本文来源：时代周报 作者：何秀兰

近期，险企“扫货”不动产热情不减。海保人寿以物权方式投资武汉国采中心，泰康保险集团斥资20亿元“扫货”6项物流资产。

12月4日，海保人寿发布重大关联交易信息披露公告，公司以物权方式投资武汉国采中心T4栋2-11层不动产项目，交易总价款2.03亿元。在此之前，海保人寿并没有披露大额不动产投资相关信息。

无独有偶，港股上市公司ESR(01821.HK)11月底公告称，将5家间接附属公司的股权转让予苏州易荣股权投资合伙企业（有限合伙）（下称“苏州易荣”）。其中，附属公司的6项稳定资产为位于多个城市的物流仓储园等，实际购买人为泰康保险集团。

IPG中国区首席经济学家柏文喜对记者分析称，经过近两年的深度调整，很多不动产项目的估值已经跌入低谷，当下出手投资的性价比很高，符合盘活存量资产的政策导向，也与保险公司长期资金配置需求相适应，可谓风险较低的抄底窗口期。

在地产股频遭险资减持的当下，不动产项目成为险企的“心头好”。低利率时代，险企加大不动产的研究与配置，慧眼识珠赚取市场中的阿尔法收益，是它们谋求转型发展的需要。今年以来，中国人寿、中邮人寿、大家保险、中国平安等险企都在积极布局不动产投资。

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海保人寿今年前三季度仍亏损

根据海保人寿公告，本次交易的对手方为国采（武汉）会展投资建设有限公司，交易标的位于湖北省武汉市东湖新技术开发区高新大道 789号，产权建筑面积为17236.79㎡，商务用途。

据武汉国采中心官方微信公众号介绍，国采中心为光谷中心城重要地标建筑之一，聚集总部办公、科技会展、酒店、商业及生态居住等功能，目前已汇聚OPPO、CPP中采、海兰信等为代表的高科技、互联网行业的头部企业入驻。

国采中心相关人士告诉记者，国采中心T4栋一共有11层，底层为商铺，其余楼层均为写字楼。目前，写字楼已对外出租，月租金平均约70元/㎡。

如果以17236.79㎡产权建筑面积粗略估算全部租金收入，海保人寿年租金收入可获得约1400万元。

海保人寿是成立时间较短的中小型险企，目前保费规模较小，且尚未进入稳定的盈利周期。年报数据显示，2018年-2022年，海保人寿实现保险业务收入分别为2.82亿元、11.74亿元、14.29亿元、8.92亿元、8.31亿元；实现净利润分别为-0.57亿元、-0.97亿元、-1.18亿元、0.09亿元、-1.8亿元。

今年前三季度，海保人寿陷入增收不增利的困境，净利润亏损继续扩大。最新偿付能力报告显示，今年前三季度，海保人寿实现保险业务收入8.67亿元，同比上升53.18%；净利润亏损1.94亿元，亏损同比扩大1.23亿元。从成立至今年前三季度，海保人寿已累计亏损约6.37亿元。

近期，险资对房地产的投资方式悄然生变，一改往常频繁扫货二级市场地产股的常态，转而投资多处不动产项目，持续跟踪迭代，完成投资布局。

柏文喜称，相较于投资地产股，险企直接投资优质不动产项目可以更好进行风险把控，预期在宏观经济修复、地产行业回暖的情况下，有望带来较好的长期投资收益。

就今年下半年而言，多家险企也布局了一二线城市的商业体。例如，9月，中邮人寿以42.56亿元买下北京昆庭资产管理有限公司100%股权及相关债权，后者主要资产为位于北京市东城区的中粮·置地广场项目；中国人寿以39.1亿元受让ST世茂旗下公司51%股权，后者主要物业为珠海巨无霸综合商业体项目。

此外，大家保险也于今年9月接手了上海万达广场置业有限公司的上海周浦万达广场；早些时候，大家保险还将万达商管旗下的上海松江万达广场、江门台山万达广场和青海西宁万达广场3个项目并入囊中。

泰康20亿元“扫货”物流园区

柏文喜分析称，对于不动产项目的选择，险资布局的主要是办公楼宇、产业园区、物流仓储等优质运营性不动产，这类资产具有保值增值性好、现金流收入稳定等特点，与保险资金属性匹配度较高。

作为险资的头部玩家，泰康保险集团近期于主要城市群布局了多处物流仓储园区。

11月27日，ESR公告称，向苏州易荣转让5家目标公司的全部股权，目标公司均为ESR间接附属公司，目标公司的目标物业由6项稳定资产组成，战略性地分布于长三角地区、粤港澳大湾区以及京津冀地区的主要物流及工业枢纽，总建筑面积为349649㎡。目前，已完成股权转让协议签订。

苏州易荣对上述5家目标公司全部股权的受让对价合计为20.38亿元。据记者了解，6项稳定资产分别为分布在徐州市、廊坊市、嘉兴市、苏州市、东莞市的物流仓储等运营性不动产。

事实上，泰康保险集团为上述交易的实际购买方。苏州易荣是ESR和泰康人寿共同投资的人民币收益基金，其中，ESR附属公司和泰康人寿分别持有该基金5%和95%的合伙权益，泰康人寿是泰康保险集团的全资子公司。

ESR在公告中称，本次交易有助于公司获得出售收益，出售完成后公司将通过在人民币收益基金的少数权益维持其在目标物业中的间接权益。此外，作为人民币收益基金管理人，公司将通过管理该基金收取经常性费用。

今年年初，国寿投资不动产投资事业部总经理李星幻等人著文称，以2021年为基期的未来十年，随着不动产市场周期探底以及资本市场长期流动性趋于宽松，预计投资性不动产整体投资收益率有望逐步恢复攀升至8%以上；永续来看，投资一线城市的办公、零售和物流的全投资收益率预测分别为5.7%，6.5%和7.6%，二线城市分别为6.5%，5.9%和7.2%。

按照国寿投资预测，未来不动产投资收益确实可观。不过，投资有风险也是个热知识，险资投资不动产还是有不少“关灯吃面”的例子。

例如，11月初，华海财险披露了一则关于重大投资损失的信息公告，公司项下长安宁-大连星海湾集合资金信托计划投资金额为1亿元，投资期限为2017年3月7日至2020年3月8日，偿债主体为大连星海湾金融商务区投资管理股份有限公司，资金用于补充其流动资金。到期后，偿债主体未能按期偿付公司本金，构成违约。

截至该公告日，华海财险对该投资项目已累计计提减值准备7500万元，华海财险称，仍在与偿债主体沟通，争取早日完成资产处置工作。