速读2020年起，北京在大兴区试点集体建设用地上建设共有产权房。12月7日，新版集体土地共有产权房预售合同发布，新版合同规定，集体土地共有产权房的转让与其他共有产权房项目相同，购房人取得不动产权证满5年的，可按届时市场评估价转让房屋产权份额。

购买集体土地共有产权房项目和国有土地共有产权房项目有何区别？大兴区住建委最新发布的《北京市大兴区集体经营性建设用地上共有产权住房预售合同》中提出，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《条例》）第四十三条，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，法律、行政法规另有规定的除外。也就是说，集体土地共有产权房与国有土地共有产权房“同权同价”，基本享受相同权益。

这与老版预售合同的表述有所差异，老版合同显示，根据《北京市农村集体经营性建设用地入市试点办法》（以下简称《办法》）第三十一条，集体经营性建设用地使用权出让的最高年限，与同类用途国有建设用地使用权出让年限等同。由于《条例》的法定性更强，新版合同重新修订了所参照的法规。

集体土地共有产权房能否转让、如何转让等问题是购房者普遍关注的问题。新版合同在“特别提示”部分进行了详细说明，即购房者在取得不动产权证书未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住建委提交申请，由代持机构回购。在回购价格方面，将按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。

此外，如果购房者取得不动产权证书已满5年，则可按市场价格转让所购房屋产权份额。购房者可以向原分配区住建委提交上市申请，明确出售价格。同等价格条件下，代持机构可优先购买。如果代持机构放弃优先购买权，购房者可在代持机构指定的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为共有产权住房，所占房屋产权份额比例不变。

与此同时，新版合同明确，代持机构行使优先购买权，其应委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定回购价格。购房者转让价格明显低于评估价格的，代持机构应当按购房人提出的转让价格予以回购。购房者通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的，由代持机构按评估的市场价格回购乙方所有的产权份额。

而为了防止开发商通过补充协议增加对其有利的霸王条款，新版合同还明确，补充协议内容不得与主合同条款冲突，合同当事人不得擅自添加、修改附件内容，且附件内容不得与主合同条款冲突。

来源/北京日报

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