今年夏天，越秀摇号拿下小行G28（越秀天和所在地块）后，大家普遍认为小行的住宅供应正式结束。
但最近，小行放大招，一口气端出4幅纯宅地，最低容积率仅1.2！
这意味着，继万科朗拾双盘、越秀天和之后，小行不仅有新供应量，还将有迷人的低密住宅，产品必然狠狠迭新。
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先看《中国（南京）软件谷东片区控制性详细规划》 MCd060-05规划管理单元图则修改（公众意见征询）里释放的1幅纯宅地。
这块地在软件大道和机场二通道交汇处，北侧是交付多年的恒大华府、中南锦苑；西侧，与小行|万科朗拾隔一条机场二通道对望；东侧是丰盛集团。
全景俯瞰↓
拍摄于2023年6月
这块地原先是商办混合用地，容积率4，建筑高度≤120米，现状为空地，部分用地作为临时停车；调整后为二类居住用地，容积率1.2，建筑高度≤24米。
实际上，11月底的南京秋季住宅用地招商推介会上，这块地已经出现在明年的土地出让计划中。
当时释放的地块指标，与最近公示的基本一致。这是片区内首次推出低密宅地，按照城市设计效果图，可以建3栋7层洋房。虽然体量很迷你，但这在小行、软件谷，乃至河西都十分稀缺。
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另外3幅宅地，大有看头。
《南京地铁1号线小行车辆段导改及综合开发特定意图区城市设计》暨《中国（南京）软件谷东片控制性详细规划》MCd060-04规划管理单元图则修改(公众意见征询）文件，信息量巨大。
首先，几块地的位置。在东至规划西春路、西至菊花路、南近软件大道、北至地铁10号线的区域内。集中在中南锦苑北侧、东侧，近主干道，却不紧邻主干道，守着地铁站，交通出行便捷；向西是河西，向东是软件谷，享受几个板块叠加的多维资源。
其次，释放几块地的意义。官方的说法是促进土地资源集约利用，挖掘城镇轨道交通基地低效用地，通过TOD一体化规划打破铁路阻隔，带动人流流通，激活板块。
说白了，就是在既有车辆基地的基础上进行TOD综合开发，通过兴建学校、社区中心、住区等，实现城市更新。
随着城市发展，不少早期建设的地铁车辆基地成了片区进一步发展的阻碍，优化更新是必然。其实南京早就有相关案例：南京城西路车辆基地上盖综合开发。这是已建成车辆基地导改项目，距离雨山路站不远，调整后将“变”出超600套住宅。
接下来，看看新增的3幅宅地详情（为了便于识别，锐评君将几幅地块编号了）：
地块①：位于TOD复合开发区域，用地面积8.83公顷，容积率≤1.6，建筑密度≤20%，建筑高度≤60米，绿地率≥30%；
地块②：用地面积2.34公顷，容积率≤2.4，建筑密度≤20%，建筑高度≤80米，绿地率≥30%；
地块③：用地面积2.95公顷，容积率≤2.3，建筑密度≤20%，建筑高度≤80米，绿地率≥30%。
根据城市设计鸟瞰图，地块①可以打造12栋高层+8栋洋房的高低配；地块②可以打造6栋高层；地块③则可以打造7栋高层。
3幅宅地围合的区域，将有幼儿园、小学、社区中心、公园、城市道路等配套，加上临近的地铁10号线小行站、规划的停车场等，城市界面与生活便捷度明显提档升级。
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整体来看，小行新增的4幅宅地位置相对集中，不出意外明年开始陆续招拍挂、上市，对板块内的新房和二手房都是不小的考验。
新房市场，地块附近有三家新盘主力在售：
万科朗拾，还剩少量房源可选，底跃面积约205、247㎡，销许均价37000元/㎡。平层面积约109、139㎡，含包均价46194元/㎡；
小行|万科朗拾，在售房源面积约99、109、139㎡，精装均价46965元/㎡；
越秀天和，在售1、3号楼，面积约110、143㎡，精装均价47307-48265元/㎡。
从标准层面积段设计来看，三家新盘偏保守，聚焦首置首改。更多产品细节上，有三玻两腔玻璃、S墙、铝板一体板立面、分户式六恒科技系统等契合主流市场的配置。
但南京产品更新换代的速度太快，未来几幅新地块入市，户型面积、精装配置、园林、会所等指标继续卷，前期新盘难免会有压力。
二手房市场，同质化严重的小区，逐步回归市场定价。
2021上半年，南京楼市行情如日中天时，恒大华府、中南锦苑的次新房价都飙升到近5万/㎡的峰值。
如今，也都“默契”回归理性，多以3字头成交，相当于回落到2019年的水平。
毋庸置疑，足够可爱的次新房价会吸引不少总价预算有限的买房人出手。可房住不炒深入人心，未来改善型置业需求将占据很大比重，迭代新房会成为改善买家的首选。房龄老、产品与市场脱节的次新小区很难再有惊艳表现。
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在南京官方的计划中，明年雨花、秦淮、栖霞、江宁、江北等区域都有不少宅地要供应。目前，河西已曝光的2块宅地都在江心洲，那么，小行的供应量上强度，很有必要。
一方面，小行是开发商和买房人都抢着摇号的板块。
尽管今年的行情很冷清，但小行逢卖地必摇号，万科朗拾等新盘开盘也有不少买房人来摇。
这得益于主城中心的地段、周边富有想象空间的产业、完备的配套。正是这些叠加的优势，小行才具有穿越周期的底气。
反过来看，摇号的小行很大程度上提振了市场信心，那么行情没有明显起色的情况下多些供应量，当然是好事。
另一方面，小行近河西，是最近的“替换”选项。
小行与河西中仅一路之隔，在河西中暂时没有新地块，且在售的颐和天晟府等多为千万级改善款的当下，总价五、六百万的小行新盘，显然很好地承接了河西中的外溢购买力。
从这两年南京新房市场刚刚需、强改善两头热的趋势来看，接下来即使小行拿出总价段更高的改善产品，大概率也可以精准吸引不少改善买家。
