时代全面开启。

“2023年产品力在房地产行业中的地位得到了前所未有的提升，可谓已达到最高级别。”11月28日，克而瑞集团董事长丁祖昱在“2023中国房地产产品力TOP100发布会”上表示，地产下半局，拼的是产品力和服务力，行业回归本源，不管是企业还是运营商，都需要汇聚各方资源为产品赋能，寻求新的突破与发展，才能走得更远更好。

在今年房企产品力榜单中，绿城中国荣登榜首，而万科地产和保利发展则分别荣登第二名和第三名。

克而瑞通过测评，发现住宅需求正在逐渐向“居者有其屋”过渡，房企产品与服务品质的比拼已经开始深入到细节。通过产品领域的做深、做透，于细微处实现产品竞争力的提升。住房租赁行业同样如此，在结束了前期规模化的扩张之后，也开始聚焦产品力的提升。

数据显示，今年新房成交中，三房产品仍占据主力地位，成交套数占比56.1%，四房产品保持快速增长趋势，五房及以上房型的产品成交占比也有0.3个百分点的增长，而一房、二房及其他户型占比持续走低。

与此同时，商品住宅成交面积段也明显趋大。110㎡以上面积段产品成交套数占比均有不同幅度的提升，其中110-140㎡面积段产品成交占比较去年提升。0.3个百分点至37.9%，是市场成交的主力；140-180㎡面积段产品占比增长最快。小面积产品占比缩小，90㎡以下面积段产品成交比重降至17.1%。

克而瑞集团CEO张燕介绍称，从城市分布来看，结合客户反馈与测评结果，好产品更多集中在杭州、成都、长沙，主要原因是好的产品需要城市政策引导与竞争环境的驱动。

企业方面，央企在拓展上有长足动力，好产品出现频率明显上升；其次是城投平台，2022年可追踪到城投拿地已开工195宗土地，其中22%的项目选择合作/代建模式，目前城投平台也在打造自己的产品线。

中小企业通常通过细节来打动客户，典型的如靠产品出圈的金沙集团，平均的一手房销售价格是1.45万/㎡，价格较周边竞品高出近50%。

张燕预计，未来两到三年，刚需客户被二手房和保障性住房体系分流，新房市场持续转向改善及高端住房需求；新房住宅强调所见即所得，无限接近现房；新房住宅产品由复制向定制转变，强调属地化和个性化。租赁住宅品质提升主要通过装修标准提升、更好的服务等方面体现。租赁产品也要多维度打造，强调与区域整体调性的融合。

基于这些特点，供应层面，一系列的限制政策已经开始退出，好产品所打造的空间正在释放出来。需求侧，购房群体、租房群体对于产品的品质要求逐年提升，相信2024年能够看到更多的精彩产品涌现。

附：2023年中国房地产企业产品力TOP100榜单

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