从“白名单”到“三个不低于”，银行支持房企融资的风向正在转变，各类座谈会也在密集召开。
“刚结束一家银行总行的会议，接下来还要参加另外一家的。”一家民营房企财务负责人在29日下午接受第一财经采访时透露，目前各家银行仅是召集房企进行沟通，尚未落实到操作环节。
据悉，近一周来，交通银行、建设银行、浙商银行均召开房地产企业代表座谈会，明确将更好支持房地产企业合理融资需求，进一步加强银企合作，促进房地产市场平稳健康发展。
在此之前的11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。此后，有关“三个不低于”的新要求便在银行和房地产行业间流传。所谓“三个不低于”，即各家银行自身房地产贷款增速不低于平均房地产贷款增速、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。
一位银行业人士告诉第一财经，目前（三个不低于）政策还没有以文件形式正式传达到分行，仅是通气阶段；另有银行人士表示，目前银行正在研究如何落实，政策会实施，但具体怎么操作还不清楚，底线是房地产风险不能外流到其他领域。
上述参与了银行座谈会的房企财务负责人亦证实，会议上确实提到了“三个不低于”这个新政策。他表示，尽管还未有具体业务落地，但可对房企融资前景乐观一些了。
业内认为，“三个不低于”或许旨在规定银行对民企融资支持程度的下限，改善非国企融资难的行业共性问题，对房企而言可谓利好。
另外一家上市房企的首席财务官亦向第一财经表示，资金供给端目前已经没有太大问题，现在真正的问题是需求端，唯有市场情绪和预期发生改变，才有望让供需两条腿回到正轨。
值得提及的是，目前获得银行青睐的民营房企仍为少数未出险房企，大部分债务爆雷的公司未进入此番融资惠及名单。
“三个不低于”
监管支持房企融资再现新动向，尤其是“三个不低于”的提出，被视作监管支持民企融资的重磅信息。
一位银行业人士称，收到了上述政策，正在研究如何落实，但具体怎么实施还没有说。该人士表示，现在主要是对非国有房企放贷存在担忧，政策意在纾困更多非国有房企，但也要防止房地产风险外流到其他领域。目前，银行比较放心的是第三条，因为“个人按揭贷款不担心，风险基本可控。”
该政策导向如果落实，将有何实际影响？业内也有不同的看法。
上海一家银行从事对公业务的人士对第一财经记者表示，“三个不低于”的要求目前还处于各方座谈通气阶段，尚未以文件形式正式传达到各分行。谈及银行对房企开发贷情况如何，该人士介绍称，去年在一些金融支持地产的利好政策出台后，曾有一波小高潮，但目前银行对房企的融资支持又回到理性状态。对于“三个不低于”要求，他认为，目前政策尚未真正落地，落地前则需要解决银行尽职免责的问题，且银行不可能向缺乏还款能力的房企放贷。
天风证券认为，本次会议在具体指标上规定了银行对民企融资支持程度的下限，有助于改善非国企融资难的行业共性问题。金融机构率先对信用资质的倾向性弱化，或是居民端破除“国企信仰”、缓解违约担忧的前提，对民企销售回暖或同样能起到带动作用。
具体而言，“第一个不低于”下，银行总体房地产业务增速需较以往或有所增加，且银行间避免出现“拖后腿”情况，国有大行在房地产贷款业务、尤其是对公业务的投放未来或会更为积极。第二个不低于和第三个不低于，可视为“一视同仁支持房企融资需求”和“不惜货、抽货、断货”的实质性措施，针对民营房企和混合所有制的房企有较强的指向性。
西南证券也表示，不同于2022年的“金融16条”及“三支箭”政策，本次“三个不低于”属量化指标性监管要求，分别缓解房企流动性不足与信用问题、解决非国有房企融资难问题以及从需求端出发，保障非国有房企的销售回款预期。
克而瑞则认为，“三个不低于”对房企而言是利好，但具体实施效果仍然难料。在“三个不低于”要求下，国有银行将面临既要完成量化指标，又要控制自身风险敞口的两难选择。
一直以来，出险房企之所以难以得到银行贷款，是由于银行发放贷款主要依据担保物价值。部分出险房企资不抵债，能用于抵押贷款的标的稀少，在市场化机制下不太可能取得贷款。
“第一个不低于，便旨在营造行业竞争氛围，从被动放贷到主动寻贷，缓解房企流动性不足及信用问题。”克而瑞称，“第二个不低于”针对非国有房企融资难的问题，有助于化解这类房企的债务风险。“第三个不低于”从需求端出发，保障非国有房企的销售回款预期，通过增强个人按揭贷款投放，实现非国有房企经营状况持续改善。
但从银行操作方面看，可能会面临一些现实问题。数据显示，自2021年起，银行业的盈利增速就开始趋缓，2023年前三季度，资产规模最大的工商银行的归母净利润同比仅增长0.79%；银行业的整体净利息差也在不断收窄。
克而瑞认为，面对“三个不低于”的要求，银行如何在实操中把控风控将会是一大难点，对于这类贷款投放或仍保持相对谨慎。
银企座谈会密集召开
除了央行、金融监管总局、证监会前述座谈会，近日中国人民银行等八部门联合印发《关于强化金融支持举措助力民营经济发展壮大的通知》，提及“保持信贷、债券等重点融资渠道稳定，合理满足民营房地产企业金融需求”。
《通知》表示，鼓励主办银行和银团贷款牵头银行积极发挥牵头协调作用，对暂时遇到困难但产品有市场、项目有发展前景、技术有市场竞争力的民营企业，按市场化原则提前对接接续融资需求，不盲目停贷、压贷、抽贷、断贷。
在密集政策指引下，近期多家银行召开房企座谈会，再次释放支持房企融资的信号。
11月27日，交通银行在上海举办部分房地产企业代表座谈会，15家房企参与交流，讨论行业形势分析、进一步加强银企合作、探索房地产发展新模式、一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、促进房地产行业平稳健康发展等内容。
据悉，参会房企包括万科、绿城、龙湖、美的置业、滨江集团、大华集团、仁恒置地、新希望地产、卓越置业、新城控股、伟星集团、陆家嘴集团、浦发集团和首开股份等。
交通银行介绍了对房企具体支持举措，包括建立工作专班、创设专属审批通道、实施资产负债表改善专项计划，围绕住房场景做好零售信贷领域合作。与参会房企就授信额度、债券发行与投资、“三大工程”、供应链金融、跨境业务等需求与合作点进行交流。
在此之前，建设银行也召开支持房地产企业合理融资需求银企座谈会，同龙湖集团、万科集团、新城控股、滨江集团、美的置业、大华集团6家房企代表，深入研讨房地产市场形势、业务发展机会和未来发展方向。
据建设银行介绍，今年以来，建设银行对公房地产业贷款投放近3000亿元，个人住房贷款投放近万亿元，房企债券投资和承销金额超300亿元。对于正常经营的房地产企业，建设银行坚决不惜贷、不抽贷、不断贷，稳定金融支持，满足其合理融资需求。
该行相关负责人表示，将更好支持房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业，加大境内外联动服务和母子协同力度，通过授信支持、投行服务、债券投资、展期和调整还款安排等全方位金融服务帮助企业改善流动性，助力房企穿越周期等。
浙商银行行长张荣森也在近期房地产企业座谈会中表示，浙商银行将从房地产市场供需两端综合施策，保持信贷、债券等融资渠道稳定，积极做好“保交楼”工作，不折不扣地落实监管机构关于金融支持房地产市场平稳健康发展工作的相关要求。
目前，房企融资情况仍然紧张。CRIC监测数据显示，2023年1～10月80家典型房企累计融资总量为5127.58亿元，同比减少23.48%。10月单月融资规模仅为213.6亿元，同比减少52%，创下2020年以来新低，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍待解决。
“未来通过第二支箭的方式，支持民营融资的力度或将继续加大，具体表现或包括政策继续延期、扩容、增量，更多未出险民企或能获得实质性支持，短期内违约风险大幅降低。”天风证券认为，座谈会后针对房企股权融资通道有望拓宽、审批速度将加快，以修复优质房企资产负债表、改善其现金流，引导市场主体回归常态化经营状态。
