成都新楼市 文|MING

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年头岁尾，新楼市后台和社群关于置业的话题“高热不断”。与以往不同，今年被高频提及的词是——置换。

一方面，政策端利好。926新政对5+2区域的购房资格和套数一定程度松绑，144㎡以上产品、二圈层项目不再限购，打开了改善客群被限购束缚的置换需求。新政后认房不认贷，二套房首付最低3成，利率LPR4.2%+20个基点，金融组合拳大大降低改善置换门槛。

另一方面，市场端深度分化，不同地段和产品的价值差距会逐步拉开。如金融城二手房中位线约6万/平，而非核心地段的二手房很难卖出价。尤其保障房重提，置换核心地段改善产品成为城市中产的共识。

政策友好、产品更迭、房价相对低位，当下无疑是置换的黄金窗口期。读懂大趋势的成都迅速做出反应，从统计数据看，926新政两月，成都无论新房还是二手房成交量稳步回升。

▌近一年 成都新房、二手房成交量图，统计自成都新楼市

时机很好，但选择很重要。十年前的大源和大面，户型产品和进城距离相仿，虽然现在都是醇熟的居住板块，但价格端的落差无法忽视。体验过城南发展“推背感” 的城市中产深知选择大于努力。如何在楼市洗牌期做出最佳选择？这是新楼市后台收到最多的问题。举两个例子,

家住大源的L先生，在二街互联网大厂工作，每天公共通勤时间20分钟，天好骑行的话不到15分钟。在平均通勤时长35分钟的成都，L先生表示很幸福，越短的通勤时间意味着他有更多的时间享受生活。但91平户型并不能满足他当下的家庭结构，尤其是5.8的容积率，39层的超高层和商住混用的公共空间，高容高密的居住环境让隐私无所遁形。L先生取笑道，连散步放空的地方都没有，每次加完班回家，从灯火通明的写字楼回到万家灯火的小区，总有一种从一个鸟笼回到另一个鸟笼的感觉。 L先生准备卖掉大源的小房子，置换一套预算400w内有生活氛围的城南大户型。

▌L先生下班路途随拍，大源高容高密环境让他倍感压抑

家住华阳的Z女士也分享了个人置换思路。Z女士爱人在金融城某国企担任高管，自己也是某私企中层领导，用当下的评判标准，Z女士一家是标准的中产家庭：有资产、有负债，有房子，有孩子。目前所住的一楼带花园户型尚可，园林也不错，但对于亲水的成都人总差了点意思。新政之后Z女士陷入了情绪钟摆，一方面想赶在最佳置换时机，优化手中资产对冲货币放水，一方面又不想增加额外的投入，影响到现有的生活品质。夫妻俩的通勤方向让她坚定选在城南，但城南普遍500w+置业门槛让Z女士踌躇了，换房意味着背负加杠杆的压力，是否有必要为房子降低现有生活水准。

通过两个真实案例我们可以一窥城南中产的尴尬处境：即使购买力已经高出很多人，但城南改善的选择面依然很具体。目前城南核心地段置业门槛已经到500-800w高位，千万级的改善也不在少数。而成都300-500w主流客户段可选的优质改善项目很少，预算够的产品看不上，产品尚可的地段又不好，总有或一或二的遗憾。

偌大城南就没有价格友好、配套醇熟、产品迭代的板块吗？比较了一圈，Z女士把视线锁定了怡心湖。

去年，新楼市曾对怡心湖板块进行深度梳理

▌怡心湖实景图

怡心湖位于城南三大动脉的剑南大道以西，上衔高新金融城下启天府CBD，处于城南主场黄金三角。仅是地段优势不足以支撑怡心湖的飞跃发展，怡心湖让市场看好的原因有三：

▌剑南大道实景图

1.城市的湖

怡心湖定位城市的湖，交通非常便捷。南北向有剑南大道、华府大道，东西向牧华路、沈阳路、武汉路交错，板块内有地铁5号线、6号线和19号线，从怡心湖站出发，乘地铁19号线，4站可达双流国际机场，3站可达天府总部商务区，8站可达天府国际机场，便捷程度毋庸置疑。

2.高能规划

作为第三代产城湖，怡心湖以新加坡滨海湾为蓝本设计，规划之初就有鲜明定位：A区活力运动生活、B区滨湖综合商务、C区数字科创生态区、D区精致商贸领秀。“7”字形空间布局，打造国际城南3.0产城湖居理想 （规划信息自双流发布）。

3.职住闭环

怡心湖集产业、湖区、商业、商务、公园、居住等功能于一体、紧密相连，形成完美的职住闭环，闭环度越高，生活质量越高。

▌怡心湖实拍图

目前，电子科大科技园 （天府园）基本落成，引入盛和资源、浪潮、清华同方等重磅产业项目，总投资超780亿元。商业方面，日航酒店预计明年开业，加之蔚蓝卡地亚打造的凯悦阿丽拉、凯悦尚萃，未来怡心湖将集萃三座高星级酒店，同时区域还汇聚蔚蓝艺术中心、“怡所”滨湖书店、怡心湖银泰IN PARK等，预计约80万方商业配套将落地怡心湖（数据自成都商报社成都房产发布）。

▌电子科技大学科技园 图据双流发布

一湖七公园串联(怡心湖，天府体育公园、华府公园、跌水公园、公兴湖湿地公园、怡心城市公园、四季公园、糖果公园)，片区已建成怡心湖第二、七幼儿园座幼儿园，A区一所公办九年制学校正进行方案设计等前期筹备工作……完备的商业、生活、公园和居住配套让怡心湖成为完美闭环。

众多优势加持，怡心湖获官方和市场的双重认可。从近两年公开土拍数据看，怡心湖是首个清水限价破3w的二圈层板块。据中指研究院统计，今年1-10月怡心湖板块成交量达到约25万方，仅次于麓湖、天府总部商务区板块。

目前板块汇聚越秀、保利、龙湖、新希望、空港等品牌开发商。买房看前端，房企纷纷下注，怡心湖势必成为未来楼市的增长极。

上周末，怡心湖在推产品中少数直面看湖的项目——越秀湖与白实景示范区正式开放。现场人头攒动热闹非凡。

一方面，越秀曦悦府珠玉在前，为越秀打下良好的口碑和群众基础；另一方面，越秀在成华推出迭代住宅产品天悦云萃后，市场也颇为好奇越秀是否超越自我，将湖居迭升新维度。毕竟从案名来看，项目已经是“非标”存在。

“白”取自中国书画创作中常用的留白手法。白，即有内观自省、向内探索之意，也是一种放空哲学，澄怀方能味象，屏蔽掉外界的喧嚣，才成澄净内心投入生活的怀抱。

越秀湖与白约88亩，容积率2.0，项目阵列式布局，打造T2板式结构的洋房和小高产品。湖与白提出五“反”主义，即反高密、反拥堵、反拥挤、反压抑、反混杂。纯粹的低密湖居主张，拒绝高密高容带来压抑拥挤感，命中城南中产改善脉门。对于城南中产而言，湖与白的生活倡导不失为一副“降压”良方。

▌越秀湖与白鸟瞰图（以实际交付为准）

越秀湖与白在主入口打造了璀璨盛典，约70米尺幅的奢阔门庭仪式感拉满，取自纽约安缦酒店的经典环岛落客设计，完成城市与生活的接驳，入谷观瀑与下沉水院将湖与白的度假场景全面升华。

▌越秀湖与白下沉庭院实拍图

▌越 秀湖与白私宴厅实拍图

在城南中产生活场景营造上颇具匠心。湖与白打造了约1300平的酒店级别下沉会所，用星级酒店的入住质感，为城南中产营造滨湖度假体验。会所内配置了双泳池，其中一个是约450平恒温泳池，即使放在豪改项目中也是大手笔，目前已实景呈现。约110平酒店VIP标准私宴厅，约250平的“小红书式”森系会客厅，约100平健身场所，所有的阔尺公共空间都能成为逃离城南高密高压的理由。

越秀湖与白双泳池已实景呈现

▌越 秀湖与白恒温泳池实拍图

产品方面，持续深化现代家庭关系场研究，湖与白在天悦云萃基础上再做升华。

湖与白产品段为建面约128平、建面约143平及建面约178平3个面积段，坚定从初改到深改的纯粹改善定位。湖与白户型公摊小，得房率高，笔者进入实体样板间的第一感觉：通透敞亮，室内空间感十足，建面约128平户型做到140平的阔尺感，建面约143平足以媲美市面上160平产品，户型布局合理，产品非常扛打。

▌越秀湖与白建面约128平户型创意效果图

▌越秀湖与白建面约143平户型创意效果图

关注每位家庭成员，湖与白全周期四房可以满足家庭各个阶段的需求。并通过定制化原创三厅户型，包含有家庭学习中心、交流中心和休闲中心，互为整体的同时还细分各个空间属性，让居住空间和生活关系更具松弛感。蜜月套房级主卧、别墅级阳台等，为家庭成员打造更亲密的关系。

▌越秀湖与白建面约128平户型实拍图

度假感与湖居才更配，湖与白所缔造的滨湖度假社区无疑是城南中产改善的逃离高密高压的改善最优解，项目产品打造对成都湖居也一种升维。要知道，目前成都城南湖居，锦城湖已无新盘，且二手房已站上6万高位，上月麓湖推出的鲲鹏阁最高单价逼近7万/平 （约69628元/平，数据自购房通），总价更是3000w高位。

回望湖与白项目，在城南生活圈核心位置，完善的城市湖居配套，职住平衡鱼和熊掌兼得，对标千万级豪宅的配置，均价不到3w+，总价300万起，还有什么理由不心动呢？日前湖与白取证入市，首推建面约128平米和建面约143平米2个户型，不限购，项目实景样板间已开放，感兴趣的朋友可前去现场了解。

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