作者:余飞
01 | 成都逆天上涨
前两天,针对国家统计局发布的11月份房地产相关数据,本号已经进行过分析,得出的结论是,跌势根本挡不住。
房地产投资跌幅进一步扩大,商品房销量与销售额跌幅进一步扩大,房价调整面积进一步扩大。
其中房价方面,尤其是二手房价格方面,有三大亮点:
第一,二手房环比无一城上涨。
70个大中城市,二手房环比创造了没有一城上涨的历史,如果不是杭州持平,70座城市几乎全军覆没,环比全部下跌。
数据:国家统计局
第二,从二手房价格同比来看,68座城市同比下跌。也即68座城市的二手房价格至少低于一年前。
因为很多城市的价格已经回到了几年前,乃至十几年前。
比如深圳,房价就已经回到了2018年。
根据乐有家研究中心披露的数据显示,深圳房价从2021年年初见顶以来,已经下行了2年半时间,目前整体均价已经回到了2018年的水平。
再比如牡丹江,已经倒回至十多年前。和鹤岗一样,牡丹江同样是资源枯竭而不断下行的城市,只是鹤岗没有被纳入统计局的统计而已。
前段时间火遍全网的河南鹤壁,10万块钱8套房,尽管房子都在老城区,但不得不让人反思,持续流出的城市,房子价值正在大洗牌。
有人统计过一些房价倒回七八年前乃至十年前的城市。比如吉林省吉林市、山东威海乳山市(县级市)、四川达州、甘肃玉门、黑龙江齐齐哈尔。
第三,成都二手房与新房同比,均领涨全国。
在70个大中城市中,二手房同比上涨的只有两座城市,一个是成都,一个是三亚,前者同比上涨2.2%,后者上涨0.2%,是仅有的两个二手房价格高于去年同期的城市。
同时,成都新房同比上涨5.4%,同样领涨全国。
02 | 成都何以如此嚣张
关于成都楼市,本号之前说过多次。成都的嚣张并非始于现在,去年就开始了,成为了中国楼市的一个异类。
去年楼市一片肃杀的氛围下,即便北上广深也进入了量价齐跌中。
然而成都却像一个干劲十足的小伙子,充满了爆发力,二手房成交量在当年创下了历史新高。
数据显示,2022年,大成都范围内新房成交套数约142982套,同比减少约25%;二手房成交套数约151376套,同比增加约200%,二手房成交套数创下有史以来最高纪录。
房价方面,新房和二手房却长期领涨。国家统计局数据显示,2022年12月,成都新房同比上涨9%,领涨全国。
进入今年,成都继续狂飙。今年三月份,成交量刷新了历史纪录,超2.8万套。之后虽然一路下降,但成都的二手房成交量,哪怕相比于北京、上海、广州、重庆、武汉这些传统二手房成交量大户,也仍是独步天下。
目前成都的二手房1至11月成交总量超20万套,位居全国第一。
新房方面,也是吊炸天的存在。
据克而瑞数据监测显示,11月成都商品房成交面积约163万平方米,环比上涨18.19%,同比上涨16.73%。对比全国其他城市而言,成都也是罕见的11月成交面积破百万平方米、同环比均增长均超两位数的城市。而前11个月,成都新房成交量居于全国第一。
成都为何能走出如此独立的行情?本号认为,只要有四个因素。
第一,泡沫并没有高到离谱。
我在之前的文章中多次强调过,当下各城市遭遇的楼市困局,都是当年房价拼命上涨造成的。
成都的房价上涨方式,与长沙雷同,都是温水出青蛙,钝刀子割肉模式。
每月涨一点,持续不断地上涨,长年累月持续上涨。
这种模式之下,一方面房价绝对量相对东部热点城市并不太高,民众的接受度比较高。注意,这里说的是相对,不要钻牛角尖。
目前成都的均价1.7万元/平方米。与厦门的动辄六七万,杭州、南京、苏州的动辄四五万,宁波、东莞的动辄三四万相比,成都房价绝对量虽然也很高,但相比之下,接受度相对好一些。
其他城市的民众,奋力一跳也没有买的指望。成都普通民众努力一下,还是有购房的希望。这是成都楼市能够做出独立行情的底层逻辑。
另一方面,持续不断上涨,给予市场一定的信心。
这种低调的模式,好处在于,无论外界变化如何,都不会对其走势产生过大影响。
第二,人口不断涌入,需求不断增加。
归功于成都近年来的成功宣传,成都近年来名声大噪。再加上四川盆地独特的宜居条件,以及东部城市房价高企的现状,成都过去十年成功收割了一波人口。
七普数据显示,成都过去十年(2010年至2020年)常住人口增量高达581.9万人,增量仅次于深圳、广州,位居全国第三。2021年,在人口增量整体降档换速的背景下,成都依旧增加了24.5万人,位居第二。
2022年全国人口见顶转向的背景下,成都人口增量从2021年的24.5万下降至7.6万。增量的确跳水了,但依旧保持着人口增量。
数据:各城市统计局
人口不断涌入,需求不断增加。
成都商报披露了一组数据,上半年有20万个家庭在成都买房了。
西安新房价格仍在不断上涨,也有类似理由。
2010年至2020年十年间,西安常住人口增加了448.5万人,增量位居全国第四。
2021年西安常住人口增加了20.3万人,位居第四。2022年增加了12.29万人,依旧位居第四。
人口源源不断地流入,带来源源不断的需求,对西安楼市构成较大利好。
而且,西安不仅是陕西最强的城市,也是整个西北最强的城市,虹吸着周边地区的购房需求。
第三,成都刚需和置换需求非常旺盛。
从成都的成交房屋结构来看,卖得最火的是70至90平米二房与三房户型。价格主要集中在200万以内。
尤其是非核心区,基本都在卖低价盘。
同时,成都的二手房挂牌量不断高企,已经冲破了22万套。
这意味着:
一方面,成都当下的解套需求非常强烈。这在所有城市都一样。
另一方面,成都当下的置换需求非常旺盛。很多市民将之前高利率的房子卖掉,换成当下低利率的贷款。
03 | 成都楼市后市将如何
回顾成都今年的成交量和房价走向。房价上涨主要在上半年,下半年成都的二手房价格已经持续下跌。
国家统计局数据显示,11月份成都二手房环比下跌0.5%,已经五连降。
可以说,下半年成都二手房成交量的坚挺,主要是降价卖房带来的,这和当下多数城市如出一辙。
目前,各城市的二手房价格已经卷疯了。
比如广州,挂牌房源的降价房源占比已经达到最大,10月占比高达98%,可以说是敞开来跌。
杭州方面,11月份成交的8000多套二手房,绝大部分都是业主降价妥协的结果。
杭州贝壳数据研究院披露,在杭州11月已成交房源中,降价出售的房源占比达94.6%;从成交房源调价情况来看,降价10%以上占比为73.5%,降价5%-10%占比14.6%。
厦门方面,过去一个月成交的二手房中,没有一套是涨价成交的,除了3套原价成交外,其余全部降价成交。
成都亦是如此,诸葛找房研究中心披露的数据显示,成都二手房挂牌量调价房源中,近90%在降价。
我多次强调过,经历了上一轮猛涨,当下所有城市的房价,都超越了城市本身的承受力,透支了城市的未来,泡沫挤兑,回调,无法避免。
强悍如深圳、广州、杭州、苏州、南京、武汉等这些城市,都在调整当中。
对于房价远超城市平均购买力,超前透支城市经济、产业实力的城市来说,往后房价回调是必然选项。
成都、西安这些西部强城,只是反应迟钝了一些而已。就像当初上涨,也是从东部轮到到中部最后到西部。
成都、西安的房价已经进入了调整周期当中,不会有例外。
区别在于,有人口、产业、经济优势的城市跌幅小、跌速慢,其他城市跌幅大、跌速快而已。