楼市复苏动力仍显不足，11月百强房企销售有所走弱，预计12月整体成交环比有望止跌回升。
克而瑞最新发布的数据显示， 2023年11月近六成百强房企单月业绩环比降低，超四成百强房企同环比双降。
“目前规模房企整体仍未能走出负增长困局，今年前11个月累计业绩同比降低房企数量超过六成。”中指研究院企业研究总监刘水指出。
2023年，房企座次经历了一场大洗牌，保利发展完成了“进三争一”目标，今年拿下年度冠军应无悬念。万科则继续保持行业第二，中海、华润、招商蛇口、建发、绿城等房企也会持续发力，房企格局未定。
保利霸榜第一
经历了接近一年的比拼，今年以来的房企排位座次如今已基本保持稳定。据克而瑞统计，前十房企依次是保利发展、万科、中海地产、华润置地、招商蛇口、碧桂园、绿城、建发、龙湖、金地集团。
图片来源：克而瑞
11月与10月唯一的变化是，龙湖与建发互换位置，建发以1638.9亿元从第九名前进到第八名，超出龙湖12.1亿元。其余座次不变，保利继续霸榜第一，万科排名第二，随后是中海、华润、招商蛇口等三大央企。2022年的行业第一碧桂园已经下滑至第六位。
保利今年已经连续11个月位列销售榜榜首，替代了去年底的冠军碧桂园。克而瑞数据显示，今年前11个月，保利实现销售金额3995亿元，超出第二名万科565亿元，冠军位置稳坐无疑。
从最初的“招保万金”到前几年的“碧万恒融”，保利的光芒被其他房企分散。此后，保利并不甘心退后，一度喊话势必要“进三争一”。今年，这家最大央企开发商终于如愿。
万科拿地额继续下滑
从最新的销售数据来看，今年万科行业第二的位置稳固，与第三名中海的2870亿元相差560亿元。
但如果看拿地端数据，万科未来能否保住行业前三的位置面临不确定性。
追求“活下来”的万科在这两年的行业调整期，每一步走得都比过去谨慎小心。
今年以来，随着碧桂园出险，加上早已爆发危机的恒大和融创，昔日的“碧万恒融”四大龙头只剩下万科一家，“安全”成为万科的首要考量。
尤其是表现在投资方面，力度明显放缓。中指研究院数据显示，今年前11月，万科权益拿地金额305亿元，排名行业第八；权益拿地面积231万平方米，排名第十。2022年全年，万科的权益拿地金额为241亿元，只排名行业第十三位。
图片来源：中指研究院
其他竞争对手拿地仍保持了高强度。今年前11月，央企中海以920亿元的拿地金额位居榜首，保利发展以813亿元位居第二。厦门国资建发一番攻城略地后已经位居行业第三名，拿地金额达到714亿元，拿地面积468万平方米。排在万科之前的企业还有华润、绿城、招商蛇口、中国铁建。
据界面新闻了解，万科今年拿地主要集中在一二线城市，比如在上海拿下3块地，在北京通州斩获一宗地，此外还拿下成都两宗、杭州两宗、宁波3宗、太原3宗，以及苏州、长沙、重庆、三亚、昆明、中山、郑州、西安等城市各一宗。
“行业第二”万科截至目前共于公开市场将23宗地收入囊中，行业新晋冠军得主保利的扩张步伐则还在不断加快，今年前11个月共斩获了62块地，仅在上海就拿下5宗地，在北京也拿下3块地，还有广州两宗以及成都6块、杭州两块地等。
投资谨慎，决定了万科的新增货值要落后于保利、中海、华润等央企。
今年1-11月，万科全口径新增货值仅971亿元，与中海2292亿元、保利1864亿元、华润1834亿元、建发1496亿元相差甚大，排名行业第八，只高出第九名的杭州民营房企滨江集团20亿元，随时可能被超越。
近6成百强房企单月业绩环比降低
从企业销售来看，2023年11月大多数规模房企销售表现不佳。
据克而瑞地产研究中心数据统计，2023年11月，近6成百强房企单月业绩环比降低，其中33家房企环比降幅在0～30%，25家房企环比降幅大于30%，超4成百强房企同环比双降。
从业绩同比来看，目前规模房企整体仍陷负增长困局。事实上，今年以来，百强房企格局持续分化。1～11月，百强房企销售操盘金额门槛较去年同期下降7.8%至93.4亿元。TOP10、TOP20房企销售操盘金额门槛分别同比下降2%至1499.8亿元、同比下降21.7%至561亿元。TOP30和TOP50梯队的房企格局变动加剧。
另据中指研究院提供的数据显示，1～11月，各阵营房企销售额均有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为2523.7亿元，同比下降9.3%；TOP11～30房企销售额均值为779.2亿元，同比下降14.6%；TOP31～50房企销售均值为379.5亿元，同比下降17.7%；TOP51～100房企销售额均值为179.4亿元，同比下降25.1%。
不同阵营企业数量方面，1～11月，千亿元以上阵营16家，较去年同期减少3家，销售额均值2036亿元。
从销售榜单看，前三强分别是保利发展、万科、中海地产，前11月销售额分别为3995亿元、3430亿元和2870亿元。排在第四名的华润置地，前11个月销售额2860.3亿元；第五名是招商蛇口，共实现销售额2708.6亿元。
去年1~11月销售榜TOP5强分别是碧桂园、保利发展、万科、绿城中国、中海地产。经过一年市场调整，保利发展已经以565亿元的优势领先第二名，稳居行业榜首；华润置地已超过绿城中国，跻身第四名；碧桂园则已退出销售TOP5强阵营。
“11月多地市场情绪走弱，前期政策效果持续性不足。”刘水表示，短期来看二手房挂牌量高企导致二手房价格下跌态势延续，部分购房者转向二手房市场，新房市场调整压力或仍较大，年底业绩冲刺，在供给端放量带动下，12月新房成交或保持一定规模。
央企、国企销售表现强劲
值得注意的是，尽管整体市场下滑，但央企、国企销售表现仍较为强劲。
中指院数据显示，2023年1～11月，销售额同比增长超过10%的大型企业为，中海、华润、建发、越秀、华发、联发、国贸地产、中建壹品、中建东孚、象屿地产等企业销售增长较为强劲。
“这些属于央企、国企，融资保持通畅，拥有品牌优势，销售表现较好。”刘水表示。
陈刚表示，从他们跟踪的40家主流房企销售情况来看，央企、国企的销售下滑幅度明显小于非央企、国企，销售均价及其增速也显著高于非央企、国企。“这主要是由于过往销售额排名靠前的大量民营房企陷入债务困境进而销售暴跌，导致主流房企的合计销售情况落后于全国整体。”
东兴证券研究所数据显示，2022年和2023年，央企、国企组（10家）和非央企、国企组（30家）在商品房销售额和销售均价上的表现有着明显的差异。
2022年，央企、国企组（10家）的商品房累计销售额同比增速为-13.20%，而非央企、国企组（30家）的同比增速为-49.27%，显示非央企、国企受到的市场压力更大。
进入2023年，情况有所改变。2023年1～10月，央企、国企的商品房累计销售额同比增速达到了10.05%，呈现出正增长，而非央企、国企的同比增速仍为-31.07%，虽有所好转但仍处于负增长状态。
值得注意的是，在2023年10月，央企、国企企业的商品房累计销售额同比增速为-20.64%，较9月的-11.03%有所下降。相比之下，非央企、国企企业在同一时期的同比增速为-40.95%，较9月的-40.5%略有下降。
陈刚认为，央企、国企实现全面领先的原因主要有两点，一是在民营房企大规模发生信用危机的背景下，央企、国企在销售端和融资端都获得了明显的信用优势；二是主流央企、国企布局更偏向于高能级城市，销售均价明显领先于民企，在低能级城市销售面临更大压力的背景下，布局高能级城市的央企、国企销售压力自然相对更小。
整体来看，当前楼市复苏动能不足，企业销售端受制于市场整体需求和购买力，表现仍保持低迷。
中指研究院表示，12月年末房企营销冲刺下，销售或有所改善，但多数城市市场仍有调整压力。克而瑞研究中心指出，12月恰逢房企业绩冲刺季，供应有望持续回升，不排除部分房企为冲刺业绩而集中进行年末大促，考量此影响，预计整体成交环比有望止跌回升，但涨幅预期在5%-10%之间，全年累计成交跌幅有望在5%-10%。
本文来源：界面新闻、中国房地产报
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