独立观点，静观西安楼市。

板块分析，避免雾里看花。

沉寂很久的城北板块终于又动起来了。

2023年12月4日，保利地产底价成交未央区徐家湾板块内3宗170亩住宅用地，预示着板块发展将提速。

此次拿下的三宗地位于同建路东西两侧，从位置看地块附近是西安高级中学，紧邻的还有一宗小学教育用地，以及红旗铁路公园规划地块及多宗商业、商服用地。

板块鲜有新盘入市；从规划上该区域将是未央区“五大片区”发展之一，将着力于打造“智慧之芯”数字经济园区；同时东则还有2.76平方公里，约4140亩土地的团结村改造片区，将根据“一核两轴经两廊四片区”打造地标性建筑。

此次保利摘得的三宗地，就处于该规划核心位置；当然板块发展并非一蹴而就，但一线央企大手笔入驻，绝对是一个好的开始。

同时，串连西安主城与高陵的地铁10号线预计在2024年开通，到时也将使板块价值进一步提升，区域发展的背后也绝非偶然。

从楼面价看，保利地块摘得的三宗地价格均不足7000元/㎡；容积率均在3.5以上，对于刚需群体，在港务区房价逐渐拔高的情况下，该片区域或将填补新房市场刚需产品的供应不足，成为东北板块一片新的热土，接棒港务区“价格洼地”称号。

目前板块内新盘供应不足，2023年截至目前仅有一个27亩的朗诗百贤庭入市，主打改善洋房。

在板块外，最近北辰大道一个未央城建与绿城合作的绿城桂语未央亮相，从楼面价上看比保利地块高出1000元/㎡左右，从规划上也并非核心。

所以，意向于城北板块的购房者，不着急可以等待保利地块，或许能给大家带来一些惊喜。

在西安楼市方面，最近值得关注的还有港务区秦汉大道以北、林溪路附近的三宗215.5亩住宅用地。

在11月3日公示规划之后，于12月3日火速发布拍卖公告，拟于12月22日开拍，根据起拍价核算，宗地楼面价约6800元/㎡。

不过值得注意的是，宗地取消了最高限价，将以1000万元的增价幅度现场竞拍；地块北侧为地铁10号线杏渭路站点，有陆港第七小学和陆港第四学校两所交大附中、附小托管“名校+”，如此优质的配套资源，对开发商的诱惑力绝对不小。

当然，宗地从楼面价看价格也不便宜，但此时取消“土拍限价”的目的显然不言而喻，有望将港务区的土地价格拉向新的高度。

那么，在这样种情况下港务区又怎么可能保持“价格洼地”的优势呢？你觉得城北板块会是西安楼市新的价格洼地吗？欢迎留言讨论。