倒计时10天！广州中心区巨无霸旧改，康鹭片区终于要开拆了！
据凤和经联社消息，康乐鹭江旧改首批10个地块，最快一个地块将在本月底开拆，其余9个地块已安排在明年1月启动，村里也已经出现了清仓大甩卖。
△鹭江村牌坊
与此同时，片区城市更新规划也在日前正式经审议通过，预计将用10年时间完成改造。
这是自2021年初确定由合生创展正式操刀片区旧改，至今酝酿近3年后，终于迎来了实质性进展。
1
清拆在即，有商家开始清货
康鹭片区，即海珠区凤和经济联社下属的康乐、鹭江两个自然村，紧邻中山大学南校区、客村商圈，周边还有广州大道南、新港西路穿过，区位很靓。
2021年1月合生创展通过表决正式成为片区旧改合作企业，当时官宣改造成本超346亿，成为广州最贵旧改，改造动态一直以来都是城中话题。
近段时间以来，凤和经联社先后发布集体物业搬迁公告，透露10个地块将在今年末至明年初先后启动拆除。
比如KK在康乐村F42地块内看到多处张贴有告示，提到康龙大街、康乐东约南大街沿线涉及的物业将在明年1月1日起停止收取租金，相关租户须在1月30日前完成搬迁。
△来源 @凤和更新改造
而这个地块为片区旧改第一阶段开发区，1月31日启动清拆，所以有不少临街商户都开始在清仓甩卖，各种打折看得KK都有个大胆的想法了。
张贴告示的地方，还有不少来穗人员围观，他们对这里要启动改造似乎感觉有点突如其来。
“拆就拆呗，反正我在这里也没有财产”。对于来穗人员而言，这不过是他们暂时落脚的地方，但之后就要考虑搬到其他地方了。
其实，这也不是片区首个启动清拆的地块了，早在11月底凤和经联社就发布了搬迁公告，F37地块将作为旧改首期复建安置区，将在12月31日启动清拆。
△来源 @凤和更新改造
地块涉及范围主要是康乐中约南新街一带，小飞机视角还能看到不少建筑楼顶有年初拆除违建的痕迹。
△@楼市前线 摄
可以说，康鹭片区的蜕变，已经安排得明明白白了。
2
规划人口降至7万，设309处配套
日前通过的《海珠区凤和（康乐村、鹭江村）片区城市更新单元详细规划》，除了明确了康鹭片区改造计划用10年、分4期完成，还提及要将人口降至7万。
△康鹭片区改造效果图
谁能想到，在这个大约110.18公顷（相当于2个花城广场）的片区内，现状实际居住人口高达13万左右，人口密度达11.18万人/平方公里，成了公共卫生事件时的风口浪尖。
虽说康鹭片区是康乐+鹭江2个村子，但要容纳大量的居住人口，两村实际上早已融为一体，中间并无明显界线，走着走着门牌就在不知不觉间从“鹭江”变成“康乐”。
△康鹭片区的握手楼 @楼市前线 摄
能吸引大量人口进驻，主要还是村外珠江国际纺织城等多个大型布匹批发市场集聚，村内由此诞生了大大小小制衣厂及上下游产业，全都是劳动密集型企业。
有数据显示，片区内外来人口以湖北籍居多，现场有些门店招牌确实也挺有鄂味。
人口虽多，但各种各样的问题也很明显，比如握手楼密集环境较差，公共设施十分缺乏，甚至KK在里面逛了好久都找不到公厕。
而且大街小巷里来来往往的除了快递和外卖电鸡，还时不时出来一些运布匹等物料的三轮车、面包车，就挺混杂的。
更新改造后，片区总建面377.98万㎡，其中复建面积237.98万㎡，融资面积127.23万㎡，居住人口从现状的13万人疏散到7万人左右，并规划309处公共服务设施。
当中就包括90班幼儿园、138班小学、54班初中、54班高中、社区卫生中心、文化站等，并将增设加接驳巴士，加强与周边轨交站点的衔接。
△康鹭片区改造效果图
不说你可能不知道，康鹭片区周边轨交相当丰富，站点800米覆盖率达100%。
除了现有的8号线鹭江站、中大站，在建的还有11号线上涌站、逸景路站，以及10/11号线五凤站，11号线还有望明年通车。
△11号线逸景路站工地 @楼市前线 摄
可以说，变身后的康鹭片区，居住环境将会有质的提升，对改善海珠区城市界面也有重大意义。
3
隔壁红盘示范区即将上线
既然来都来了，KK在逛完康鹭片区之后，也顺便去盘了一下隔壁中海上涌项目。
逆着狂风，骑上共享单车来到新滘西路，在工地门口发现放出了项目示范区效果图×2+规划平面图，先上图围观一下：
现场所见，示范区设置在项目商业地块内，依靠内部河涌而建，目前已封顶，大致分为主体3层建筑+外挂1层建筑，据称有望1月开放。
△中海上涌项目示范区 @楼市前线 摄
结合平面设计图，河边“外挂”的建筑为建面约270㎡户型样板间，主体建筑目测1楼主要为架空，楼顶还有1个样板间。
（户型大致情况可回顾早前推文）
△项目示范区平面设计局部截图
项目的设计方案，日前也已正式获批，整体容积率约3.0，总共15栋住宅+配建幼儿园，其中027地块规划11栋围合式住宅，中央为大片园林。
△中海上涌项目鸟瞰效果图
目前进展最快的也是027地块，最西侧靠河涌位置的几栋楼已露出大致轮廓。
△027地块局部航拍 @楼市前线 摄
016地块是实打实的地铁11号线上涌站上盖，但据称要明年6月才能交地施工。
截至11月底，11号线土建施工累计完成约95%，而上涌站工地现场也至少可以看到2个已成型的出入口，明年开通问题应该不大。
△016地块地铁上涌站工地
另外，整个中海上涌项目的西南面还规划有18班小学、72班完全中学，据称已在立项走流程。
新学校与自带商业的加持，加上附近康鹭片区旧改的启动，中海上涌项目突然就显得更香了。
地价高达52192元/㎡的它，估计产品又是10万+/㎡跑不掉了。
