作者 | 睿和智库研究部
编辑 | 上官萍萍、刘玉娇
责编 | 韩玮烨
// 导读 //
《中国不动产资产管理白皮书（2023年度）》将于第八届中国不动产资产管理峰会上正式发布。 白皮书将从宏观经济、资产证券化、不动产各赛道运营表现等维度，详细总结2023，展望2024新变化。
本报告共分为六大篇章，本文为报告第三章。
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2023年，中国不动产市场最受关注的热点赛道，就是租住不动产了。
今年国家出台了针对保障性租赁住房、长租公寓等一系列利好政策，持续推动租住不动产行业的稳步发展。
运营依然是各租住运营类企业最关注的话题。今年提升运营的手段，一是数字化与业务协同的深化；二是围绕C端客群的新需求提供创新服务。
今年，轻资产拓展市场非常“卷”。各地平台类公司以完成保租房任务为己任，在项目获取上天然占优。而除了北上广深等一线城市的租金水平较高以外，其他二三线城市整体租金水平均相对较低，这导致多数运营商不得不考虑轻资产拓展后的成本收益情况。
市场整体规模
2023年，长租公寓率先交上了“回暖”报告。据睿和智库不完全统计，截至2023年三季度，全国新开业长租公寓项目达315个，新开业规模达14.18万套（间），分布在全国40个城市，其中18个一线及新一线城市新开业项目281个，占总开业项目数量的89%。
图表1：2023Q1-2023Q3 重点城市新开长租公寓项目数概览
数据来源：睿和智库
图表2：2023Q1-2023Q3 新开长租公寓项目 (城市分布)
数据来源：睿和智库
第一梯队，北京、上海、深圳、广州四个一线城市开业项目总计164个。其中上海全年市场活跃度最高，在三个季度均位居首位。截至三季度共新开112个项目，全面领跑全国；北京新开30个项目，位居第二位。
第二梯队包括成都、武汉、重庆、杭州、南京、合肥、苏州、西安等新一线城市，共新开业117个项目，其中成都、武汉分别开业23个、20个领跑第二梯队。
图表3：2023Q1-2023Q3 新开长租公寓项目品类分布
数据来源：睿和智库
从新增项目的品类分布来看，白领公寓仍是市场主流。截至2023年三季度，新开208个白领公寓项目，新增房源约5.86万套；其次，大型租赁社区正在成为企业广泛布局的产品，43个租赁社区提供房源6.17万套。据睿和智库监测，2023年第三季度大型租赁社区出现集中爆发，成为房源供应主力，其中重点城市中共有21个大型租赁社区，合计3.86万套房源入市。
重点运营商项目开业情况
图表4：2023Q1-2023Q3重点长租公寓运营商新开业长租公寓房间数（间）
数据来源：睿和智库
截至2023年第三季度，全国新开长租公寓项目共计315个，其中有303家披露了运营方信息，万科泊寓以16616间新开业房间数遥遥领先。位于第一梯队的运营商还有华润有巢、自如资管、城投宽庭、抱家公寓，开业规模均在5000间以上。
2023年集中式长租公寓头部运营商继续保持规模优势。2023年三季度累计开业规模115.9万间，环比增长3.2%，相比二季度基本保持了持续稳定增长。万科泊寓、龙湖冠寓和魔方生活从一季度开始就持续领跑，累计开业规模占重点监测企业总规模的33%。
图表5：2023Q1-2023Q3集中式长租公寓企业运营力30强
数据来源：公开信息，睿和智库整理
投融资
（1）大宗交易情况
图表6：2023Q1-2023Q3长租公寓类大宗交易重点城市分布情况（笔）
数据来源：公开信息，睿和智库整理
截至2023年三季度，共录得长租公寓类（含股权交易）大宗交易21笔，一线城市北京、上海、深圳成交18笔，交易总额达113.18亿元，广州无成交，深圳仅成交一起。上海从一季度到三季度资本市场表现始终活跃，共成交11起，交易总额达86.53亿元；新一线城市仅重庆成交1起法拍，交易金额为1.03亿，二线城市三亚、长春各成交一起，交易总额为8.66亿元。
（2）保租房公募REITs情况
截至目前，已有4只保障性租赁住房公募REITs完成发行，分别为红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT。
从运营情况来看，目前4只保租房公募REITs运营表现稳定，与其它公募REITs相比，收益比较稳定。今年上半年，华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT 共4只保租房公募REITs营业收入合计超过1.4亿元，且分别完成2023年目标收入的54.20%、53.16%、52.41%、51.11%。截至2023年10月，相对发行价涨幅均超过2个点。
图表7：保租房公募REITs市场表现（截至2023年10月）
数据来源：Wind，睿和智库整理
11月24日，国泰君安城投宽庭保租房公募REIT正式获批，将成为市场上第五只正式发行的公募REITs产品，是目前全市场国模最大的保租房公募REITs，基金规模达31.22亿元。
目前拟申报发行的保障性租赁住房公募REITs达8只，上市后我国保租房公募REITs规模将远超百亿。
图表8：拟申报发行的保租房公募REITs一览（截至2023年10月）
数据来源：Wind，睿和智库整理
除以上8只拟申报待发行公募REITs，据市场消息，目前已有十余个省市的保障房项目在筹备入市的同时，基金公司也在积极推动保租房公募REITs项目筹备。其中，华夏基金目前就有多只保租房公募REITs正在推进和申报中。部分已发行的保租房REITs正在准备扩募工作，将进一步加大保租房公募REITs规模。预计未来保租房公募REITs数量和规模都将得到进一步增长，也将进一步提升行业自我造血能力。
小结：
据有关机构预测，到2030年，中国的长租公寓市场规模有望超过1200万套，市场规模有望超过4万亿元。而国家政策层面，从供给端和金融端持续发力，无疑成为支持住房租赁行业发展的主心力。
中央层面，7月中共中央政治局召开会议，明确要“因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”。国家发展改革委《关于恢复和扩大消费的措施》明确支持刚性和改善性住房需求，要“扩大保障性租赁住房供给”。
金融专项，对租赁领域融资支持力度加大，同时逐步推动保障性租赁住房REITs的常态化发行。中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，明确加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度；8月4日，国家发展改革委等联合召开的新闻发布会，央行明确要稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。
地方层面，各地亦在积极推进“非居改租”以筹集保租房建设任务。北京、天津、等地均发布盘活存量资产筹集租赁住房相关政策，且政策均聚焦非住宅类资产的改建改造。同时，北京还发布《关于统筹利用产业园区工业项目配套用地建设筹集保障性租赁住房的通知》，鼓励统筹利用产业园区中工业项目配套用地建设筹集宿舍型、公寓型保障性租赁住房，多渠道保障保租房筹集。
除政策端以外，各类型国企未来会成为住房租赁市场的主力，多个长租公寓品牌上新，市场份额也进一步增加。
