编辑 | 虞尔湖

出品 | 潮起网「于见专栏」

2023年接近尾声，房地产行业的这一年，可谓一波三折。不过回顾这一年，各大头部房企交出的成绩单，却是几家欢喜几家愁。过去一年，在多家房企相继因为债务危机暴雷的同时，也有以华润置地为代表的少数企业，在“后疫情时代”表现出了一定的韧性。

华润置地财报数据显示，2023年其累计合同销售金额约人民币2,860.3亿元，总合同销售建筑面积约12,060,275平方米，分别按年增加13.6%及4.4%。在整个房地产市场下行，经济并不景气的年份，华润置地的业绩表现实属不易。

在物业板块，华润置地的业绩增长更是堪称强劲。数据显示，2023年11月投资物业实现租金收入约人民币22.0亿元，按年增长50.4%。2023年累计投资物业实现租金收入约人民币230.9亿元，按年增长39.4%。种种迹象表明，逆势增长是华润置地当前发展的主旋律。

四面开花，华润置地逆势进入发展快车道

近日，由克而瑞研究中心举办的“2023中国房地产企业产品力排行榜TOP100”评选榜单正式揭晓。据了解，该中心是易居中国旗下克而瑞信息集团的专业研发部门。组建十年以来，一直致力于对房地产行业各领域全面研究及企业专项课题的深入探索。

而华润置地入选该机构评出的“2023年中国房地产企业产品力Top100”，其产品力排名更是由2022年的第十名上升至第五名。与此同时，华润置地旗下多个项目登上克而瑞榜单、获得多项大奖。

权威机构给出的榜单，足以说明业界对华润置地的认可。实际上，这些“荣誉”的背后，也是华润置地的稳健业绩“打底”。例如，据华润置地有限公司发布《截至2023年11月30日止一个月未经审核营运数据》，刚刚过去的11月份，华润置地的该两项核心数据，同样表现不俗。

与此同时，华润置地在重点城市的业绩，也稳步上升。据CRIC克尔瑞房企全口径榜的数据显示，今年1-11月华润置地以超270亿领先于同行。甚至继2022年业绩登顶以来，率先突破200亿大关，全年有望突破300亿。

印证华润置地产品力的，还有其持续增长的业绩。据此前发布2023年半年业绩报告显示，华润置地签约额约位列行业前四，销售额同比增长40.6%，远高于行业整体水平。

以向市场传递重要信息的成都市为例，作为继北京和深圳之后，成为中国大陆第三座举办世界大运会的城市，成都也是华润置地“大市场”的主战场；11月中旬，其在东安湖体育公园小球馆举行2023八大高光新品发布会，更是让华润置地的产品力提升，让行业为之一振。

鉴于华润置地在财务方面表现出色，融资渠道畅通，且经常性收入快速增长，凸显其财务稳健性及穿越周期能力，因此也获境内外多家知名卖方投行一致认可。例如中金、花旗、瑞银、摩根斯坦利、摩根大通、等数十家境内外知名头部投行券商机构，均在其发布上半年财报后，给予其买入评级。

行业分化加速，华润置地释放寡头潜力

房地产业内人士普遍认为，房地产市场的持续下行，将会加速行业洗牌，在市场格局的动态变化中，基于城市、企业、资源、产品的房地产发展衡量指标，都在加速分化中。

例如，作为房企的“生产资料”，拿地水平在很大程度上就可以反映一家企业的发展潜力。财报数据显示，华润置地上半年新增货值达到1015.9亿，成为唯一一家突破千亿的房企。而对比新增货值排名紧随其后的滨江集团、万科地产，均在780亿元左右。由此可见，头部企业之间的“生产资料”差距正在持续拉大。

而从产品销售角度来看，前文所述的以成都为例的华润置地华西大区，就成绩突出，甚至释放出华润置地的品牌、产品潜力。据观察，华润置地的高速发展，有其背后的一套逻辑。

一方面，在能够快速呈现规模的潜力城市，华润置地“出手”非常果断坚决，因此也可以通过效率制胜。前文提及的八大高光新品，就是借势大运会快速落地的项目，堪称华润置地加快运营效率的“样板工程”。

另一方面，标准化产品与明星项目带动华润置地呈现品牌效应，对项目销售也起到了极大的推动作用。例如，华润置地华西大区管辖的多个城市，例如成都、重庆、西安、昆明、贵阳、兰州，基本都有鲜明的地域化特色，可谓“因地制宜”。

与此同时，华润置地也在空间设计、户型设计等方面，对其产品、项目进行了个性化设计，因此所在之处，都是明星项目。

因此，华润置地也逐渐展现出了其品牌优势、产品优势，并在行业占据一席之地，甚至在行业分发越来越明显之时，华润置地已经甩掉一些竞争对手几条街，并表现出其成为寡头的巨大潜力。

另外，华润置地之所以能够成为国内房地产行业的头部企业，也与其内部高效率运营、快速完成项目交付，实现现金流流转有关。而与一些房企现金流短缺、负债高企形成鲜明对比的是，华润置地一直保持着相对健康的财务状况。

例如，据其上半年数据显示，其不仅销售表现优于行业平均，而且上半年资产负债表稳健，总有息负债率及净有息负债率分别降至39.3%和28.5%，均处于行业低位。

因此，华润置地总通过其不断进仓的“粮食”，实现项目扩张、销售增长。而且，相比行业普遍存在的高杠杆，华润置地可谓是在保持高质量地增长。

持续跑赢大盘，华润置地高质量发展的背后逻辑

没有人能随随便便成功。华润置地能够从一众房企中脱颖而出，显然并非偶然。据观察，这与华润从发展战略到落地策略，以及在品牌力、产品力、市场营销等多维度进行全面布局、均衡发展的结果。

首先，在战略高度上，上市26年来，华润置地的战略都有一定的前瞻性，而且坚守“城市投资开发运营商”的战略定位，并构建了“3+1”一体化发展的业务模式。因此得以建立穿越行业周期的能力壁垒。

据了解，所谓的“3+1”，指的是华润置地以“城市投资开发运营商”的战略定位为指引，构建了开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动的一体化业务组合模式，打造城市投资开发运营生态圈。

在此基础上，华润置地也以“稳健、增长、平衡”为主旋律，谋求可持续发展。尽管上半年，受项目结算周期影响，华润置地房地产业务营收546.2亿元，贡献核心利润54.5亿元，同比分别有所降低，但是来自购物中心、写字楼、酒店等组成的经常性业务收入183.5亿元，核心利润48.2亿元，同比分别增加35.6%和90.3%。

与此同时，在轻资产管理业务方面，期内旗下华润万象生活实现营业额人民币67.9亿元，同比增长28.7%。而其生态圈业务营业额也达到了26.2亿元，其中建筑业务营收14亿元，代建业务和长租公寓则实现6.1亿元和3.17亿元，分别同比增长102.8%、21.2%。

由此可见，在华润置地“3+1”战略的指引下，华润置地的各个业务板块都在齐头并进。而且，随着其业务的多元化，抗风险能力也明显增强。这通过其营收及净利润结构，就可以窥见一斑。

例如，今年上半年，其经常性业务的营业额贡献占比，同比提升6.5个百分点至25.1%，利润贡献占比同比提升17.8个百分点至42.8%。

而且，仅万象生活的整体毛利率，较去年同期提升1.5个百分点至33.2%；核心净利润更是同比大幅增长36.7%，至 14.2亿元。正是这些确定性的发展战略，让华润置地在市场博弈的诸多不确定性中，能够平稳穿越行业周期。

值得肯定的是，在行业整体下行的态势下，华润置地不仅守住了基本盘，也保住了利润。同时，也让其保有充足的现金流，因此也能释放其后劲。

结语

作为行业龙头，华润置地的品牌力毋庸置疑。随着其业务多元化的战略初见端倪，其发展也越来越稳健。因此，也获得了相比同行更多的信任度。而这种信任度，包括来自消费市场与资本市场的信任。

可以如是说，华润置地一直走在企业正向循环、良性发展的道路上，因此，也能够逐渐筑建了独一无二的行业壁垒，并且拥有抵御外部经济环境波动的风险。从这些角度来看华润置地，也可以看到该品牌的市场价值、长期价值。

相信在多变的房地产市场，拥有扎实基本盘与前瞻性发展战略的华润置地，能够熬过行业寒冬。而当其迎来春暖花开之时，也将以厚积薄发之势，继续释放其品牌价值，成为行业标杆。