各位关注中国楼市的朋友们大家好。

2023年即将结束了，和大家分享一些理性的内容。

2023年注定是过度“情绪化”的一年。

楼市凶猛的下跌，政策的出台，大家的心情就像是过山车一样。

“房价还会不会继续跌？”、“房价何时上涨”是楼市被触及最多的问题。

今天我们用全国数据为大家揭开2023年全国楼市的剧烈变化，和2024年的楼市预期。

超跌的2023，情绪化悲观。

企稳的2024，理性中乐观。

这一期全是干货，请大家耐心看完。

1、2023全面超跌，楼市压力释放之年。

2023年，全国楼市都是在压力中前进。

这个压力来自四方面：

1、销售压力

全国住宅销售高峰在2021年，15.7亿平米，2023年预计销售面积9.4亿平。

减少了6亿平，两年跌幅有40%，回到了2010年的销售水平。

全国住宅销售面积（万平米）/来源：统计局数据整理

中西部、东部区域是成交量腰斩，东部区域跌幅30%+。

城市分化化非常明显。

这种急跌的情况来自于政策的强干预。

21年从给房企的三道红线开始，企业端、购房端的政策快速收紧。

本来政策打压是希望缓慢下降，压制楼市过热的风险。

但是疫情的影响是意料之外的，信心超跌带来楼市销售的超跌。

2、保交楼压力

2023年预计的全国竣工面积在5.2亿平米。

交付能力比2021年下滑了近30%。

为2010年以来最低值。

全国住宅竣工面积（万平米）/来源：统计局数据整理

民营企业过去两年都在应付债务违约，但是2019-2021年是销售“大年”。

以2023年竣工能力是不足以应对历史销售量的。

这一块事关民生，过去两年对于楼市预期的降低影响很大。

还有两方面的间接影响：

民企要降负债，间接导致地方政府土地出让难度指数级飙升。

民企要降本自救，间接导致就业岗位的削减。

地方财政与收入预期同样承压。

3、投资不足的压力

2023年的全国住宅开发投资预计在8.6万亿左右，是2018年的水平。

今年的投资主导在央国企地产公司。

像上海八九成的地都拍给了央国企。

在销售压力不减的情况下，要持续支撑投资还是有难度的。

还是需要民企的参与，一起搞活市场。

全国住宅开发投资额（亿）/来源：统计局数据整理

4、库存压力

2023年全国住宅库存预计在3.5亿平米，库存量来到了2013年的水平。

有一点要注意下，统计局口径的库存统计范围只是竣工项目中未售的。

可看趋势，总量小于实际情况。

库存压力要比高峰时期2015年的时候小，2015年启动了棚改去库存。

从实际情况看，新房库存在一线城市情况相对较好，主要积压在能级低的2、3、4……线城市。

2、供应严重不足，2024是稳定之年。

过去两年，在房企端的去杠杆效果非常明显。

问题集中爆发，集中解决。

现在已经进入了强制给房企“输血”的阶段，让优质企业活下去。

问题企业，完成保交楼任务，然后出局。

2024年极有可能是房地产企业风险出清的收尾年份。

在居民端，过去两年的主基调就是减税降负，恢复民营企业生气，修复就业预期。

一线城市针对于购房的“认房不认贷”、“降低首付比例”、“降利率”、“调普宅”政策都已落地。

二线以下的城市，房票安置、打折、首付补贴、以旧换新等各种手段都拿出来了。

目前实际上是宽松政策下的缓慢恢复之中。

只不过，疫情的疤痕效应所造成的创伤对地方政府、企业和住户的资产负债表都形成损害。

需要时间修复而已。

考虑到22、23年的各项指标跌幅较大，2024年数据估计还会有惯性的下滑，然后企稳。

总体感觉楼市机会会大于风险。

看一个数据，2022和2023年预计的新开工面积为8.8亿平和6.95亿平。

属于历史最低。

按照万科内部研究数据来看，未来住宅建设的中枢值是10-12亿平米。

也就是说2023年楼市的供应量是在超低位的。

在房企减少、投资额缩量的大背景下，未来两年全国住宅供应估计都是大幅减少。

开发商就算投资，也会更集中于核心城市拿地。

新房库存大的地方，消化库存为主。

新房库存少的地方，由于供应不足，二手房会填补缺口。

3、楼市超跌，2024是复苏之年。

根据安信证券的数据，2023年我国的住宅投资占GDP比重预计在6%左右。

楼市处于超跌之中。

为什么说这是一个超跌数据。

有几个对比案例：

一是东北：人口流失区域样本

2015年以后，房地产投资占 GDP 比重基本稳定在 7%左右。

二是美国：发达经济体样本

在08年经济危机后的市场稳定，房地产投资的占GDP比重稳定在7%左右。

考虑到中国的城镇化进程尚未结束，以及中国的人均收入水平仍有提升空间。

我们的房地产投资占 GDP 比重 应该维持在7%之上。

既然是超跌，趋势上就是修复缺口。

不太会恢复到最高峰，但是会在新的销售、开工、投资数据下达到新平衡。

所以在我们看来，复苏是未来的主旋律。

4、更积极政策，2024是改变之年。

关于明年的情况，我想说年底的中央经济会议给出了很多信号。

问题讲得很明确：

有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患仍然较多，国内大循环存在堵点，外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升。

对应到楼市主要是：需求不足、预期偏弱、风险隐患。

给出的方法也很明确：

1、稳中求进、以进促稳、先立后破

2、多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策

3、继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强政策工具创新和协调配合

“立”在哪里？

立住房地产市场，立住经济，稳固经济复苏的成果。

扭转当下偏悲观的情绪，重拾信心。

“破”在哪里？

破除楼市的限制，让房地产重回拉动经济的区间，不拖累但不是过分依赖。

明年的政策会继续宽松。

一线城市放开限价、放开限购的窗口期就从2024年开始。

比如上海放开限价、先放开非核心区限购、税费年限5改2等等，现在都可以大胆的想。

因为经济恢复带来预期提升和购买力提升，放开限购带来增量需求。

销售增长是稳住楼市最有效的办法。

经济会议明确了“不断巩固稳中向好的基础”。

放松才是强化预期，收紧就是打破预期。

至于货币政策，明年LPR依然是下降的预期。

各位不需要为银行和金融机构操心，担心他们没钱赚。

要的就是这个效果，明年要把城投化债、保交房的工作配合好。

然后安心为国家战略服务。

降多少取决于经济增速如何。

让企业有动力扩张，让居民有动力置业。

5、写在最后

空军永远不认可上面讲的，但我们依然想说：

最坏的时候已经过去了。

2024，大家会更好。