陈诗涛(观点机构、博鳌房地产论坛创始人):尊敬的各位来宾下午好!上午我们以不动产资管浪潮为主题的峰会已经对资本运作、资产投管和各种存量资产的优化提升路径做了一个比较重点的分析,下午我们将会对商业企业的模式、商办、购物中心、街区商业、社区商业、零售品牌的运营进行专业的研判和讨论。
论坛一天的时间非常紧凑,今天到场主流的央企、国企和民企、外资、港资都有,我们都知道现在商业地产不好做,但是大消费的时代肯定还是会到来,整个商业赛道肯定还是有美好的愿景。接下来的几个小时,我们就把时间交给专业的精英们进行现场的对话和讨论。
时间关系,我简短地用《表现力指数·2023年度商业地产表现报告》来表达对在座各位的邀请,希望我们共同携手,努力促进经济的快速复苏。
请看大屏幕,现在由我正式发布“表现力指数·2023年度商业地产表现报告”。这是观点指数研究院出品的,观点指数研究院是观点机构旗下的一个团队。
时间原因,我非常快速地做一个章节汇报。
市场综述:消费大浪潮。从目前项目开业和企业业绩数据来看,零售市场还是保持积极向上的趋势,物价下行有利于消费总量的提升,当然现在社零增长后劲还是有点不足。
商业不动产竣工面积恢复正增长,办公楼空置率继续上升。
大宗交易锐减,前9个月有27宗商办资产大宗交易,总金额260亿+,平均每单10.7亿元。零售商业有200万平方米的总面积,开业数量保持增长。
政策鼓励首店经济,刚才大家讲到消费基础设施,待会儿我们有专门的章节做这方面的概述。
大家比较关心2023年度商业地产企业表现,我们甄选了100家在一年里表现比较优秀的企业,华润万象、恒隆、凯德、印力、龙湖、太古、万达、中粮大悦城、招商商管、新鸿基、中海商业、新城等等排名在前面。前100家企业的产生过程就不在这里赘述,我们的数据来源有公开的企业的财报和其它的公开资料,以及行业调研和企业调研。
我们的指标体系包括运营指标、管理指标、品牌指标和创新指标。具体有各种分值比例。
这里对100榜做一个简单的描述,华润万象生活问鼎,恒隆、凯德各放异彩,印力和龙湖紧随其后。这里包含有购物中心租金收入、管理能力等方面的指标。
收入方面,前100企业收入分化进一步加大,市场的挑战仍然存在,可以看到10亿元以下到50亿元以上的企业分布情况,还有企业增速的分布,详细的数据在PDF版文件上可以看到。
收入同比回升成主旋律,港资租金水平优势突出,右边这是1—9月收入增速的柱状图,这是15家样本企业的租金水平,为了保密,企业名称没有在这里公布。
优质资产打造企业护城河,公允值变动整体平缓。大家从这个饼图可以看到物业资产值,我们也举例了华润、合生、大悦城等企业的情况。
在100榜里面有3个指标比较重要,第一个是管理指标,我们选择了20家企业,恒隆、凯德、印力位列前三,品牌价值千20强,我们给了太古、恒隆、华润、龙湖、新鸿基等企业。在创新能力方面,这一年前20强包括有华润、龙湖、印力、中海、恒隆等。
商业地产金融:REITs试水。这部分大家讲得比较多,我就不再赘述,大家可以看一下我们三季度的融资事件,这里可以看到主要的并购事件。这是地产资管前三季度主要的挂牌事件,写字楼的资产目前被抛售,商改住成了收购的动因,发展商发行的CMBS回流资金。试水消费基础设施公募REITs,现在处于申报和筹备阶段的有6家企业。
同时我们评选了10家商业不动产管理机构,这个排名不分先后,包括有平安、领展等等。
商业地产零售业态发展:开拓新局。大家看到今年的消费支出更加谨慎,甚至出现消费降级,这可能给企业带来了挑战,如何抓住消费者对于零售商业运营者无疑是一个难题。商业市场缓步复苏,资产处置交易热度不减。
新开业的体量超千万,企业注重新产品线的开拓,这是前7个月的项目开业数量图。
企业业绩回升明显,轻资产拓展各展所长,我们看到十几家企业的轻重资产的比例。
这是样本企业零售商业在管规模的表。
我们甄选了10个购物中心运营商,排名不分先后。这是10个购物中心项目。
消费品牌:创新运营。消费市场复苏在提升,餐饮的关键词是加盟拓店与跨界联名。零售业绩回温,但是大家在寻觅商机。高奢还是不错,大家会看到有两极分化。商超是传统模式式微,会员店在提速。电影院线持续恢复,文创书店业态在降温,同时是多元探索。餐饮品牌我们甄选了10家,运动服饰有10家,电影品牌有10家,文创书店有10家,都没有排序。
商办运营:抗压前行。一线城市的空置率逐步走高,供应还在继续增加。业绩分化明显,写字楼创收还是有一定难度的。项目的持续改造升级,企业在加速布局办公市场,今天上午有很多讲到这一点。商办资产投资趋于理性,房企成为办公资产出售的住力。
我们给商办运营商甄选了20家,中海商业是排名第一的。商办资产我们也选了10个表现比较好的项目。
办公空间服务:坚守与创新。轻资产化比较明显,探索多元的创收,怎么创收是现在的关键词,我们列举了6家在办公空间做得比较好的企业,大家可以看他们的营收情况。项目入市放缓,企业扩张速度不减。有10个办公空间服务表现比较好的,我们这里做了一个排名。
住房租赁是热点,我们的关键词是发展新局,在政策红利及行业持续向好的引导下,它也是有很好的风口。租赁企业方面,集中式的表现亮眼。保租房REITs上市一周年业绩亮眼,外资加快布局租房市场。我们在7月跟凯德交流的时候,他们也提到雅诗阁在布局,这是一片蓝海。中高端服务市场,企业开店的热潮还是有的,
文旅发展:蓬勃生机。今年文旅消费是高开稳升,一二季度客体消费,三四季度是主体供给,各种政策和各个地方的事件,大家会看到集体项目,旅游+多业态的融合焕发活力。1—9月各企业加强了大本营的部署,扎根稳运营是关键。这个复苏大家都在预判当中。
ESG发展:价值重塑。报告的披露量不断上升,商业地产企业占比超80%,ESG评级非常重要,港股企业的评级普遍高于A股,这里我们列了十来家企业。商业地产内债发行劲头不足,样本总发行134亿+,列了5只绿债。其实溢价是不错,这一块接下来是一个重点,我们在ESG也甄选了10家企业,排名不分先后。
数字化发展:动力不足。现在科研投入减少是一个趋势,我们觉得消费回暖后更应该发展数字化,力一下我们的投入比,零售商和消费频频共建智慧商场,我们列了6个数字化转型的合作项目。办公空间这一块是内外组合,租赁企业偏好决策的系统,我们也列举了一些企业。
我们列了10家做得比较好的商业地产企业。
最后我们也甄选了一些在各种侧面表现得比较好的企业和项目。
今天晚上将会举行一个发布仪式,这一年不容易,希望大家能够做得更好。
时间关系,我的发布就到这里,谢谢大家。