没想到，年底先翘尾的是学区房。
上上周，关于南开学区政策征询的文件流出，各种猜想纷至沓来。
看来南开学区政策已经呼之欲出。
具体政策内容还要等官宣，不过有了和平区的“标准答案”，南开区应该也大差不差。
就在上上周末，天津二手房成交量也迎来近期小高潮。
其中，南开区贡献不小的力量，周六和周日分别成交46套和44套，接近全市成交的20%。
因为发酵时间短，价格还没看到变动。
现在南开区卖得好的还是华苑的天华里、安华里等。
其他小区还没崭露头角。
不难理解，政策还没公布，大家都想把钱花在刀刃上，谁也不愿意提前“买单”。
自然不是某片区成交量大幅提升。
南开激起一下子激起不小的火花，作为它的好“邻居”河西区有动作吗？
其实，河西区动手更早。
之前就有幼儿园家长收到六年一学位调查问卷的消息，后来是“小教科录音”传闻，说河西区已经没有学位，转不进来。
当时也提到，具体政策要看2023年12月底。
最近南开学区政策的公开征询，确实会让关注河西学区房的人感到“焦虑”。
大家也提出各种各样的问题：
“本想过完年再看学区房，这下是不是要提前了？”
“年底价格合适吗？河西是不是要涨价了？”
“已经买完学区房了，出政策会不会受影响？”
焦虑到底有没有影响实际成交呢？
上上周末，河西区二手房成交量分别是44套和52套，占天津总成交的20%左右。
工作日还是周末成交量的一半左右，都与之前无异。
价格方面，以元兴新里为例，2022年12月开始就有涨价迹象。
2023年春节后一室的均价230万，峰值在240万+，这个状态持续到5月，价格开始下跌。
降到什么程度呢？
这套房东西向，楼层高，降到199万还没卖出去。
这套房朝南，降了快20万，也还没卖出去。
整个上海道学片，现在190多万就能买到一室房源，不过只能是门槛。
正常的200万出头能成交。
像挂牌220万左右还是很难成交。
很明显，业主在降价，不过还没降到位，成交量没有明显变化。
倒是部分房源带看量上来了。
这套房，8-11月共降价21万，最近这周带看5次。
像这种带看量上来的，都是朝南和楼层好的房子。
再来看普小的情况。
以景兴西里为例，今年小阳春疯狂之时一室成交价接近200万，而且成交周期才14天。
而最近成交的一室总价都在160万以内，也回归到今年小阳春以前的水平，周期也拉长了。
近期总价在合理范围内的房源，近一周带看量在5次左右。
除了河西一片，其他两个片波动更不明显。
有二片业主说：“之前卖不动，现在还是卖不动，索性不着急了。”
三片也是如此，除了师大二附小外，很多普小一年级新生班2-3个，但是对口的房子很多。
供大于求，怎么会涨价呢？
所以，经过调研，河西学区房的量价，没什么变动。
不管是河西区关于“转学没学位”的录音，还是南开学区政策调整的公众参与公告，都没波及河西区的学区房市场。
没想到，剧情反转。
河西区竟然出奇的风平浪静。
有人可能会说，两个区都有政策苗头，怎么会对二手房市场没影响呢？
确实，情有可原。
第一，买房人不是第一次经历政策风波，越来越理性。
无论是河西还是南开近期的学区消息，都不是官方正式宣布。
没必要听到一丝风吹草动就立马行动，还是要观望。
所以最近咨询的人确实多，真行动的没几个。
第二，河西学区房的替代越来越多。
就算河西出了政策，也不会出现和平学区房暴涨，毕竟和平没法代替。
到时候，大家会把目标转移到其他地方。
现在遍地开花的九年一贯制学校，不用摇号，稳定性更强。
像鹏飞·南开学苑，天津·蘭园都是300万内就能买到，带九年一贯制学校。
预算没这么多的，也有选择。
海教园、空港、海泰高新区，这些有教育属性的板块性价比更高。
150万左右，花个老破小的钱，能买个新房。
200万左右，就能住个舒服的三室。
第三，河西学区房房价有“天花板”。
今年小阳春，河西一的价格已到峰值，很多人买在高点。
经过下半年的回落，大家更谨慎和客观。
也许政策公布后，会出现一波应激价格上涨，但不会很久，还是要回归平稳。
永远不要忘了供应与需求间的关系。
河西区二手房供应量很大，很难被买空，长期涨价根本立不住。
如果河西南开真的六年一学位，照样有房买。
更重要的是，需求会被稀释，南开河西不是唯一解。
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