来源：证券时报

作者：张达 张淑贤 吴家明

近日，北京和上海均降低购房首付比例、下调住房贷款利率并调整普通住房标准。至此，北上广深四个一线城市均已调整优化楼市调控政策。政策落地后，市场反应如何？

证券时报记者为此走访了北京、上海和深圳三地的楼市，发现市场人气有所提升，新房售楼处到访量以及二手房带看量都有所增加，不过买方观望情绪仍较浓厚，且楼市冷热分化。

北京：楼市冷热分化，次新房更受关注

作为全国楼市风向标，北京新政落地后的市场表现备受关注。12月17日，证券时报记者从多家房产中介门店了解到，新政落地首个周末市场冷热分化明显，有的区域带看和成交量增加，有的区域则比较冷清，大面积次新房看房客户较多，“老破小”看的不多。

某房产中介丰台区一门店的小刘这两天比较忙，他对记者表示，这么冷的天，理论上应该没什么人看房，但是这两天明显感觉客户量多了。“我们店大概10多个人，今天都有带看的，我一下午就带了3个客户。周六我们整个片区成交了10套房，今天估计也有6套了。”他说。

小刘对记者说，最近成交的基本都是刚需年轻客户，买房都要贷款，之前是因为首付不够，新政后，首付降了，就选择出手了，买一居室、两居室的居多，现在成交的也是已经挂牌一段时间、降价相对便宜的一些房子。

另一家大型房产中介东城区某门店的小张则显得清闲不少。他告诉记者，这两天太冷了，没什么人看房，因为这次新政对“老破小”不友好，学区房客户更观望了。

北京东城区某小区。张达/摄

该房产中介西城区某门店的王经理表达了类似的观点。他对证券时报记者说，新政后这三天，楼龄比较新、面积大点的次新房看的客户比较多，“老破小”看的不多。

王经理进一步解释说：“新政后，五环以内单价8.5万元以内算普宅，面积大的房子网签价就高，贷款就能多，但面积小的房子贷款还不如新政前多。以40平方米的一居室为例，按单价8.5万元算总价340万元，新政前五环内单价3.96万元或总价468万元以上算豪宅，首套房能贷303万元，现在单价8.5万元算普宅，网签价只能做到340万元，首套只能贷200多万元了，首付虽然降至五成，但是也比以前还要高100万元。所以新政对于面积小的且原值较低的这类房子，影响比较大，相当于比以前成本还高了。”

王经理认为，这次政策明显是鼓励改善、鼓励往城外买、鼓励买大房子，让交易流通起来。

有多个门店的中介人员普遍认为，这次没有9月北京“认房不认贷”政策落地后立竿见影的效果。这两天还没有太明显的带看成交变化，政策消化还得有一个过程，大家还在观望。也有中介人员表示，可能也跟这几天北京天气太冷大家不愿意出门有关。

值得注意的是，北京有的新房项目销售表现较好。新政落地当晚，位于大兴区西红门板块的中建·玖玥府发布海报称“今夜不打烊”，12月16日上午正式开盘，截至12月17日，该项目首开劲销31.2亿元。

对于当前的市场情况，合硕机构首席分析师郭毅在接受证券时报记者采访时表示，从新房项目来看，到访项目的客户数量在增加，但是实际的认购和成交并没有非常明显的增长，至少相比9月“认房不认贷”落地后前三天的市场热度，这次可以说是不温不火、波澜不惊。

对于出现这种情况的原因，郭毅认为，这次宽松政策看似对首付、月供都有所调整，但实际上对于降首付，经过9月的“认房不认贷”后，对改善购房家庭的拉动已经在那个阶段得到一定释放，而贷款利率的下调并没有完全到位，至少目前北京还执行着全国最高的利率水平。一方面，这让大家认为未来可能还会有继续下调的空间和机会，另一方面；对于大家月供负担的降低并没有明显的带动，所以这次新政对市场成交的拉动可能会是一个渐进式的、缓慢的过程，而不会产生立竿见影的效果。

中原地产首席分析师张大伟在接受证券时报记者采访时则表示，此次重磅政策后市场热度依然不高主要有三个原因：一是本次政策之前市场已经出现价格大跌，购房者信心不足，相比9月初这次政策力度很大，但是之前市场还在博弈，所以很容易拉动一批需求入手。二是政策力度大的基本都是加杠杆政策，限购依然没有调整，没有新增需求，二手房挂牌量还在涨，换房依然难度大。三是最近天气原因也影响了市场成交。

上海：新房售楼处人气提升，二手房带看量增加

12月16日，上海楼市政策调整后的首个周末，尽管当天寒潮来袭，但沪上多个新房售楼处都迎来一波看房热潮，二手房方面，房产中介的咨询量以及带看量也有所增加。

当天下午4点半左右，记者到达上海奉贤区某楼盘时，售楼处人气依然不减，用于客户接待的圆桌几乎满座，约有7、8组客户正在洽谈。记者在场的一个小时内，见到一组看房者签约。

上海奉贤区某楼盘售楼处多组客户在洽谈。张淑贤/摄

“砸金蛋（签约）的这组客户，过来不到一个小时就签约了。”该楼盘售楼处人员告诉记者，截至下午5点，当天已签约5单，看房者比上周多了，签约量也在增加，“部分客户此前看过房，政策发布后就过来签约了。”

12月15日起，上海执行差别化住房信贷政策，包括降低首付款比例、降低利率下限等措施。其中，首套房首付最低由此前的35%下调至30%，二套房首付最低50%，部分区域二套房首付最低40%。同时，上海市普通住房标准也进行了调整，不仅提高了面积标准，还剔除了价格标准。

“首套房35%的首付，也难倒了一批‘刚需客’，有客户看中的户型首付需要115万元，但掏空两家人的钱包后只有100万元，实在撬不动了。”上述售楼处人员告诉记者，“在首付比例下调至30%后，他们立马过来签了。”

上海奉贤区某楼盘售楼处人员正在介绍楼盘。张淑贤/摄

上海市房地产交易中心数据显示，12月16日，上海新建商品房成交779套，较前一天增加43套，环比上涨5.8%。而近一周上海新建商品房日均成交589套，12月16日单日成交套数高于近一周平均水平32.3%。

记者下午6点离开上述楼盘售楼处时，依然有看房者进入。“我们没有明确的下班时间点，只要有客户就要接待。”该售楼处人士说。

在新房售楼处到访量增加的同时，上海二手房带看量也有所增加。某房产中介门店内，记者12月16日下午3点到达时，中介业务员或在接待客户、或在电话联系客户，忙得热火朝天。

“二手房带看了近20组客户。”该房产中介的一位业务员告诉记者，这一带看量比上一个周末有所增加，“政策发布后，打电话咨询的房东和客户都不少。”

“看房者多得很，说不定你都等不到这套房子了。”另一家房产中介门口，一位业务员正在给客户打电话。他告诉记者，当天已带看6组客户，这么冷的天都有人来看房，之前周末几乎没什么人。

记者注意到，相比咨询量和带看量的增加，二手房的成交并未出现大幅增长。“截至下午3点，所在区域还没有发出喜报，就意味着当天还没有签单。”一家房产中介的门店店长告诉记者，“前一天（15日)整个区域签了几单，可能也不是直接受益于政策利好，此前就在谈，只是当天签约成功。”

上海市房地产交易中心数据显示，12月16日，上海二手房成交738套，较前一天成交套数662套增长了11.48%，但较上一个周六仅增加27套。

该店长同时表示，“确实有房东有调价，但比例不高，就我们门店来看，200套房源，只有1套房源的房东调高了价格。”

根据诸葛找房数据，12月16日，上海24小时涨价房源量471套，较前一天减少23套，环比下降4.7%。

多位房产中介人员均认为，上海楼市新政虽然会释放部分需求，但目前买方观望情绪依然较为浓厚，政策效果如何尚待观察。

深圳：新房价格战，二手房量涨价稳

自11月23日起，深圳执行两条楼市新政：一是下调二套住房首付比例，二是对享受优惠政策的普通住房标准进行了调整。记者在近日前往深圳市不动产登记中心福田登记所，现场办理业务的人不少。

深圳市不动产登记中心福田登记所，现场办理业务的人不少。吴家明/摄

有陪同购房者前来办理过户的房产中介经理表示，最近几周的成交量较新政推出前出现小幅增长，主要是以大户型和改善型需求为主。

也有现场的购房者表示，感受到新政出台后购房门槛降低带来的实惠，但还是希望深圳在降低二手房交易成本方面可以推出更多政策。

记者在罗湖翠竹、福田莲花村片区实探，多位房产中介经理表示这几周咨询和看房量环比明显上升，对市场信心恢复有一定的激励作用，但价格依旧保持稳定。

“许多业主还是急于卖出手上的房子，所以提价现象并不明显。相反，急于出售的笋盘还有不少，挂牌量增长不少。”翠竹片区一位资深房产中介经理表示，“目前，二手房购房者的信心还是有待进一步提振。”

深圳市房地产中介协会发布的数据显示，截至12月11日，深圳二手房在售量达到59325套，再创新高。

乐有家研究中心监测显示，截至12月14日，当月深圳二手住宅累计过户1709套。相比而言，11月深圳二手住宅成交3133套。与此同时，2023年四季度二手房价比2021年历史最高点跌22%，更有部分片区和楼盘价格比历史最高点跌30%至40%，目前量涨价稳。

对于房企而言，每一次政策优化都是营销好时机。记者在深圳多个区走访发现，许多新房项目都在抓紧促销。在龙岗坂田片区和深圳北站片区，有新房项目直接开出“86折”等宣传标语。记者发现，周边新房甚至打起“价格战”，均把价格作为宣传的主力。“一般来说，在一个区域内同时在售的项目互为竞品，在目前的市场环境下，率先降价的有可能就先跑量，其他项目的营销就非常难做，跟风降价的话市场氛围又会变得更差。”深圳北站片区一处新房项目的营销负责人说道。

深圳市房地产中介协会表示：“总体而言，普通住房认定标准与二套首付比例下降新政在11月底出台，按照以往政策效应的分析研判，其政策出台的卡点也较为讲究，承上启下意图或更为明显。因此，12月市场对于双新政的持续消化，让我们依然对行业有遐想空间。”

责编：罗晓霞

校对：祝甜婷