房地产市场已见底？高层重磅发声，背后没那么简单

2020年，银保监会郭主席发出警告：要坚决抑制房地产泡沫。

2023年，央行潘行长公开表示：预计房地产市场已经见底。

从拼命打压，到呵护备至，高层对于房地产的态度，似乎已经完成了180度大反转。

楼市，终于要见底了？

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高层对房地产的表态，是非常重要的风向标。

11月28日，央行行长潘功胜在一次高级别会议上的最新发言，引用一份报告表示：

预计房地产市场已经见底。

本着严谨的原则，我专门去找了这份名为《筑底与新平衡：2024年房地产开发行业信用趋势展望》的报告，原文是这么说的：

我们预计，2024年仍是房地产销售的筑底之年……

尽管我们预期（2024年）销售额不会反弹，但我们认为市场也不会再度大幅下跌……

简单来说，到明年市场就“跌无可跌”了。

在一个重要的公开场合，潘行长既然引用了这份报告，说明他对这个结论是持认可态度的。

这本身就是一种表态，也是对接下来的“剧透”。

上一次高层针对房地产表态，之后都发生了什么，你们不会已经忘了吧？

整整三年前，2020年11月30日，时任银保监会会长郭树清，在一篇署名文章中犀利指出：

房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”；要坚决抑制房地产泡沫。

当时楼市正烈火烹油，大量热钱流入，房价频频上涨，很多人都忽视了这则警告。

自那以后，调控“紧箍咒”一个个落地，漫长的调整期拉开序幕。民营房企基本歇菜，地方卖地收入惨遭腰斩，二手房挂牌量冲上历史新高……

郭主席曾说，押注房价永远不会下跌的人，最终会付出沉重的代价。

然后我们看到，一线在跌，二线在跌，三四线也在跌。无数城市的房价跌回五年前、十年前……

三年后的今天，现任央行行长用一种略显委婉的方式告诉大家，跌了几年的市场终于看到了底部。

底部，意味着什么？

意味着最黑暗的时候已经过去了，意味着更少的限制性政策，更多支持性政策。

救市大潮，剧情即将进入高潮！

一个重要的表现就是：

给房企输血的脚步，正在飞速加快。

上一轮调控中，房地产行业大举“挤泡沫”的第一步，并非影响普通人买房的限购、限贷、限售等政策，而是干预房企融资的“三道红线”：

1、剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

2、净负债率不得大于100%；

3、“现金短债比”小于1 。

依据“三道红线”，房企被划分成了“红、橙、黄、绿”四档。当时有媒体统计过，224家上市房企仅有68家位于绿档。

这些年，许老板们靠的就是同一套高杠杆游戏，亲手缔造了万亿规模的债务王国。一旦银行大门不再敞开，无法继续“借新还旧”，大厦很快开始崩塌。

其实不难发现，我们正在经历的楼市调整期，就是从“把房企关进笼子里”开始的。

本意是扭转高周转的发展模式，用良币来驱逐劣币。谁知叠加经济和地产下行周期，爆雷潮不断深入，以至于威胁到了基本盘。

先是中小房企扛不住爆雷，然后轮到恒大、融创、碧桂园这样的巨无霸。

民营房企水深火热之后，恐慌情绪持续蔓延，混合所有制房企万科、金地等也遭遇看空……

从哪里跌倒，还得从哪里爬起来。

10月底的中央金融工作会议，先给房企打了一剂强心针：

促进金融与房地产良性循环，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

紧接着11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，

提出了支持房企融资的“三个不低于”：

1、各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速；

2、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；

3、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

最新进度是，各大银行正在召集房企开会，拟定一份50家房企的“白名单”。

就在今天，有消息称碧桂园获邀参加工商银行的座谈会。一家出险房企，能够获得融资支持，这是以前完全不敢想的事情。

从“三道红线”到“三个不低于”，不仅仅是从中断输血到恢复供血，而是对过去政策的一次纠偏。

在楼市供求关系发生重大变化的当下，过去种种限制性政策，也该退出历史舞台了。

上周深圳放松了“豪宅线”，并且把二套首付降到四成，又把市场胃口吊起来了。

几道前菜过后，北京上海会否跟进，限购范围合适松绑？

别着急，该来的总是会来的。

触底之后，会迅速反弹吗？是不是要赶紧冲进去抄底？

先别着急上头，具体问题还得具体分析。不同能级的城市，明年的体感温度将会是截然不同的。

一线城市是春天，甚至回到春夏之交。

二线城市很分裂，有的像春天，有的像秋天。

三四线城市，大概率还走不出冬天。

标普这份报告分析称，一线城市的销售额将保持平稳或微增；二线城市热度分化，表现为强二线需求较强，弱二线销售、价格表现较为疲软；三线及以下城市，面临天量库存压顶，还会继续下跌。

这也与潘行长的判断基本一致：

房地产市场在不同城市间呈分化趋势，一、二线城市房价将持续稳定，三、四线城市房价将有所下降。

大城市和小城市，一个向上，一个向下，房价差距将会继续拉大。

根据报告估算，三线及以下城市的销售额在全国占比约5成左右，会对楼市产生强大的向下牵引力。

要知道，三线及以下城市才是楼市真正的“基本盘”，沉淀着大多数人的资产。

警钟已经敲响。起码在未来一年里，三四线城市的开发商“以价换量”去库存，几乎无法避免。

这也意味着，对于那些想要把资产从小城市腾挪到大城市的朋友们来说，明年换房会更加艰难。

现在全国房价都在跌，一二线在跌，三四线也在跌。卖掉三四线的房子，尽管要“大出血”，却获得了抄底核心城市笋盘的机会。

到了明年，北上广深的房价开始回暖，优质资产出现小幅度反弹，小城市的房价却还在跌跌不休，降价也卖不掉。房地产市场已见底？高层重磅发声，背后没那么简单