救市救到现在，大家发现一个问题没有？

救刚需，购买力不够，市场带不起来。后转向救改善，不否认效果的确有，但实际上并不及预期。

因为这里面，存在个BUG——二手房卖不掉。

要知道，改善买房，大部分都是以房换房，比如卖掉100万的房子，置换200万的房子……环环相扣，它不是简单一个买的行为，而是一整个住房梯级消费链条。

缺少哪一环，都无法形成闭环。

但现在的普遍现象是，挂牌量高企，二手房要想卖掉只能拼跌。

那怎么办？

近日，江苏太仓试行的“以旧换新”政策，就是步破局的“妙棋”。

坦白说，“以旧换新”并不新鲜，仅今年就已有淄博、济南、济宁、南京、宁波、连云港、海宁、扬州、太仓、徐州、南通、丽水等10多个城市推出了“以旧换新”活动。

模式基本有三种：

一种是联合帮卖。

比如淄博的“以旧换新”就属于这种。

它是由官方牵头，联合开发商和中介机构一块搞的。

流程是：先把房子挂出去，再去售楼处选房，支付定金后房子可锁定三个月。中介则需要在这三个月里帮把房子卖出去。

如果没卖掉，开发商退还定金。

包括南京、宁波、扬州、济宁等城市的以旧换新，也大体如此。

放心买+优先卖。

一二手房联动，以期盘活市场。

第二种是，给补贴。

比如，徐州、南通等城市的“以旧换新”，就是换房给补贴。

南通“卖旧买新”最高奖补购房总额1.5%。

其中卖房奖励所购新房的0.5%，买新房再奖励1%。但要求卖房跟买房日期须相差365天内，顺序不分先后。

徐州年底前旧房换新房的，也会按新购新房合同价给予一定补贴。

90平米及以下的是0.8%，90平米以上的是1.2%。

旨在通过真金白银激活改善需求。

客观说，这两种模式想法都很好，但实际上卡脖子的瓶颈并没有突破。

二手房能否卖掉，仍存在不确定性。

这也是我们大赞江苏太仓模式的重要原因。

它实在是太绝了。

——国资企业出手直接收！

只一招，所有的环节，全部打通。

卖——无需业主操心，节省时间不说，重要的是，解决了二手房难卖这一最大症结。

相当于“卖旧买新”直接给砍掉了“卖”。

关键，还是按照市场价收。

只是对所收“旧房”有一定要求，包括建筑面积要小于144平米，一套二手房只能换一套新房、二手房总价不得高于所购新房总价的60%等。

买——给“房票”，但要求必须得购买国资企业指定的新房。

这倒是次要的。

一方面，国资企业开发的房子，安全性上有保障。再者，选择性也不用过多担心，后期可供换的房源肯定会越来越多。

像第一批只有3个小区，第二批就增加到了8个。

所以，对于买房人来说，这种模式省心、省事，买房卖房一次办，换房需求也能尽快得到满足。

更妙的是，一招盘活全盘棋。

有国资企业兜底，买房人不用为卖房发愁，也避免了业主为尽快出售而砸盘的情况，有利于稳定房价、稳定市场。

所购回的二手房，会改造成人才公寓或者保障房。

又响应了高层号召，推进了保障性住房建设。

且有别于集中建设的保障性住房，这种购回的房源，分布面更广，可选择的余地更多。

同时，还有助于开发商去库存。

一套房就有至少40%的新增购买力，激活需求，做大市场蛋糕。

而且也避免了买房人因二手房卖不掉而导致的退订。

此外，让国资企业来做，可行性也大。

既避免了卖给普通买房人的不确定性，也减少了一般开发商因无利可图而不作为。

可以说，一举多得。新房、二手房，全盘活。

讲真，现在救市，不能靠蛮力，也要讲究创新和实操性。

此次江苏太仓的政策，能从根上解决问题。

而且三方受益。

政府既完成了保障房任务，又把市场盘活了。开发商，新房也能卖出去了。买房人“卖一买一”的需求也能满足。

这就是带押过户一样，都是良政。良政就应该推广。

专家也说，观察目前各地的操作，太仓这个做法比全国其他城市的要好很多。

它为二手房的去库存找到了一条新模式。

或者说和当前保障房以及房改工作结合，是盘活二手房、顺利确保家庭置换房产的非常好的途径。

值得全国城市学习。

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