作者：余飞

01

海南放松调控

在上一轮调控中，从省级行政单位来看，哪个地方最严，非海南莫属。

这个只有重庆面积一半的海岛，在2018年3月份祭出史上最严的楼市调控，首开“全省限购”之先河，5年社保，5年限售，7成首付，严厉程度在内地城市中，无以复加。

“全域限购”的具体措施包括五条，核心三条如下：

第一，五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县建设的住房，只能面向该市县居民家庭销售；

第二，海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非海南省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；

第三，在上述区域之外，非海南省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

如今，这份执行了近六年的严格限购令，大放松了。

首先是海南省会海口传来消息。财新网披露：

12月18日下午，海口市向房企“口头转达”了政策变化：

核心限购区域调整、取消离异限购、调整人才引进范围、取消企业购买住宅限制、取消单一购房人在同一项目购买办公用房的面积不得小于150平方米的限制等。

随后，中国房地产报披露，整个海南省的调控政策也出现了松动。

报道披露，12月18日，一份《关于优化调整房地产调控政策有关工作的通知》流出，中国房地产报通过多个渠道获悉了该文件的真实性。

整份文件，涵盖10条内容：

02

海南当年为何发布最严调控

在了解海南为何放松之前，先了解一下，当年海南为何发布最严楼市调控。

当时可能不理解，但现在回过头来看，一目了然。

就像雄安新区在获得“千年大计”利好之下，禁止一切炒房行动一样。海南有超级利好加身，赶在超级利好落地之前，先收紧调控，防止被过度炒作，也防止再次错失历史机遇。

2018年，在海南省暨海南经济特区30周年大会上郑重宣布，党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区。

2018年4月14日，中共中央、国务院正式发布《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》，明确以现有自由贸易试验区试点内容为主体，结合海南特点，建设中国（海南）自由贸易试验区，实施范围为海南岛全岛。

同时，2020年6月1日，中共中央、国务院印发了《海南自由贸易港建设总体方案》。

自由贸易区+自由贸易港，双重利好加身，海南迎来了第三次历史机遇。

这还不够，在应对全球时局变化之际，中央赋予了海南省更重要的历史任务，海南将封岛运作，成为独立关税区。

在《海南自由贸易港建设总体方案》中，明确强调，2025年全面启动封关运作。

2022年，海南官方发布的消息显示，当时已全面启动全岛封关运作准备，主要包括64项工作任务、31项建设项目（口岸建设、海关查验设备等）和27项压力测试事项，目前正在紧锣密鼓推进，确保今年具备封关硬件条件、明年完成封关各项准备、2025年底前全岛封关运作。

海南的封关运作，原则在于：一线放开、二线管住、岛内自由。

所谓一线放开，是指海南全岛与全球直接畅通，也即与全球的人、财、物自由流通，这和香港与新加坡的性质是一样的。

“二线”指的是和国内的联通，“二线”管住，表明以后海南自贸港和国内的联通是“有管理”的联通。而管理的对象，主要是货物、商品、运输工具，而不是人员，人员将采取便利化、无感化的管理。

在这一点上与香港、澳门有明显区别。香港澳门与内地，除了在财、物上实行管控外，人也是管控在内的。内地居民想要去港澳，得办理港澳通行证。

而海南岛未来封关运作，内地与岛内居民仍可以自由流通。

这是自1988年海南脱离广东独立成省之后获得的第三次历史机遇。因为前两次，都因为房地产炒作搅局而没有达到预期效果，所以这一次海南变得格外谨慎。

31年前的1988年，海南脱离广东成为海南省，随之到来的，还有全国最大经济特区头衔。海南也成了继深圳、汕头、厦门、珠海之后，第5个经济特区。

消息一经公布，立刻在海国内外引起轰动，曾经被称为“穷荒绝岛”、“鬼门关”、“天涯海角”的孤悬之地，如今万众瞩目，吸引了内地十多万人南下。

余华小说《兄弟》中，就有关于那个时代的人们踊跃南下淘金的描述。

他们跋山涉水渡过琼州海峡来到海南岛，寻求自己的梦想，“闯海”成为了那个时代的标签，如同今天的北漂、沪漂、深漂一样。

虽说是十万人才下海南，但数据统计远不止十万。

有数据显示，在1988年前后一年多的时间里，求职海南的人才达到了18余万人次。而根据《海南特区报》公布的数字，这一人数达到了30万人。

公开资料显示，当时广州往海南发车的地方，几分钟一班车，三四个司机轮换开，一路不停，到了海南后又马上调头，沿途的店铺则不停地做生意，不分昼夜。而这一壮举被称为“十万人才过海峡”。

奈何，此时的海南没有效仿深圳，在改革开放最初的年头里，发展最应该发展的产业——制造业与出口，而是一股脑儿玩起了炒地皮炒房的游戏。

结果，没有产业支撑留住恩彩，跨过琼州海峡南下的人才，原路返回，留给海南的，除了一地狼藉，什么也不剩。

2009年，结合海南岛的地理、气候和旅游资源优势，中央授予了海南“国际旅游岛”头衔。

这一次，海南的旅游业发展还算不错，但海南省仍没有舍弃房地产，利用这次噱头又对房地产大肆宣扬。

结果，一个GDP只有847亿、人口只有106.59万人口的三亚，房价硬生生超越了一线城市广州，位居全国第四。这几年不断回调之下，才被广州、厦门、杭州超越，退到了第七位。

制图：城市财经；数据：中国房价行情网

于是，这一次，海南早早就收紧措施，发布了最严调控令，防止这第三次机遇再被资本炒作搅局。

02

海南为何放松

既然如此，海南现在为何又放松调控？本号认为逻辑如下：

第一，市场太冷了。

公开资料显示，在尚未实施“全域限购”的2017年，海南省商品房销售额为2637亿元，销售面积为2246万平方米；但在2022年，海南省的商品房销售额已经跌至1098亿元，仅相当于2017年的四成；销售面积仅有644万平方米，不到2017年的三成。

同时，房地产开发投资额从2017年的2053.11亿元跌至2022年年末的1158.37亿元，跌去了43.6%。

对于海南这样一个之前非常依赖房地产经济的省来说，最强调控相当于壮士断腕。

最关键的是，在断腕的时候，又偏偏遭遇了黑天鹅冲击，导致海南岛的旅游产业也遭遇了冲击。

数据显示，海南岛旅游人数2019年有8311.2万人次，2022年只有6003.98万人次。旅游收入2021年有1384.34亿元，2022年降至1054.76亿元。

旧的已破，新的还未立起来，让海南的经济发展遭遇了困局。

去年在黑天鹅影响下，GDP增速只有0.2%。所以，海南此时适当松一松，不让房地产太过拖后腿。

第二，没有炒作氛围。

目下放松调控，海南也不再担心会被资本再次搅局。因为当下的市场环境、宏观环境，没有炒作的氛围。

现在投资客基本都作壁上观，有实力的刚需，也在观望当中，更多还是一批空有需求没有实力的无效需求在冷眼看市场。

从海南放松的十条措施来看，其实还是相当克制，对外省人进入海南买房的门槛，基本没有放松，严格的调控并没有降低多少。

以此来看，海南省还是坚持在去房地产化，坚持摆脱房地产经济依赖的决心没有动摇。