寻找下一个暴利的风口，是炒家的致富信仰。
一两年前，有人盯准复建房，也有人另辟蹊径搏拆迁，甚至喊出振聋发聩的口号：“拆”字一喷，立提大奔！
最近，有粉丝爆料：天河搏拆迁的老小区，最新成交价已经接近腰斩了。
凭借改造热潮冲上7万/平的房子，现在到底咋样了？
｜广州楼市发布摄
壹
最新成交4.3万/平
“博拆迁”小区普跌20-30%
有一群买家，他们不买好房只买老房，信奉“搏一搏，单车变摩托。”
他们看中的那些好地段、传出要拆迁的老小区们，如今纷纷应声倒下。摩托没见着，单车也没有了…
比如体育西板块六运小区，于2021年流出规划方案，炒家立马盯上这块蛋糕，想分一杯羹。
当时，六运小区均价在5-6万/平，一套可做商铺的底层单位的最高成交价达到8.7万/平。
其中一套95方中层三房，单价约6万/平。
｜ 来源：链家
刚刚过去的11月，该小区成交了一套同样中楼层的95平户型，单价4.38万/平。
这一价格，不仅创下了近四年的新低，比起两年前总价足足低了153万。
｜ 来源：链家
这并不是个例。近几个月以来，六运小区基本维持在4.5万/平上下，接近19年初水平。
更耐人寻味的是，早两年六运小区不止一次传出拆迁消息，比如2020年9月、2022年6月。
每一次传出改造，六运小区都有一波明显的价格上涨，但至今改造的命运仍悬在半空。
同样在主城区核心，同样的旧改梦碎选择割肉的，还有五羊小区的业主。
链家数据显示，五羊小区最新的成交价在4.4-4.5万/平，价格回到三年前。
｜ 来源：链家
但那些怀抱着“拆迁致富”冲动下场的炒家，以6-7万+/平大有人在。
两年前，甚至有房源一度高达7.5万/平成交。
｜ 来源：链家
如今，该小区均价在46320元/平，而且四千多户的小区，近三个月仅仅成交了6套。
在售的128套房源里面，约三成房源的 挂牌价仅在5万/平以下。
楼市君统计了三个曾传出改造的老小区，两年间普遍回落20-30%。
最明显的是六运小区、石化大院，降幅接近30%。
贰
为啥这些小区猛跌？
高楼龄板块普跌超15%
按这样的平均值，那些恰好2020-2021年入市的买家，已经把首付给亏没了。
两年下来，一套70方左右的房子从6.5万/平降到4.6万/平。
降超130万，白白没了一辆奔驰SUV。
｜ 来源：懂车帝
加上今年卖房难度加大，一旦个别户型和设计有什么bug，房价还会更低。
问题来了！价格为啥会回落这么离谱？
首先，这几个小区所在的板块，房价下跌了13-18%。
根据中原数据，相比2021年，广州11月老小区的二手平均房价，降幅达到10%以上。
在降价的大背景下，即便像六运小区所在的天河南商圈， 今年的成交价也从5.9万/平降到4.3万/平。
整体成交价跌幅，达到18%。
｜ 来源：链家
值得注意的一点，天河南商圈有67%的二手房，楼龄已超过20年。
另外，五羊小区所在的五羊新城板块也类似，今年的跌幅在13%左右。
该板块二手房楼龄超20年的占比，同样接近60%。
｜ 来源：链家
相比之下，20年以上楼龄占比只有50%的天河公园板块。 在标杆豪宅的带动下，房价从6.2万/平微涨到6.5万/平上下，价格坚挺且成交量活跃。
但凡一个板块中，主要靠老小区支撑、欠缺标杆豪宅或次新盘的带动，普遍呈下跌态势。
既然老小区跌是整体性问题， 那不同的小区之间会不会有差别呢？
我们抽样统计各个区标杆小区，处于20年楼龄以上的小区，近两年跌幅均超过10%。
五羊和六运两个小区，跌幅仍处于前列。
｜ 来源：链家
像南洲花苑、荔港南湾、共和西小区等中大型小区，自住业主居多， 房价基本上随行就市，跌幅反而较少。
当然，它们在牛市中没有太多存在感，不会有很大惊喜。
相比一般小区，“炒性”大的小区跌幅能高出10%。一旦利好悬而未解、预期下降，房价就随之走低，形成连锁反应。
叁
老小区还有机会回涨吗？
吹风3年，官方是这么回复的...
未来，这些“博拆迁”的小区，还有价格上涨的可能吗？
楼市君觉得，有点难。
一方面，官方并未进行实质性的改造行动。
六运小区这波行情的缘起，是早在2021年，《广州新中轴（天河段）整体提升及六运小区改造规划方案》的曝光。
在广州东站地区城市景观及环境设计国际竞赛中，一张“国际中轴”效果图浮出水面，六运小区成为中轴线关键的一环。
｜来源：广州设计院
适逢2021年，广州楼市处于“打鸡血”的状态，这则改造消息直接推高了六运小区的房价。
但截至今日，六运小区尚未有实质性进展，天河官方也并未展开改造动作。
｜ 来源：领导留言板
与六运小区相比，五羊小区的居民更显迫切。
2020年4月，广州市挂出《五羊新城片区控制性详细规划调整必要性论证报告》批前公示，规划调整范围就包括五羊小区。
很多在五羊邨生活了几十年的居民，每个人的心中，画出了一幅幅改造后的城市蓝图。
到了今年，楼市君发现在领导留言板上，有不下10条关于五羊新城的改造建议。
他们的建议很统一：小区环境老旧，什么时候能焕然一新？
｜来源：领导留言板
不过，在寸土寸金的主城区，要落实一张“大饼”的难度远超想象。
针对五羊新城旧改，官方去年曾回复“尽力而为，量力而行”。
到了最近，越秀区官方直接电话与居民沟通，把改造难度摊开来说明白。
｜来源：领导留言板
3年时间过去了，改造需要的实质性进展，还没迈出第一步。
另一方面，即便改造，房价也未必会暴涨。
实际上，2021下半年住建部就发文，强调城市更新行动中防止大拆大建。
这里面影响最大的是老城区，有非常严格的拆建比限制，并且严格控制建筑高度。
｜来源：广州住建局
按照当时规定，拆了20万平可再建40万平，这40万平除了回迁，开发商剩下的可售面积就很少，很多老破旧失去了拆迁的动力。
当然，这也不意味着旧改不做了，而是能更多由政府来稳妥推进。
所以我们今年可以看到，由国企主导的做地模式，正逐步推进。
我们以广州首个旧城混合改造项目，南洋电器厂改造项目的补偿方案为例。
想博拆迁的买家，可以看看到底“值不值”。
｜技术生成
我们可以通过实例，更直观来对比一下：
以一套建面100平、套内80平的框架住宅房屋为例，在签约阶段可以获得以下其中一种补偿。
1、产权调换：套内80平的新房+60万现金+4000元/月的临时安置补助费；另可花费50万，增购10平套内面积。
2、货币补偿：660万现金+一次性临时安置补助费1.5万元，也就是661.5万。
相比之下，套内1：1的产权调换可能会是最优选择。
6.6万/平的补偿标准看起来不低，要在动辄10万+/平的越秀，要买入一手新房还是比较困难的。
投资博拆迁的买家，想要在核心区换一套安置房自住，是有点盼头；但如果抱着赚钱的心态，那可能要大失所望了。
毕竟，那个一夜暴富、一战成名的时代已经过去了。
