临近年底了，企业到了冲业绩、付款压力最大的时候，规范操作预售资金更显重要。
中房报记者 刘伟 北京报道
临近年底，在房企回款的冲刺阶段，规范操作预售资金更显重要。
11月28日，武汉市住房保障和房屋管理局发布《关于部分房地产企业违规行为典型案例的通报》，内容涉及多家房企存在故意采取通过企业一般账户直接收取房价款方式逃避预售资金监管等问题。
此次通报涉及的房企共计16家，包括全国性房企弘阳地产、新城控股、禹洲地产、碧桂园、远洋集团、世茂集团、上坤集团、德信地产、蓝光控股，及武汉本地房企的奥山控股、汇璟房地产等。
武汉市住房保障和房屋管理局对相关人士媒体表示，这次通报是让相关企业吸取教训，后续预售资金监管方面再违规将会进行处罚。11月30日，记者数次拨打武汉市住房保障和房屋管理局开发处电话一直无人接听。
上述中一家房企项目公司表示，所涉问题已经在合作方的帮助下解决了。另有房企表示，暂不清楚此事。
中指研究院(华中)市场研究中心主任李国政在受访时称，武汉本次公布的案例，涉及的企业和项目，都是今年前存在的违规操作。2023年以来，武汉没有出现预售资金监管方面的违规案例。
“现在市场总体上还是不容易，主要临近年底了，企业到了冲业绩、付款压力最大的时候，警示强调一下很有必要，以免有企业铤而走险、以身试法，现在的市场也折腾不起了。”李国政分析。
今年以来，武汉已经加强了对房地产项目预售资金的监管。武汉市今年7月20日起施行的《武汉市新建商品房预售资金监管办法》，要求新建商品房预售资金监管，应当遵循政府监管、多方参与、专户专存、专款专用的原则。
涉及多家出险房企
根据通报，武汉德润嘉臵业有限公司（开发项目时光之宸）、武汉冠信房地产开发有限公司（开发项目新城桃李郡）等三家开发企业，在进行购房资格代理申请和商品房预签约时，未如实填写购房人相关信息，故意采取录入企业销售人员的手机号码截留发给购房人的购房提示短信，导致购房人无法获知购房手续办理进度和预售资金进账有关提示信息。
武汉禹博房地产开发有限公司（开发项目禹洲新希望·雍禧兰台）、武汉蓝空房地产开发有限公司（开发项目禹洲·朗庭元著）等八家开发企业，未协助购房人将房价款全部直接交存至预售资金监管账户，故意采取通过企业一般账户直接收取房价款方式逃避预售资金监管。
此外，武汉瑞兆臵业有限公司（开发项目奥山·首府）、武汉世茂嘉年华臵业有限公司（开发项目世茂龙湾国风）等六家开发企业未及时为购房人申办商品房网签备案手续。
通报要求各房地产企业要以典型案例引以为戒，严格执行武汉市关于商品房全过程监管、购房资格、网签备案及预售资金监管等相关工作要求。
值得注意的是，此次通报涉及的企业中，包括蓝光、禹洲、世茂等多家此前已出现流动性问题的知名房企。
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师称，“房企逃避资金监管有可能是想把购房人的钱据为己有，当然，也有可能是为了能让企业有更多的资金用于流转。所谓拆东墙补西墙，暂时将钱转走，用于盘活其他烂尾的项目或者堵住其他的资金缺口等，这显然带来了很大的危害。”
“企业自身严重缺钱，还对预售资金动了歪主意，不就把风险转嫁给购房者与政府了吗？”一位熟悉武汉房地产市场的人士表示，为了防范更大风险，加大监管力度是有必要的。
“敲山震虎”警示房企
今年以来，在武汉“金秋房交会”以及政策促进下，武汉楼市10月份迎来反弹。
据武汉市住房保障和房屋管理局发布的数据显示，10月，武汉商品房销售14533套，环比增长58.87%，同比增长55.5%，日均销量470套。其中，新建住房销售12099套，环比上涨73.44%，同比上涨59.96%，这也是武汉下半年新房月度成交首次破万。
由于10月成交热度的提升，今年1~10月武汉新建住房的整体销售面积达到1073.32万平米，较去年同期增长2%。
二手房方面，10月武汉二手房成交7687套，同比增长58.43%，环比增长1.13%。1~10月，武汉二手房共成交88765套，同比增长35.37%。
为进一步吸引购房者，11月28日，武汉8个在售楼盘自愿参加“30天无理由退房”活动，并承诺：在11月28日至12月31日期间，正常认购并签署《30天无理由退房协议》的购房人，自认购之日起30日内可享受无理由退房服务1次，且不收取任何违约金。
李国政认为，这一次选择这个时点公布违规行为典型案例，主要起警示作用。马上进入2023年12月，武汉“房交会”即将收官，主管部门一方面公示违规名单，另一方面，倡导武汉市首批8个项目“30天无理由退房”，多策并举，进一步规范市场秩序，维护购房者权益，提升居民住房消费的信心和安全感。
“前几年整个行业大环境影响，特别是房企资金链紧张，逃避资金监管具有一定代表性，相对来说民企占比更大一些，特别是出险房企多半伴随此类违规。”李国政称。
他表示，这几年，武汉市不断优化调整预售资金监管政策，今年还发布了《武汉市新建商品房预售资金监管办法》，根据市场实际，对监管的额度、标准、提取都做了精准规定，实现了全程在线系统化监管，并且在落实方面加大了力度，有效解决了这个问题。
各地加强预售资金监管
2022年，住建部等部门联合出台了《关于规范商品房预售资金监管的意见》。随后，多地出台细则加强房地产项目预售资金监管。
例如，2023年5月，福建省住房和城乡建设厅发布《关于进一步加强房地产项目预售资金监管的通知》。通知指出，要从四个方面加强预售资金监管，即实行专户管理、规范资金缴存、完善使用管理和强化风险防控。房地产开发企业不得要求购房款存入非监管账户，严禁预售资金“体外循环”。
上述熟悉武汉房地产市场的人士称，在过去许多年里，从实际情况出发，对于监管账户资金问题，在房地产行业发展不同阶段，有松有紧。当企业资金困难，本着扶持的态度，监管部门适度降低管理标准；当市场有上扬趋势时，又得把企业盯紧了。
“预售资金监管不力的隐患突出。”王玉臣认为，首先，楼房烂尾的风险会大大提升。很多烂尾楼都是由于房企逃避预售监管资金导致的，因此，国家在出台相关政策拯救烂尾楼的同时也需要加强资金监管，两段同时发力，降低烂尾楼的风险。
其次，购房人的购房信心会大大降低。一直以来，很多烂尾楼业主是将矛头指向开发商的，对于相关监管部门处于敢怒不敢言的状态。如果相关监管部门不作为，可能会让购房人认为是对开发商的一种包庇，购房人可能会更加失望和心寒，进而丧失购房信心。
2023年6月，武汉市政府印发《武汉市新建商品房预售资金监管办法》，其中明确，开发企业不得以任何形式使用非监管账户收取房价款，监管额度内预售资金应当专款专用，按照工程建设进度予以拨付等。另外，办法还重点针对监管额度内资金被开发企业的集团公司抽调、被监管银行擅自扣划等问题加大了惩处力度。
