CBD地块，本周四开拍。赶在2024年之前出让，不只是对城区，对整个东莞楼市都具有非凡的破冰意义。
正处寒冬的东莞楼市，今年前11个月的新房网签成交总套数，创下自2007年以来的历史新低。
不难看出，政策哐哐掉落下，仍未能阻止东莞楼市进一步下滑，这次土拍意义重大。
作为东莞首宗不限价宅地，2023WR010号地块，位于东莞CBD首发核心板块，起拍楼面价为22575元/平，被寄予厚望。
这是一场步步惊心的豪赌，赌的是东莞CBD的价值，更是对明年楼市的一次试探。
赌赢了，楼市就见底了；
输了，那房价还得咔咔地往下探。
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01
首宗不限价宅地
起拍价13.9亿
13.9亿的起拍价，价高者得、市场行情下滑的当下，要房企拿出十几亿绝非易事。
不过CBD地块，土地款付款可分2期还，30日内缴付地价款的50%，90日内付清所有地价款。
换言之，可以到明年初才付清，时间比较充裕，房企压力没有那么大。
本次进场拍地的房企，大概率是资金雄厚的国央企“血拼”。
据市场消息，已有几家国央企准备就绪，流拍肯定是不会流拍，但能不能破2.6万/平的历史最高楼面价，就很难说。
能不能破？要看各位大佬拿地的决心。
按每次报价300万一次增幅初略计算，大概需71次报价，楼面价才能破2.6万（开发商每次报价增幅不仅限300万）。
遥想起，2016年东莞地王年（12宗），闲闲地都是上百轮报价，如今市场只能谨慎估量。
作为今年收官地块，取消地价上限的首宗宅地，2023WR010号地块，位置很靓。
位处CBD首发核心板块，紧邻润府，与悦府及万象城仅一路之隔。
其占地面积约1.7万平，容积率为3.6，总建面约为6.19万平，绿地率35%，限高150米。
竞得人须无偿配建面不少于104平的10KV开关站，不少于30平的室外宏基站，不少于60平的公共厕所。
另外，还需无偿配建宗地外约3967㎡的地面公共空间。
其起始总价约13.9亿，剔除配建后，起始楼面价为22575元/平，不设最高限价，报价增幅为300万，价高者得。
CBD地块，原来是2宗地快，后改规划合并为1宗，容积率由5.0降至3.6，建筑限高从100米提升至150米。
两地块之间原有的公共道路，被要求保留，全天对外开放，不得设置关卡。
开发建设期为3年，在2025年1月13日前开工，在2028年1月13日前竣工。
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02
恢复“价高者得”后
土拍情况——冷热不均
放眼全国，已有不少城市取消地价竞拍上限。
一线城市方面，又是广州打头阵，其余多为二、三线城市。
包括有成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、武汉、杭州等18个城市。
作为一线城市，广州放松土拍限价，客观上具有非常强的信号意义。
广州的担子很重，除了要向中央缴税，还要给省里缴税，帮扶其他穷兄弟，卖地自然也成了一大收入来源。
正因如此，它的土地财政依赖度一直处于超高水平，而其他3个一线城市远远低于广州。
今年1-10月，广州土地出让金为951.5亿，同比下降了7.6%，属于“不得不出手”。
这些取消地价竞拍上限、恢复“价高者得”的城市，土拍市场热度如何？
取消地价上限后，开发商拿地积极性是有被调动的，但要维持热度，更受区位条件等价值影响。
如合肥，3宗地块溢价成交，其中有2宗溢价率分别达到45%、34%。
成都，4宗底价成交，3宗溢价成交，其中2宗地块溢价率超过15%。
不过也有反响一般，如南昌1宗溢价、2宗底价成交，3宗流拍。
不同城市、区域、地块，热度分化加剧。
核心区“大过年”，偏远区“越寒冬”。
当然，受冷还有其他原因。
首先，大环境低迷就不细讲，另外年底是房企拿地淡季。
到年底，房企为应对年底债务到期和经营性支出，会集中力量回笼现金，因此能有充裕现金流拿地的房企不多。
东莞CBD地块，位于东莞最核心区域，相信还是有不少开发商看好的。
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东莞全年挂牌/成交狂减
CBD地块，作为东莞取消地价上限的首个炼金石，自然被寄予厚望。
回看东莞土拍市场，低迷+骤减+板块分化，贯穿2023全年。
2022年，东莞至少有20宗宅地成交，供地面积94.7万平；今年前11月才7宗成交，面积更是骤减到仅11.7万平。
今年东莞前11个月宅地土拍成绩单，可以说是惨不忍睹。
7宗成交，2宗流拍。
其中，溢价成交都是核心板块，如南城、松山湖地块，即建发·缦云、金地·青雲境。
同时，这个结果也更直观反映，东莞分化加剧，核心区宅地备受热捧，镇街受冷落。
不过大家也不用过多担忧，取消拍地上限，最主要还是为了让地价回归市场化。
从短期来看，更多是期望能提升市场情绪，实际上对房价影响不大，长期来看，是核心区域土地价值得到释放。
最后，你认为CBD地块，会成为新地王吗？
【东莞产业-产业动态】
