北京楼市新政调整后的第一个周末，中建玖玥府挂出了首开销售成绩，31.2亿。

根据北京市住房和城乡建设委员会公示的数据，该项目的可售房源为896套。根据媒体报道，开盘当天选房客户大概在600组左右。

今年7月，中建玖合以54.05亿+2.6万平米现房摘得该地块，12月8日项目拿到预售证，其期房销售指导价为6.6万元/平方米，现房6.8万元/平方米。

开盘前两天，北京市住房城乡建设委员会等多部门联合印发了《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，北京地区首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例由原普宅35%、非普宅40%统一下调为30%；二套住房商业性个人住房贷款由普宅60%、非普宅80%下调为城六区50%、非城六区40%。

作为调控极为严格的北京，这被视为取消“认贷”之后的又一个重大利好。

当晚，尚未开盘的中建玖玥府就已经发布了海报，宣称“今夜不打烊”。

虽然这个项目首开销售成绩不错，但并没有明显看出政策的叠加效应。在北京降低首付的新政发布前，这个项目已经蓄客很久。

北京市场的急行军

这是今年下半年，中建系第二个赶在政策放松后推出的项目。

中建璞园此前在9月份北京取消“认贷”后的第一天开盘，当日成交268套，成交金额21.8亿元。

目前该项目仍有不少房源在售，销售人员告诉《凤凰WEEKLY地产》：“客流量还行，但不是特别大。最近降低了首付还是有挺多人去看的。现在剩余房源楼层都不错，可选余地比较大。”

作为今年北京市场表现颇为抢眼的央企，中建系旗下已有两家公司进入北京销售10强。

中建壹品以164.2亿元销售额排名第8。中建智地以161.8亿元排名第10，与招商蛇口一同成为新晋十强。去年同期，中建智地销售排名仅在第19位，销售额仅85亿元，今年前11月就已经将近翻倍。

中建智地这轮周期中在北京市场的拿地也较为激进。短短两年时间，中建智地拿下了通州、房山、顺义、朝阳等地近10宗地块。其在房山区打造的京西印玥、学府印悦，在顺义打造的中建宸庐，望京打造的中建宸园等多个项目，市场声量不小。

“中建在央企里面算是真正有能力的，除了有投资能力，而且市场化也能卖得出去。这样的企业不多。”一位业内人士这样表示，但据他分析，中建系内部也有自己的问题，“1到8局自己内部商量好，谁去哪个地方拿地。但中海是个特殊的存在，是市场化的产物，这样一来中建体系就会出现内部抢地的情况。只不过很多情况下用一个套得很远的马甲而已。”

寄望“新需求”

今年前11个月，北京房企前十名销售额整体较去年出现了小幅下滑，2022年为2707.4亿元，今年则为2646.4亿元。但房企之间的分化愈加明显，头名中海仍旧保持增长，北京城建挤掉首开成为第二，华润仍旧维持在第三，但销售额出现了下滑。

此次降低首付的政策发布后，多家房企对《凤凰WEEKLY地产》表示了对政策面放松的谨慎乐观，短期内肯定有效，但长期还是要看预期和信心。

“上个周末各个项目案场更多的还是到现场看房的人数量有明显的增加，但是从实际的成交来看，真正能够把到访转化成成交的项目其实还是相对有限的。”合硕机构首席分析师郭毅告诉《凤凰WEEKLY地产》。

据中原地产首席分析师张大伟分析：“目前看政策影响远不如9月，未来正常情况下肯定数据还是向下走，但这周比较特殊就是天气原因，所以还需要再观察。”

一家房企营销人士对《凤凰WEEKLY地产》称：“新政一定程度上降低了购房者的门槛，但现阶段的市场情况是，买房人对于家庭加杠杆更兼谨慎。”

他认为，虽然首付、利率降低了，但是贷款期限延长了，而对应的月供负担重了。

“首付凑一凑可能还能解决，但是月供是对未来的透支，而且有很大的不确定性。”他表示。

这也是为什么，降低首付没有释放出比上一轮取消“限贷”更多消费力的原因。

“从北京现在这些政策来看，其实是在考虑激活存量需求，也就是针对之前一直在看房选房的人，并没有带来新增需求。”

对于未来，上述房企人士表示，“年底是开发商冲业绩促销的时节，新政这个时候出，确实会有帮助，至少在价格上对购房者来说是个机会。”

另外，在政策方面，未来市场仍旧有放松的空间。“明年两会之后，可能会是下一个政策宽松的时间窗口。”郭毅称。