网传上海将进一步救市，二套首付降至40%，首套降至30%。

具体还以官方消息为准，现在保密工作极好，江湖传言大多是猜测。

这个猜测引发了关注，是因为深圳先这么搞了，效果好像还不错。

“11月份，深圳全市二手住宅成交3133套，环比上涨12.9%，同比大幅攀升44.5%，创下7个月以来新高”。

不过这个数据比较假，深圳新政11月23日才公布，真正的影响要12月才看得出来。我们看到的都是网签数据，滞后市场一个月。

更重要的是，要想全面救起上海楼市，还需要进一步——放松限购。

01

上海楼市限购曾经起了重大作用，现在却严重影响上海的城市发展。

很多人对限购习以为常，其实上海2011年才出现限购，到现在才12年。

2006-2010年全国城市化热火朝天，这5年，上海人口净增了412万人。

一座城市突然多了412万人，当时房价没那么贵，具备购房条件的人比现在更多。

很多人等着买房，盖房子却没那么快，从拿地到交房怎么也得3年时间。

买房人很多，供应量起不来，一房难求之下房价眼看着飙升。

怎么办？只能出台限购，让一部分人暂时不具备购房条件，延缓需求释放。

当然不是不让你买，等你两年内缴满了一年社保，就可以买房了。

这叫有序释放购房需求。

当然也限制了投资需求，上海户口家庭最多买两套，不能再像温州炒房团一样整层囤房。

限购出台后市场立马回落，1月底出的政策，主要影响3月份数据。

当年3、4月份合计成交二手房2.64万套，同比降幅25%-40%。

交易量下来，房价才没有失控，限购对稳定上海楼市起到了巨大作用。

这十年，上海天翻地覆，发展速度也降了下来。

2018-2022年这5年，上海人口净增只有9.89万人。由412万人，降低到9.89万人，人口流入数量降低了40倍。

但是盖房子速度却没明显降低。

上海历年住宅竣工面积

2006-2010年，上海共计竣工住宅10427万方。2018-2022年，上海共竣工住宅7167万方。

人口增量是之前的2.4%，竣工面积是之前的68.7%，供需关系发生了重大变化。

以上面积包含了保障房、动迁房，只看商品房最近建的也不少。

2018-2022年这5年上海共卖了37.6套商品房。新增10万人，新增40万套商品房，上海楼市只能转向改善市场。

2016年上海限购升级，一些外地客户暂时不具备购房资质，这些积压的需求陆续释放，支持了这5年的房地产发展。

现在需求释放的差不多了，人口增速起不来，房屋去化速度就越来越慢，一些郊区项目开始滞销。

甚至大虹桥新房都不好卖了（《 》）。

新房不好卖，下一步就是土地不好卖。

去年上海土拍总收入2839.5亿元，这还是有几个月疫情影响。

今年截至目前土拍收入1986亿元，第四批土拍还有四幅重磅地块，预计揽金220亿元。

上海2023年四批次待拍地块

不管怎么算，总体土拍收入都不如去年。

尤其是临港这样的重磅规划，今年土拍并不顺利，出让面积大幅缩水还需要当地国企托底。

这时限购还有意义吗？

限购是供不应求的背景下，引导需求有序释放，限制房价过快增长。

现在房地产市场整体供大于求，即使放开限购，上海楼市也不会全面上涨。

02

房产限购直接影响是，上海缴纳社保不到5年，或者社保满5年未婚的购买力被拦住了。

环二之前讲过，上海每年都有120万以上流动人口加入，大部分却最终离开了。

根据抽样调查，来上海不满5年的流动人口尚有350万人。

无论如何，部分中国人还是以买房作为在一座城市定居的标志，租房始终是没有归属感。

这350万人肯定大部分不具备购房能力，即使少数具备条件，也应该尽快给他们定居机会。

21世纪是人才的竞争，能在上海买房的，已经不是池中之物，再把他们淘汰掉并不明智。

其实上海已经意识到人才重要性，落户不断放松，给到更多“人才”落户机会。

2014年以来，无论是居转户、人才引进还是留学生落户，都有了大幅增长。

居转户需要7年，更多的是针对“第一代沪漂”。

人才引进、留学生落户人数，与每年流入人口相比还是比例太小。

其实上海的落户政策，一直偏向高学历人才。不否认学历是评价人才的指标之一，但是一定不是唯一指标。

环二身边就有不少创业者，目前不符合落户条件，但是个人收入、给上海纳税其实并不比高学历人才更少。

本质上来讲，上海的限购政策，一定程度影响了人才聚集。

发展房地产的本质目的还是让居民安居乐业，限购曾经限制房价过快增长，为实现这个目的作出贡献。

现在却成为阻碍部分居民安居乐业的绊脚石。

当然，解除限购也是稳定房地产市场发展的必由之路。

03

深圳政策细节是，二套房首付比例由普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

第二，调整了普通住房标准，原先750万以内才叫普通住房。现在不看总价，建筑面积低于144平，或者套内低于120平就算普通住房。

意味着一批单价10万的小区，都可以算作普通住房，节约了0.5%的契税。

这两个政策受益群体很明显：有钱人。

政策目的很明显：让有钱人率先入市，刺激流动性，拯救经济。

对深圳影响多大先不谈，这个政策对上海而言，没有打到蛇的七寸。

上海目前楼市不行，不是因为二套客户或者改善客户不想买房，他们非常想买，只是置换的房子卖不掉。

上海楼市卡在了刚需，刚需不入场，整个置换链条启动不了。

其实上海楼市整体都是改善市场，改善是主要需求，但是改善客户增量不大。

他们卖一套买一套，或者卖几套买一套，贷款比例不高，没有实际增加多少资金入市。

真正催动楼市的，是纯刚需，是他们在外地的积蓄以及将来几十年的收入。

他们就是草原上的小草，通过光合作用生产有机物，进而支持了整个食物链。

上海楼市真正崛起，要么让犹豫的刚需赶紧入市，要么增加更多的潜在刚需。

犹豫的刚需什么时候入市？他们是绵羊，从众心理比较强，需要大家都入市了带动氛围才有紧迫感。

现在摆在面前的路只有一条，放开限购，扩大购房基础，让一些不犹豫的先买了。

这剂强心针打下去，上海楼市才算真正的稳住。

当然，这个过程是逐步的。上海核心区市场整体还算健康，又缺乏新房供应，全面放开存在失控风险。

毕竟市场存在相当避险资金，全面流入核心区将违背房住不炒根本原则。

逐步放开，有序释放，楼市还是有机会稳定发展。

上海楼市稳住了，土拍顺利了，zf收入提高了，一定程度加强了上海的吸引力。

对于房地产市场，放开限购可以尽快稳住，实现稳房价、稳地价、稳预期的三大目标。

对于广大群众，放开限购可以让部分居民尽快定居，实现安居乐业。

对于上海，放开限购可以缓解市场下行，稳住土拍节奏。

在确保房价不过快增长的情况下，环线建议放开限购。

以上为正文

编辑∣环线咨询