作者：余飞

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武汉放松落户

2017年率先发起抢人大战的武汉，又在增加抢人筹码了。

12月11日，武汉市公安局发布了最新公告，调整部分户口迁移事项办事规定。

主要调整了四点：

1、调整中心城区夫妻投靠及子女随迁落户条件。

调整前：武汉对夫妻投靠落户设置了婚龄限制，需要结婚满一年，才可以通过这种方式落户中心城区。

调整后：现在取消了婚龄限制。不过，针对子女随迁的年龄限制，此处并没有说取消，应该仍是维持未婚、年龄不满20周岁或大专及以上文化程度年龄不满22周岁的限制。

2、调整购房落户条件。

调整前：武汉的购房落户，设置了总房款和面积限制。

原政策是，通过购房落户中心城区，如果房子是在2008年11月1日之后网签，总价需要在50万元以上，面积需要在100平米以上。

如果房子是1996年10月7日以后－2008年10月31日以前签订合同，总价需要在30万以上，面积需要120以上。

且只能是新房，不包括不包括经济适用房、安居工程住宅、二手房、办公及经营性用房等。

调整后：统一取消这些限制，没有总价限制，没有面积限制，没有新房、二手房的限制，主要属性是住宅就行。

3、调整新城区户籍人员迁入中心城区、开发区落户条件。

调整前：武汉中心城市、开发区户口可以互迁，中心城区、开发区的户口可以迁移至新城区，但新城区的户口迁移至中心城区、开发区则有限制。

需要申请人在中心城区、开发区有自有产权房屋；申请人在中心城区、开发区就业创业，就业的单位或灵活就业人员连续参加本市企业职工基本养老保险1年以上，创业的正常经营1年以上；还需办理配偶、子女随迁落户的，应符合投靠条件。

调整后：取消了后面的要求，只需要新城区户籍人口在中心城区、开发区有房即可。

4、进一步优化积分落户政策。

提高“居住年限”“缴纳社保”“合法稳定住所（含租赁）”分值权重，确保三项占比在50%以上，为普通劳动者落户武汉提供便利。

这一条和不久前苏州调整的积分落户措施类似，都在增强居住年限、社保年限、租房年限的积分权重。

关键问题来了，武汉优化落户门槛，所为何来？从调整的方向来看，涉及到了购房落户。因此可以看出，武汉这次调整，一为托底楼市，二为抢人。

02

托底楼市

在前两天写武汉楼市的文章中，本号强调过，作为除了本就不限购的重庆外，首个全面解除限购的超大城市，武汉楼市并没有因为限购消失而回暖，反而陷入了新的焦虑中。

10月份虽然新房成交量突破了万套，但主要不是限购的作用，而是房交会之下打折促销带来的效果。

11月份效果无法维持，商品房成交量跌至跌入谷底，仅成交5802套。

从过去一年的数据来看，去年12月份陡然拔高，好似鲲鹏展翅，今年1月份就跌落深渊，2月、3月在市场整体情绪带动下再次拉高，4月份又跌落。

5月份再次拔高，之后又跌落，10月份干拔跃升突破1.2万套，11月份跌落至年内网签量第二低，环比上月下跌了52.05%。

制图：城市财经；数据：武汉市房管局

整体来看，武汉今年新房成交行情如同过山车一样，时而飞龙在天，时而见龙在田，时而潜龙在渊。

而二手房成交量，则在3月份前后小躁动之后，一路向下。

二级商品房市场销量一路下行，唇齿相依的一级土地市场，自然也好不到哪儿去。

中指院披露了最新22座重点城市截至11月30日的卖地收入情况，上海、杭州、北京、苏州、成都5座城市超过千亿。

武汉前11个月的卖地收入只有294.4亿元。

没有对比就没有伤害。

武汉去年土地难卖，不断增加推地次数，前11个月在完成了规定的三轮集中供地后，又在最后一个月内接连加推了三次。

最终进行了六轮集中供地，成交了108宗，卖地收入871.33亿元。相较于2021年下跌了55.2%。

如今前11个月卖地收入跌至294.4亿元，只有高点时期的零头。

制图：城市财经

房价方面，新房普遍打折促销，二手房降价让利。

8月份的时候，每日经济新闻实地调查武汉楼市发现，武汉多个热门楼盘项目不得不降价销售，降价幅度大多在2000元/平方米以上，甚至部分非核心区域项目还在亏本销售。白沙洲等三环外的房价，基本跌回到了三年前。

纬房研究院披露的最新数据显示，武汉11月后半个月房价下跌了0.67%，过去三个月累计下跌了4.04%，过去一年累计下跌了9.81%。

来源：维房研究院

最关键的是，从武汉的库存量来看，往后的调整之路，还很漫长。

武汉房管局披露的今年年中数据显示，截至2023年6月末，已批准预售尚未网签的商品住房159914套，面积1831万平方米。

此外，武汉还有20多万套的二手房挂牌量。诸葛找房网数据显示，截至9月13日，武汉各个区二手房挂牌量总和已经达到201797套。

以此可以得出的结论是，武汉楼市很难回去，至少短期内没有构成回暖的基础。

所以，最近武汉房协为了推动成交量，拉了8个楼盘搞了一个“30天无理由退房”活动。

现在又取消了购房落户的总价和面积限制，也是在想一切办法，增加一点商品房成交量。

03

抢人，是主要目的

托底楼市是次要，毕竟当下的环境中，全面放开限购都没什么用，取消购房落户限制，又能产生多大作用。

最关键的是，武汉的落户门槛本来就很低。

落户武汉，有很多种方式。

包括人才落户。博士、硕士可随便落，45岁以下的本科和专科，可以随便落。在武汉就读的中专技校毕业生可落户，外地中专技校毕业生，在武汉就业一年可以落户。

还有积分落户、夫妻子女父母投靠落户、购房落户等等。

仅从学历落户门槛来说，实在说不上高，和零门槛基本没有什么区别。

以上，都是2017年之后，武汉为了摆脱“为他人做嫁衣裳{}”，发起“百万人才留汉计划”之后，不断下调落户门槛的结果。

2017年，武汉率全国之先发起了人才争夺战，后来长沙、成都、郑州、南昌、重庆、青岛、天津、济南、福州、杭州、苏州、南京、沈阳、哈尔滨、大连、长春等一众热点城市纷纷加入。

最初的人才争夺战，演变成了如今的人口争夺战。

随着去年全国人口整体转向，人口争夺战又进入了新一轮白热化阶段。

仅最近一个半月，就有天津、青岛、南京、苏州以及今天的主角武汉五个城市放松落户门槛。

年内还有郑州、沈阳也降低了落户门槛。粗略梳理，今年以来，已经有18个城市出台了户籍新政，加磅抢人。

包括特大城市郑州、沈阳、南京、苏州、长沙、青岛、西安、杭州，以及超大城市天津、武汉。（住建部最新公布的数据将东莞、杭州也列入了超大城市，但人口数据与统计局公布的出入很大，因此仍以国家统计局公布的数据为准）

制图：城市财经

其中郑州、沈阳基本都是零门槛，青岛租房即可落户，基本也是零门槛。

人口竞争越来越激烈，主要是人口红利消失所致。

去年全国人口由于新生儿数量低于死亡人口，最终全国人口减少了85万人。人口红利终结之下，中心城市再也无法像以前一样，躺赚人口红利，想要继续享受人口红利，必须亲自下场才行。

武汉过去十年的人口增量，还算可观。

从七普数据来看，2010年至2020年，武汉常住人口增加了254.2万人，位居全国第9位。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

当然，2020年人口普查时期，受疫情影响，在大量人口逃离武汉的背景下，武汉的七普人口严重失真。真实的人口增量比这个更高。

后来随着疫情被控制住，武汉解封，人口开始回流。

武汉官方数据显示，2021年武汉常住人口增加了120.12万人。这是人口回流的结果。人口回流之后的武汉，城区人口必定突破了1000万人，虽然官方尚未公布数据，但无论是逻辑推算，还是武汉官方以超大城市自居，都说明了这已经是客观事实。

在人口回流之下，才成就了武汉2021年常住人口增量高达120.12万的佳绩，事实上扣除回流人口因素，2021年武汉真实的常住人口增量可能是20多万。

去年，武汉常住人口增加了9.01万人。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

作为中部第一城，武汉常住人口增量只能说，比下有余，比上却不足。

制图：城市财经；数据：武汉市统计局

以2010年至2022年的数据来看，2010年因为第六次人口普查，武汉增量68.54万人。这是因为人口普查会将之前低谷的人口还原，所以过往每次人口普查中心城市的常住人口都会暴增，这是惯例。2020年亦是如此。

2021年增量120万，上面已经解释过。

排除2010年、2020年和2021年这三个特殊年份，武汉寻常年份的增量最好的是2011年和2015年，但都没能达到30万。

这样的增量相比于普通城市自然非常好，但相比于头部城市，只能算中规中矩。

在中心城市疯狂增长的年代里，深圳、广州都是每年都是五六十万人口增量，成都、杭州、西安、武汉等城市都是三四十万的人口增量。

武汉的增量，并不突出。

去年全国人口减少的大背景下，武汉增加了9.01万人，增量位居第八位。相比于长沙、杭州、合肥、西安还是逊色不少。

人口红利终结之下，中心城市的人口红利也承受着较大压力，所以都在抢人，你不抢，只能等着别人来抢。

所以，无论是主动还是被动，武汉都不得不加磅抢人。

被动方面，中心城市都在加磅，武汉岂能甘居人后。

主动方面，武汉正在进行产业升级，需要人口和人才为依托才能顺利、快速进行。