作者｜猫哥

来源｜大猫研究所

深圳的地，也不好卖。

12月20日，京东法拍上有一块来自南山区的地块进入拍卖程序，评估价63.48亿元，起拍价52.69亿元，因无人出价，流拍了。

这对于少有宅地出让的深圳来讲，折价流拍，似乎有点反常。

这块地啥来头呢？

2021年5月份，深圳南山区留仙洞总部基地T501-0101地块公开出让，总面积21370.32㎡，起拍价47.6亿，这块地成了香饽饽，经过一个半小时、195轮的竞拍，最终以69亿元的价格成交。

拿到这块地的，是龙光地产。

虽然溢价近50%，但是龙光地产当时还是很看好这块地的，总建筑面积超过29万㎡，折合楼面价不到2.4万，商办部分可以分割卖，虽然住宅的部分只有限价的人才房，但是限价是楼面价的2倍多，仍然有赚头。

拿到地不久，龙光地产就开工，规划了龙光玖麟商务中心，与此同时，龙光地产也用了这块地，向中信信托融资50亿。

只不过，融资款并不是用来建设这个项目，而是作为抵押物，为龙光地产旗下的珠海顺兴和潮州诚悦融资，建设龙光在珠海和潮州的项目。

融资期为2年，刚好今年到期，当然了，结果就是龙光违约，于是乎昔日的抵押物，就进入了拍卖程序，而到了评估的时候，龙光玖麟商务中心的建设进度，刚超过5%。

也就是说，地面还没啥建筑物，拍卖价格，也纯纯属于地价。

虽然打了76折，但是仍然比当初的出让底价高出不少，如果进入二拍，再打八折，价格才会低于原底价，只不过那时，拍卖所得也不能覆盖全部债务。

龙光地产出身潮汕，老板纪海鹏早年靠医疗器械和建筑材料的生意起家，1996年才正式进入房地产行业，直到2000年，龙光才真正崭露头角。

那时，龙光拿到了汕头775亩的城中村改造项目，一个“金禧花园”让龙光一炮打响，而在随后的一年中，龙光的销售额就占到了汕头市场的三分之一，一跃成为汕头的龙头房企。

然后，龙光地产开始进入爆发式增长，而它有两个主要抓手，一个是旧改，一个是地王。

进佛山，拿地王，进南宁，还是拿地王，虽然00年代的地王跟后来相比，都是小意思，但是龙光地产靠此坐上了发展的快车。

2011年，龙光总部搬到了深圳，而龙光的脚步，已经遍布大湾区重要城市。

然后，成为百亿房企，再然后就完成上市。

据不完全统计，从2014年开始，龙光在深圳8年内拿到了6次深圳地王，而2017年，龙光和合景泰富联合体，还在香港从李嘉诚的手里夺到了鸭脷洲地块，打破了维持20年的地王记录。

只不过，在成为千亿房企不久，龙光地产就暴雷了。

2022年3月，龙光开始出现流动性危机，因为钱，龙光还动了歪脑筋。

深圳一个豪宅项目业主发现，上百亿的预售资金，从监管账户上消失了，业主们也不是吃素的，不仅团结起来揭发这事儿，为了防烂尾，直接喊了口号，“你摆烂，我停贷，你还钱，我还贷”。

“动态停贷”，成为一种新的停贷模式。

裁员、股债双杀之后，2022年8月，龙光主动暴雷，发公告称，暂停支付境外美元优先票据的利息，进入境外债重组阶段。

只不过，到现在，重组还没有啥进展。

咋办呢？

自然还是卖资产。

在暴雷后，9月份，龙光就以19.024亿的价格，出售了广西龙光桂梧高速公路有限公司40%的股权，港资的新世界发展接盘，10月份出售广州西派云峰项目51%的股权，中铁接盘后，实现全资控股。

而最大手笔的项目，可能就要数香港鸭脷洲利南道项目了。

2017年，估值114.3亿港元的地块，被龙光和合景泰富以168.6亿港元的价格拿到，打败了李嘉诚的长实，当时的楼面价能达到23.8万港元/㎡。

明星地块，周边都是内地和香港的大人物的产业。

这个大项目融资100多亿，参与融资的银团，以外资行为主。

结果，龙光和合景泰富双双暴雷，这100亿融资，就成了大雷。

而今年6月份的时候，就传出了李嘉诚家族介入了这100亿债权的争夺，而如果当年落败的长实，拿到了这100多亿的债权，成为项目最大的债主，就意味着长实以比当年更低的代价，实控这个项目。

当然了，他也是奔着抄底来的。

在某周程度上讲，能卖出去，就有价值。

内地项目，而且主要是以商办为主的项目，自然是比不过香港的豪宅项目的。

也就是说，拍卖无人问津，可能并不是意图压价，可能是真的觉得，不值得买。