2023年厦门商住地上市基本尘埃落定，12月之前，拍出5宗岛内商住地，4宗位于湖里区，1宗位于思明区，总建约42.97万㎡；2宗位于岛外，1宗位于翔安，1宗位于海沧。而12月22日即将上演的年末土拍大戏将集中推出8宗岛外商住地。

近年来，厦门岛内宅地供应开闸，其中，2022年成交总建面达84.02万㎡，占比全市总建面的32.9%。截至2023年12月15日，岛内宅地供应总建约42.97万㎡，占比目前全市已成交总建面的75.7%，如果12月22日岛外8宗地全部成功出让，占比会缩减至32.8%，占比有望与去年保持一致。

在岛内楼市“开闸”供应的背景下，我们来研究一下岛内楼市发展特点和存量情况，预判一下明年岛内楼市发展格局。

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岛内成交占比增大

冷热分化，西部楼盘一房难求

近4年来，厦门岛内商品住宅保持高位供求态势，每年平均供应55.90万㎡，成交51.68万㎡，供求比为1.08，供略大于求。

2023年，全国楼市普遍进入下行通道，救市政策频出。厦门楼市跟随大市行情起伏，楼市购房信心一路下滑。其中，岛外市场影响更甚，一边是交易活跃度直线下滑，在售项目开打价格战；一边是2幅同安商住地入市流拍，岛外宅地供应一度陷入僵局。

在平淡行情下，2023年（截至12月10日）厦门商品住宅成交量价仍显现上行态势，主要得益于岛内供应的增量入市。

二季度市场转入平淡之际，岛内新盘学仕里、天琴海、建发五缘湾海及华润筼筜悦府等楼盘相继入市热销，不仅为市场直接贡献了成交量价，还给逐渐降温的楼市进行了热度补充。

三季度岛内住宅供应基本处于停滞状态，市场以岛外刚需房源成交为主导，整体成交量价回落，也是除了1月外的年度成交低谷段，其中，8、9月商品住宅成交量均不到10万㎡。

自9月底开始，2023年岛内拍出地块开始相继入市，叠加存量新盘项目，招商湾湖臻境、中交建发五缘海悦、保利天悦、湖滨里等岛内新盘接连入市，助力四季度楼市热度抬升。其中，岛内西部新盘湖滨里以及建发壹里108套配建住房开售，均吸引大量客户摇号买房，在平淡市场楼盘普遍走量艰难的情况下天，2个项目均一房难求，实现“日光”，因此，岛内楼市冷热分化也异常明显。

从全年成交情况来看，2023年（截至12月10日）厦门全市商品住宅成交量已经超越去年，其中，岛内商品住宅成交约60.40万㎡，占比全市总成交量的32.3%；而2022年全年岛内商品住宅成交约43.49万㎡，占比全市总成交量的24.2%，岛内住宅成交占比显著增大。

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岛内大存量超77万㎡

土地出让取消限价

随着近年岛内住宅供应持续增量，岛内东部楼市整体热度有所下滑，但走量势能依然高过岛外。

剔除长龄及尾盘项目，截至2023年11月底，厦门岛内在售+待售存量约77.64万㎡。存量主要集中在中海峯汇里、钟宅2023P12地块等待售楼盘，以及招商湾湖臻境、湿地公园TOD璞瑞、保利国贸天琴等大体量地块项目，其余楼盘存量较少。

分板块来看，岛内存量主要集中在五缘湾及会展-环岛板块，其中，五缘湾存量约46.17万㎡，占比岛内存量的59.5%。

其中，11月7日出让的钟宅2023P12地块取消地块上限价格及住宅销售限制均价，为今年厦门首宗取消价格限制地块，宅地出让取消限价，对于岛内楼市意义更为重大，利于部分优质项目释放价格。

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明年岛内看点

还有3宗高期待值地块

2023年，随着湖滨里、建发壹里和筼筜悦府配建住房的全部开售完毕，除帝景苑外，岛内西部还可以期待的就只有将军祠地块了。

期待一：将军祠地块

将军祠地块坐落于厦门岛内传统老城繁华区，周边汇集了地铁1号线将军祠\文灶地铁口、Brt文灶、陆军第七十三集团军医院、青少年宫、中山公园、植物园、铁路文化公园、将军祠MIX生活街等多元化配套。

作为思明成熟城区旧城改造项目，将军祠地块一直是厦门人期待的“王炸”地块。

图片来源：朋友圈

从以上流出的最新规划图可见，将军祠地块将规划2宗住宅地和1宗商业地块。而其中1宗住宅地很有可能用来建安置房，安置原址居民。因此，实际可开发商品住宅面积或有限。

期待二：钟宅D05地块

钟宅D05地块为五缘湾钟宅片区仅剩的最后1宗住宅用地，与D03地块相邻。其中，D03地块为今年首宗取消限价地块，被建发竞得，销售对标性强。目前，D05地块公开信息较少，不排除明年上市的可能。

期待三：上下湖地块

上下湖组团地块出现在厦门市2023年住宅用地供应计划宗地表内，建筑面积超25万㎡，是1宗含商品住宅的混合用地，最终，2023年并未推出。

湖边水库商住组团区位图

4月上旬，湖边水库商住组团地块城市设计咨询征集公告于正式对外公布，最高奖励150万元。这也是继高林-金林地块和湿地公园TOD地块之后，厦门第三个采用公开征集城市设计咨询的片区综合开发项目。最终，联发集团设计方案胜出。

根据相关建设指标信息，该住宅组团计容建面在26.1-30万㎡之间，是1宗超20万方的大体量地块，住宅建面（上限）22.0万㎡，住宅规划总套数（上限）1700套，套均面积会在118-130㎡之间，项目体量虽大，但不会是小户低总价的“平民”楼盘。

目前，将军祠地块和上下湖地块地均已做好周边教育规划，将军祠地块周边将新建万寿小学和百家村中学，未来学区划片将会有所变化；上下湖地块周边则落定了厦门一中湖里分校，为板块加持学区利好。

综上，2024年厦门岛内楼市期待值依然较高。

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