文/邓浩志

12月15日晚，北京上海先后宣布松绑楼市调控政策，包括降低部分购房首付比例，降低部分房贷利率，上调普通住房认定标准，以降低部分房源交易税费等等。消息出来之后，媒体沸腾，但行业反应比较冷淡。

1、北京上海松绑楼市调控政策，风向标意义重大。

楼市低迷已经两年多时间了，政策松绑也由三四线逐步蔓延到二线，但一线城市始终没有半点松动。直到920广州成为第一个松绑的一线城市。但广州毕竟是弱一线，而且广州的政策更多是从市场角度考虑。社会普遍认为首都北京才代表管理层对楼市的态度。北京不松绑，或意味着管理层认为核心大城市房地产还会存在过热的可能，核心大城市房价还存在大幅度反弹的可能。

昨天北京上海先后宣布楼市松绑政策，可能意味着中国房地产政策再次发生了重大转折。即由过去的全面打压楼市，到最近两年针对不同级别城市的“托小压大”的分城施策，到今天的全国，全面松绑。从这一点也可以看出，管理层认为当前楼市低迷是全面的，而非局部的，或者是分化的。北京上海这次松绑开了个头，意味着未来234线城市会继续加码稳楼市政策。而一线城市也会根据政策出台后的效果，及时在稳市场这个方向上进一步优化。

2、北上新政力度轻微，效果或不超一个月。

此次北京上海松绑楼市无论从范围上看，还是从力度上看，都是非常轻微的。更早出新政的广州和深圳市场，效果可以作参考。广州政策是四个一线城市中力度最大的，松绑后市场热度提升了3—5成，但火了不到两个月便逐渐降温。深圳力度和北京上海相仿，市场热度提升1—2成，就算能稳下来，也远没达到预期，也不足以扭转市场的颓势。至于北京和上海，情况估计和深圳相似。

由于目前楼市低迷程度超预期，各大小房企已经把能用的招都用上，现在已经无能为力了。不存在政策出一点，企业配合力度多一点（比如促销、降价），市场就能够出现翻转。当前市场是极度低迷，想要破局，只有一条路，就是政策放大招。没有其他任何办法。

至于有报道称，北京上海有楼盘当晚看房购房大增，这也只是堆积需求集中释放而已，总量不会太多。也报道称两地部分二手房业主连夜涨价，这都属于对形势完全不了解的愚蠢行为而已。并不代表市场真实的趋势。

3、“挤牙膏”式出政策，很难扭转当前颓势。

今年全国各地都在出台政策稳楼市，但多半是数量多，影响轻的小政策。一则楼市如此低迷，信心非常不足的情况下很难靠小政策扭转。二则政策出了，市场没反应，政策再出，市场反应也不好，于是政策再出。如此反反复复，市场就会对政策继续调整产生预期，等利好政策出来再买。于是购房决策周期更长了，反而对市场复苏形成压制。