乐居财经 李礼 12月18日，国联证券发布地产行业研报。

行业事件：

　　12月14日，北京市住建委等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，调整北京首套、二套房首付比例，首套房首付比例降至30%。同日，上海市住房和城乡建设管理委员会等部门发布关于调整本市普通住房标准的通知。

　　北京：优化购房政策，首套房首付比例降至3成

　　北京市住建委等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，通知明确调整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例降至30%，二套房首付比例最低为40%，并将个人住房贷款年限由先前的25年延长至30年，意在更好地满足刚性和改善性住房需求。此外，通知对普通住宅的认定标准也进行了调整，新的普通住宅条件应满足：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在144平方米（含）以下，同时取消总价限制，以实际成交均价来确定新的价格标准，认定标准调整后，二手房交易也将享受更多增值税优惠。与此同时，北京配套的房贷利率也将同步调整，最低可达4.2%，进一步降低利息负担。

　　上海：二套房最低首付款比例调整为不低于50%

　　上海市住房保障和房屋管理局14日发布《关于调整本市普通住房标准的通知》，将首套房的最低首付款比例调整为不低于30%，二套房的最低首付款比例调整为不低于50%（部分区40%），进一步优化差别化住房信贷政策。在普通住房标准认定上，取消了之前的总价限定（230万，310万，450万三大区间），进一步放宽普通住房认定标准，扩大普通住房优惠覆盖范围。上海的按揭利率也得到了同步下调，首套最低降至LPR-10bp，二套调整为LPR+30bp，利率下调推动改善型住房需求的进一步释放，有利于上海房地产市场的进一步稳定与恢复。

　　刚性及改善性需求或将进一步释放，市场加速趋于平稳

　　购房政策的优化有助于释放刚性及改善性需求，推动房地产市场平稳发展。本次北京上海优化购房政策，延续了11月22日深圳市住房和建设局优化普通住房标准，降低二套房首付政策主旨，意在释放刚性及改善性需求。北京与上海预计随着购房优化政策的落地，普通住房优惠涵盖范围将进一步得到拓展，改善性及刚性需求有望得到进一步的释放，有助于改善购房者预期，推动市场平稳发展。

　　投资建议

　　国联证券认为随着购房政策的不断优化，消费者对于市场的预期将得到改善，有利于房地产市场的持续修复。随着行业优化政策的相继落地，销售及企业预期行业有望进一步回升。国联证券建议重点关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。此外核心城市二手房市场随着预期改善复苏，建议关注存量房龙头企业。

　　风险提示：政策落地不及预期，市场超预期下行。

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