2023年进入倒计时，南京土地市场可没闲着。18幅涉宅地块，将于下周四（12月14日）竞拍。

进入下半年以来，南京土地频频被托底，为本就信心不足的市场笼罩了更多恐慌情绪。年尾的土拍能不能掀起浪花，压力给到了河西、鼓楼滨江等较有看点的优质地块。老规矩，锐评君去实探了这些地块，提前剧透：

①河西中部再上新，去年三批次土拍中流拍的G68宅地，化身G88。这块地与绿城G55仅隔一个绿博园，出让面积仅有G55的五分之一，不过1字头的容积率很吸睛；

② 土地断供2年后，鼓楼滨江终于又有地卖了。G89地块，介于桃园世纪和中海桃源里之间。这块地最早在2021年的鼓楼土地推介会上露过面，正式拍卖则从容积率4.2的商办混合地块，调整为容积率2.2的二类居住用地，为鼓楼滨江新房补仓；

③ 马群将迎来两幅容积率1.6的低密宅地。摆上货架的G86、G87地块隔一条马高路，南侧是已交付的中海钟山印。三年前，容积率2.2的钟山印地块被中海摇号拿下，地价近2.3万/㎡。如今两幅待拍卖的宅地起拍地价还不到1.5万/㎡，且是迷人的1字头容积率。降地价、降容积率，能激发房企拿地欲望吗？

河西G88

地块四至：东至规划经二路；西至规划经一路；南至应天大街；北至规划清河街

地块性质：R2二类居住用地

容积率：1.0＜Far≤1.8

出让面积：13972.4㎡

起拍总价：8.63亿元

起拍楼面价：34314元/㎡

河西控对G88地块应该不陌生。去年7月，官方对河西中部西侧近扬子江大道区域的规划进行调整，G88的前身024地块，由商办性质改为住宅性质。

在当时河西中部没什么新房供应的背景下，这一调整是相当炸裂的。随后这块地在三批次土拍中拿出来卖，但因周边尚有部分设施搬迁未结束、附近道路尚未建成等因素，最终以没有房企报名而流拍。

时隔一年多再摆上土拍货架，G88的不少指标被优化，比如容积率从2.2降为1.8；起拍总价从11.1亿降至8.63亿。那么相应的，起拍地价也降了近1800元/㎡。

实探来看，G88地块与保利天悦、旭辉铂悦金陵在同一水平线上，南侧紧邻应天大街高架，交通便捷的同时，难免会有噪音不利因素。但南京建筑规划新规明确了，近噪声源的住宅外窗应当采取三玻两腔等隔音降噪措施，问题不大。

地块以及周边的土地已经平整完，北侧规划幼儿园已经开建。向东，能看到城市地标金鹰世界；南侧，是绿博园和绿城G55；西侧，能遥望夹江，整体城市界面较为崭新。

值得注意的是，拉开河西的卖地清单，1字头容积率的宅地凤毛麟角，所以容积率1.8的G88低密优势非常突出。尽管地块体量很小，只有绿城G55的五分之一，但在低容积率优势下，未来完全可以做小高层或洋房（地块建筑高度不得小于12米、大于60米），与河西清一色的高层大平层比，辨识度出来了。

另外，地块规划条件明确，要契合河西高品质新城的定位，打造低能耗科技住宅，外立面须采用全干挂幕墙体系，拿地房企和产品品质，可以期待一下。

敲黑板，11月底南京的土地推介会上放出了上百幅地块，但河西中、河西南几乎没有供应。眼下河西的新盘储备不少，可接下来的拿地机会不多，有意向的房企不妨冲一下G88。

今年，河西的伟星长江之歌、中建G42、中海G53、绿城G55均摇号成交。待拍卖的G88有点像“全村的希望”，能否把下周的土拍气氛带动起来，就看它了。

鼓楼滨江G89

地块四至：东至姜家园路；西至热河南路；北至察哈尔路；南至规划道路

地块性质：R2二类居住用地

容积率：1.0＜Far≤2.2

出让面积：16695.37㎡

起拍总价：10.5亿元

起拍楼面价：28587元/㎡

时隔两年多，鼓楼滨江终于有宅地卖了。G89所在的区域，以成熟住区为主。北侧不远处是已交付的桃园世纪，南侧不远则是中海桃源里，东侧是锋尚国际。与地块亲密值更高的姜家圩等是有些年头的低密老小区。

目前，区域内有地铁9号线在建，白云亭站与G89地块的直线距离还不到200米。加上地块周边有察哈尔路、姜家圩路等主干道覆盖，未来交通出行非常便捷。

实探时，锐评君发现地块内部现存的简易活动房上，写着同力建设的字样。地块“缺掉”的西北角，现状为运政大厦和停车场。整体来看，地块较为规整，开发难度小。

地块周边的自然风光一流，距离护城河、小桃园等不远。走远些，可以领略滨江风光带、阅江楼等的景色。

这块地曾在2021年亮相鼓楼土地推介会，当时为容积率4.2的商办混合用地。如今，用地性质被调整为R2二类居住用地，容积率为2.2，起拍楼面价28587元/㎡，较两年前金基拿下的G109（皓樾所在地块），地价至少要高3200元/㎡。

划重点，地块规划条件明确了，东北角明城墙建设控制地带以外100米范围内的建筑高度不得超过18米，且整体住宅建筑不得低于四层。锐评君推测，未来G89可与桃园世纪一样，东侧规划部分低密洋房。

由于几乎没有新房供应，即使河西南、南站等核心板块二手房价出现明显的跳水，G89周边的次新房价格却相对坚挺。

桃园世纪惠园

以仁恒桃园世纪为例，去年下半年起，小区陆续有二手房挂牌，高峰时成交单价超6.8万/㎡。今年，小区多个组团的二手房，成交单价均能稳定在6万/㎡以上，走出独立行情。

G89的补仓将为区域新房供应解渴，大概率不愁卖。会吸引房企们竞价吗？拭目以待。

马群G86、G87

G86

地块四至：东至规划公交场站用地；南至规划狮子坝东路；西至马高路；北至沪宁高速连接线

地块性质：R2二类居住用地

容积率：1.0＜Far≤1.6

出让面积：9706.22㎡

起拍总价：2.32亿元

起拍楼面价：14939元/㎡

G87

地块四至：东至马高路；南至规划狮子坝西路；西至百水河；北至现状

地块性质：R2二类居住用地

容积率：1.0＜Far≤1.6

出让面积：76949.84㎡

起拍总价：18.4亿元

起拍楼面价：14945元/㎡

中海钟山印收官后，马群再补仓两幅宅地。这两幅宅地一大一小，大体量的G87在钟山印的北侧，迷你地块G86则在钟山印的东北方向。

与区域内主打高层的钟山印、润栖府不同，G86、G87容积率为1.6，低密优势突出。起拍楼面价均不到1.5万/㎡，如果底价成交，地价将比钟山印的低近8000元/㎡。地块容积率、地价均有明显下降，会不会激发主流房企拿地的欲望？

目前，G86、G87所在的区域配套相对成熟，沪蓉高速、宁句城际百水桥站、紫金小学等已经兑现，距离马群地铁站以及招商花园城等也不远。

G87以南的钟山印，于今年5月底整体交付，并提前一个月进行业主预交付参观，是栖霞区罕见的交付零投诉楼盘。

与两块地隔一条沪蓉高速，是已交付多年的世茂招商语山、钟山美庐、钟山晶典等小区。世茂招商语山主打刚需小户型，目前二手房成交价在3.2-3.5万/㎡；低密的钟山美庐，去年曾有一套近400㎡的别墅以1750万总价成交，单价逼近4.5万/㎡。