到此，2023年的天津土地市场，可以做总结了。

虽说如今刚进12月，但今年要卖的地，已经全部挂出来。再挂只能明年摘了。

而且已经上架这些地，都能成交。

除了个别地块可能会有溢价外，但面积和宗数不会有变化了。

据365市场研究机构统计，天津今年能成交82宗，去年才49宗，能比去年高出67%。

成交建面约643万平米，同比高出61%。

全年成交金额至少能达545亿元，较去年高出72%。

虽然量涨，但仍不敌新房成交多。

今年天津新房预计能成交1000万平米，土地600多万平米。可见，今年仍是去库存的一年。天津已连续两年去库存。

更重要的是，这些地会颠覆明年的楼市格局。

趋势已经“剧透”得很明白。

◎市区份额加重。

去年，市内六区共计成交了10宗，今年截至目前已经成交的就有11宗，接下来还有7宗。

也就是说，今年市区能卖出18宗地。

近乎占到全年成交宗数的22%。

成交建面甚至比远郊、滨海都要多，约占全市份额的29%。

相比去年，翻了一倍多。

可见，市场下行期，开发商的“避险”意识非常强，也在寻找避风港。

市区无疑是最好的选择。

一，地段核心，二，市场有流量。

10个月，市区已经卖出125万平米新房，比去年全年的量还要多25%。

特别是河东、河西，成交量都在30万平米以上。

南开更是实现了翻倍涨。

需求决定供应。

也正因此，今年市区卖的这18宗地，89%都在这三个区。

河东6宗，河西5宗，南开5宗。

这也预示，明年市区的新房成交占比还会提高。

今年已经增至15%，明年能超过两成。

而且，还有个新特点。

◎今年卖的地，很多都是城市更新的地。

特别是市区，占比极其高。

比如南开这5宗，城市更新地就占了3宗。包括天拖城市更新1宗、西营门城市更新地块2宗。

河东、河西、和平也有。

津龙湾、一机床、井冈山、海河柳林、南门外大街……

这也是今年的全新模式，可以一石三鸟。

但这样的地，地价便宜，竞争力强，入市后无疑是楼市剑客，肯定会对原有市场格局形成冲击。

所以，明年的市场，会内外都卷。

因为这些地还能享受到后发优势。

现在建筑设计规范已经放开，不光室外，室内也能创新。何况，最近建筑规范又继续突破了，已经有楼盘开始执行。

老盘尤其二代产品要有危机感了。

◎环城回归环内。

往年，外环内的地，能占到两三成已经不错了。

但是反观今年，这一占比已高达57%。接近六成！

这太恐怖了。

要知道，环城楼市都有一个共同点，谁距离市区近，谁就能先吃先拿。

房价也呈依次递减，很难有跳脱者。

而现在环城卖地都往环内集中，毕竟卖好地才能好卖地。这对于买房人来说，也是好事。

但对于很多环外板块来说，就不那么美丽了。

比如北辰，今年只卖了2宗地，全都位于南仓，而且还是南仓板块中距离市区最近的位置。

与市区仅隔着一条中环线。

“截胡”之势，避无可避。

甚至连宜兴埠、金钟都会受到波及。

再比如，已成交的双林地块，与国展西、辛庄同在一条线外溢线上，但却“站”在了它们的前面，不仅地处环内，还距离河西更近。

地价又便宜，8548元/平米，还是新产品，甚至还突破了架空层。

毫无疑问，明年的环城战役，将会更加激烈。

估计现在就已经有盘在瑟瑟发抖了。

此外，今年的土地市场，还有几个典型特点：

1）速度快。

像格调天拖地块拿地转天就出规划了。城投时代之城也是当天卖地，当天出规划。

绿城桂语听蘭二期则是拿地当天就公布产品信息……

而且普遍的，今年不止开工快、出规划快，包括开盘、交付等都大提速。

金地万悦城官宣提前180天交付。

龙湖樘樾从原定的2025年交房提前到了2024年年底……

2）地价降了。

有的是变相降，比如解绑商业、解绑自持、调整规划容积率等；

也有的是直接挂牌总价就比原来低了。

这也导致，今年出来的地，地价都很合适，有利润。

比如河东万东路地块，起始楼面价13953元/平米，容积率1.8。对比旁边的大华清水湾二期，2.2的容积率，楼面价18876元/平米。

3）代建成风。

最典型的就是金地。

金地水西印、金地艺华里、金地青云玖璋、金地山川印等，都不是金地自己拿的地，而是代建。

还有格调，现在也在大规模输出品牌。

比如信达格调美古花园、格调西营门地块、格调松萝花园、格调梁园……

包括绿城、龙湖、新城等也在搞代建。

龙曜城是华北集团拿的地，龙湖龙智造代建；

天津蘭园是城投拿地，蓝城代建。

绿城晓月晴川是弘野拿地，绿城代建……

这也相当于轻资产运营。

也因为是代建，操盘方对价格不会苛求，因为他们要的是量。

所以我们看到，很多代建项目入市的价格很有竞争力。

之所以现在这个现象越来越普遍，是因为有些地是非市场化的，拿地的企业不知名，甚至都不是干房地产的，所以它必须找品牌房企来代建。

4）取消限价。

不完全统计，已经有18个城市取消土地限价了。

现在天津滨海新出让的地，也已经没有最高限价的要求。而是价高者得。

5）试点现房销售。

和平南门外大街地块已经作为首个试点，挂牌出让了。预计12月6日上午摘牌。

这是任务，各个城市都会搞。

之所以选在和平，是因为和平的房子不愁卖。需强供弱，又有强学区支撑。

两三年后卖现房依旧能有市场。

6）老地盘活。

天津今年市里最重要的工作就是“三量”工作，第一条就是盘活存量。

现在已经有盘活的成功案例了。

信达格调美古花园已经启动排卡，该项目就是盘活的原天房大沽北路地块。

还有天房迎水道地块，也已被金融街承债式收购。

快的话年底亮相，明年开盘。

天房天拖地块也已经在招商，据说山西建投有意向合作开发。

另有小道消息，天房中山路二期也或要盘活了。

整体看，今年的新变化不少，这些都会体现在明年的新房市场中。

左右明年的楼市格局。

拭目以待。

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