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作者 | 王迪
虽然房企销售及拿地规模仍延续下调趋势，但是并不阻碍国央企大手笔扩储。
据中指院数据显示，2023年1-10月，TOP100企业拿地总额10107亿元，拿地规模同比下降10%，降幅较上月收窄7.9个百分点。从新增货值来看，中海地产、保利发展、华润置地占据榜单前三位，新增货值分别为2127亿元、1644亿元和1551亿元。
从TOP10企业来看，2023年前10月新增货值总额12569亿元，占TOP100企业的42.6%，强者依然“恒强”。TOP100企业新增货值门槛为107亿元。
对于前十月房企拿地的特点，中指研究院企业研究总监刘水指出，在拿地力度方面，头部央国企侧重以销定产、量入为出。如华润、招商等多家房企提出坚持“以销定产”、“量入为出”原则，以保持投资效率和经营稳健。 在拿地布局上，头部央国企聚焦核心城市。10家头部房企中，基本都提出投资聚焦核心城市。
拿地金额前十无民企，房企巨头多次豪掷百亿拿地
叠加政策松绑效应，高总价地块及头部央国企积极拿地，加上上月低基数影响，房企在10月拿地规模创7月以来新高。
中指院数据显示，2023年10月，50家代表企业拿地总额环比增长59.6%。
只是，搜狐财经发现，就拿地金额来看，房企前10月TOP10已经没有民营房企。中海地产、保利发展、华润置地、建发房产、绿城中国、招商蛇口、中国铁建、万科、越秀地产、华发股份分获权益拿地金额位次前十。
分企业来看，中海、华润、保利、铁建等央国企拿地规模较高，10月拿地金额超90亿元，绿城、龙湖、大家等混合所有制企业和民企亦有投资。
（来源：中指院）
以中海地产来看，其凭借三次百亿拿地成为名副其实的“扫货王”。
今年10月，中海携手国资鏖战上海滩，以240个亿拿下今年上海总价地王——徐汇滨江综合体地块。今年9月，中海地产以总价127.9亿元实现第二次百亿拿地。此前在6月底，中海地产还在深圳摘得“百亿地王”深圳湾超总地块。
除了侧重大宗土地交易之外，以前喜欢联合体拿地的房企，逐渐倾向独立拿地。
中指院数据显示，2023年1-10月，50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为84.4%，较上年同期上升5.8个百分点，50家代表房企招拍挂拿地权益金额占比均值略有上升。
与去年同期相比，TOP10阵营企业拿地权益金额占比上升3.8个百分点，TOP11-30阵营企业拿地权益金额占比上升7.6个百分点，TOP31-50阵营企业拿地权益金额占比上升了4.1个百分点。
二线城市拿地占比超六成，以销定产成房企投资模式
就前10月土地市场来看，一二线核心城市仍是央国企拿地的焦点。只是，二线城市拿地占比超六成，长三角热度持续。
中指院数据显示，2023年1-10月，10家头部房企中，7家房企前十城市拿地金额占比超过95%。从出现频次看，一线城市中，上海和北京出现次数较多，分别为10次和6次；二线城市中，杭州、南京、西安分别出现7次、7次和8次。
从布局城市等级来看，50家代表房企2023年1-10月在二线城市的投资面积占比最高，为62.8%，一、二线城市占比合计近九成。从布局区域来看，企业热衷于在长三角拿地，占比达到40.5%。
（来源：中指院）
此种拿地布局结构，也呼应了房企们的投资策略。
前10月新增货值排名第二的保利发展，其2023年的拿地策略是聚焦“核心城市+城市群”；近两年，中海地产强攻一线、强二线城市，2023年的拿地策略是聚焦主流城市、主流地段。
华润置地则是坚持以销定产，聚集高能级城市；招商蛇口同样坚持“以销定投”原则，持续更新优化并运用好“强心30城”、“核心6+10城”分档、板块地图与竞企对标等策略工具，重投核心城市。
经济实力的强弱向来影响房企拿地积极性。
（来源：中指院）
就前10月来看，房企流动性分化显著，短期偿债压力略有缓解。国央企的现金优势为其拿地提供了资本。
据中指院数据显示，截至10月31日，央企、地方国企现金及现金等价物余额均值同比增长8.8%、7.1%，短期有息债务均值同比下降4.1%、8.1%；民营企业、混合所有制企业现金及现金等价物均值同比下降33.3%、24.5%，短期有息债务均值同比下降20.5%、16.2%，短期流动性改善不明显。
此外，在外部政策端层面，今年9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。
此前，成都、厦门、济南、合肥等一些城市已经对地价限制做出调整。有专家称，取消地价限制或带动一线、强二线楼市复苏，对土地市场的活力具有重要作用。
以济南来看，今年10月，济南迎来取消土地最高限价后的首次土拍，10宗地块中4宗溢价成交，6宗底价成交。凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块被中电建以总价6.95亿元收入囊中，成交楼面价9296元/平方米，溢价率达53.1%。
对此，某位常年关注土拍市场的业内人士对搜狐财经指出，预计后续其他城市尤其是一二线城市很快也会落地执行“价高者得”措施。各地原有的竞配建、竞自持、“竞品质+摇号”等限制市场活跃度的土拍政策，也会阶段性的退出市场。地价和房价都不限价，市场重新回归到2011年之前充分市场化的阶段，预计今后各类城市将更加充分发挥地价和房价的市场调节作用，进而激活土地和销售市场的活跃度。
