证券时报记者 吴家明
粤港澳大湾区以其独特的地理位置、深厚的历史文化底蕴和丰富完善的产业结构推动经济社会快速发展，而城市更新也在当中起到关键作用，更逐渐形成了城市更新的“大湾区样本”。
城市更新已然成为未来房地产市场的风口，大湾区城市更新依旧拥有巨大潜力，机会无限。为此，证券时报记者对深圳前海润禾投资管理有限公司执行董事周旭进行了专访。作为大湾区城市更新领域中的代表性人物，周旭如何看待未来大湾区城市更新的 “机会”？
（深圳前海润禾投资管理有限公司执行董事周旭）
周旭现任深圳城市更新协会执行会长，中房协城市更新委员会执行主任。作为城市更新资深专家，在深圳城市更新领域具备丰富的专业知识、广泛的人脉资源和过硬的实操经验。
记者：与国内其他城市相比，城市更新的“大湾区样本”有何特点？未来，大湾区城市更新市场的发展趋势有哪些？
周旭：粤港澳大湾区各个城市的发展特点有所不同，城市更新的进程和体系也有所差异，但总体而言城市更新推动了城市的发展，拓宽了产业空间，优化了社会资源配置。同时，大湾区各个城市都保留着自己的“烟火气”，各地也强调保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延续城市特色风貌。
提到城市更新的“大湾区样本”，政策先行是其特点之一。早在2009年，广东省出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，同年深圳市政府同步出台《深圳市城市更新办法》。2021年，深圳市正式实施《深圳经济特区城市更新条例》。就在近日，《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》开始向社会各界公开征求意见。
此外，各个城市政府的结构成熟、政策完备，在城市更新过程中更多起到辅助和监管作用，市场参与度较高，政府与市场发挥重要的协同作用，这也是大湾区城市更新的特点之一。
的确，大湾区市场化的城市更新机制不是一两年形成的，而是经过多年的探索与实践，不断地改变与前进。我举个例子，大湾区核心城市不断意识到传统的以大拆大建为主要形式、以单块存量用地土地价值释放最大化为宗旨的房地产化点状更新实际上难以实现完善城市功能、引领城市迭代升级目标，反而一定程度挤压了产业发展空间和低成本居住空间，也压榨了资源环境承载力，加剧了多种层面的断裂和失衡问题，影响城市的可持续发展。
所以，我们欣喜地看到，各个城市开始不断深入反思，例如单一用地性质和功能分区、潮汐式通勤和过高密度开发等问题，加上“产城融合”、“职住平衡”、“15 分钟生活圈”、“完整社区”等理念的引入和推广，大湾区各个城市陆续提出片区统筹、连片改造、连片更新，通过片区统筹和有机更新，补足功能短板，活化历史遗产，加快绿色转型，提升空间资源配置效率。
未来，我认为粤港澳大湾区城市更新将以片区统筹、有机更新为主流，进一步探索多主体参与、利益平衡机制，同时不断完善城市更新法律法规。
记者：从投融资的角度来看，未来大湾区城市更新的机会有哪些？
周旭：在我看来，未来大湾区城市更新遍布“机会”。在这里，我想着重谈谈租赁住房、工业上楼、非标商业领域的投融资机会。
在住房供应方面，随着不动产私募投资基金启动试点、REITs试点扩容，多种政策加持下顺应房地产新发展模式的租赁住房筹集改造将日益受到重视。就在近日，广东省印发广东省进一步提振和扩大消费若干措施，其中就提出扩大保障性住房供给，推动重点城市规划建设保障性住房，加快筹建保障性租赁住房。
而在产业发展与保障方面，产业发展将长期与城市更新“工改工”产生的高容积率产业空间相伴而行，工业上楼将是未来大湾区主要产业空间供给模式之一。而且，工业上楼有助于盘活部分工改工城市更新项目，推进一批工业上楼土地整备项目。
此外，在严格控制大拆大建、鼓励有机更新和“微改造”的大趋势下，本地适应性更强的非标商业有望成为城市更新中商业空间转化的主流模式，为千城一面的城市环境带来不一样的色彩。
记者：日前发布的《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》、《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》提出探索房票安置政策机制，如何看待广州正在探索的“房票”安置政策机制？
周旭：我们先来了解一下什么是房票。房票指的是对被征收人的房屋安置补偿权益进行货币量化，然后为其出具购置房屋的结算凭证，可以用来购买住宅、车位、商铺等。
早在2014年就有城市推行房票安置制度。在上一轮棚改中，这一制度在三四线城市中被运用，一定程度上起到去库存的效果。2018年，棚改货币化安置政策退场，房票制度便渐渐淡出人们视线。近两年，在房地产市场整体下行的背景下，房票安置政策再度出现。据不完全统计，自2022年以来有超过30个城市推行房票安置政策，如昆明、厦门、温州等二三线城市。
其实，房票具有两面性。在优势方面，房票不仅为本地房地产市场定向去库存，给房企带来增量现金流，缓解房企的流动性压力，也有利于加快城中村改造进程，有效降低财政及开发商现金安置压力。对比货币化棚改，房票安置只能用于在限定范围、限定时间内买房，避免了货币化棚改下政府直接发钱导致房价过快上涨。此外，拆迁户可以避免回迁房漫长的建设交付期，可以按照自己的需求去购置其他更适合的房源，为拆迁户提供了更多的选择范围，有助于推动居民参与旧改的意愿，将刺激改善型需求的住房消费。
不过，值得注意的是，当前一些地方政府财政资金较为紧张，若大规模发行房票，理论上会增加地方财政压力，如果房票刺激房地产市场不及预期或财政预算不足，地方政府则不能将房票支付给被征收人或按时兑付房企持有的房票。
记者：近年来的困境地产项目层出不穷，其中也包括一些城市更新项目，如何有效地盘活和处置这些不良资产？
周旭：城市更新项目能否盘活和处置，核心还是取决于项目能否算得过账、进度阶段是否成熟、债权人是否愿意配合、是否有新增资金介入、出险企业是否配合、政府态度等多种因素，是多方面因素综合影响的结果。
我建议通过如下方式盘活处置这些不良资产：探索政府赋能可能性。在不违反政策法规的前提下，政府加大政策支持力度，对于部分城市更新项目进行赋能，大幅优化原有的指标，优化项目的经济价值。对于部分涉及重大公共利益、民生的出险城市更新项目，探索政府通过市属国企、区属国企参与纾困的常态化机制，通过“后进先出”的模式，盘活项目。
与此同时，相关主体可考虑引入第三方专业机构，协助推动项目进程。对于部分城市更新项目，引入第三方专业机构提供拆迁服务、报批报建服务、委托开发服务，破解项目方在拆迁、项目报批报建、品牌输出等方面遇到的难题。
最后，扩大金融机构参与城市更新力度。通过扩大参与城市更新的金融机构类型、进步一提高参与城市更新的深度、丰富金融机构参与城市更新的形式，合理优化金融机构内部责任认定，提高金融机构参与出险城市更新项目的纾困积极性。例如：探索Pre-Pre-REITs、类REITs、REITs资金参与城市更新项目的模式及机制，争取引入社会资本，为出险城市更新项目提供增量资金或通过收并购方式，实现盘活及处置。
当然，对于部分阶段较为前期、出险企业不愿意配合、缺乏改造价值的城市更新项目，建议政府清退原项目方。
尽管当前整个房地产市场遇到一些困难，但政策环境逐步优化调整，我们对未来始终充满信心，前海润禾在团队、经验、资源和技能聚合下的组织能力有了很大的提升，这是我们穿越周期最大的依靠，我们也将采取各种措施帮助企业渡过难关，维护投资人利益。
我们坚信，风雨总会过去，阳光终会出现。
