来源|启明星楼市（ID：zznjw025）

作者|住小星

图片来源|受访者供图

随着2023年最后一场土拍的落幕，2023南京楼市土地市场的全年行情也越发明朗。据统计， 今年南京共出让 106 幅涉宅地块，成交总金额约 1106 亿元，与去年相比，（ 2022 年全年土地成交金额为 1247.9 亿元），同比下降约 11.4% 。

与此前土拍爆火相比，今年土地市场整体热度不高，绝大部分地块均以底价成交，且大多数为国企拿地。

2023年南京土地出让情况一览：

01

主城区出货量较少

江北新区今年共出让16幅地块

盘点全年土地行情就能发现，在今年的土地市场中，主城区的出货量依然较少，主要集中在河西、城南、城北等，六合、溧水、江北新区等仍为土地供应主力军。

根据统计，鼓楼区共出让4幅、建邺区9幅、雨花台区8幅、秦淮区4幅、玄武区1幅、栖霞区10幅、江宁区12幅、江北新区16幅、浦口区5幅、六合区14幅、溧水区15幅。

从拿地房企看，除了“国企兜底”之外，保利、万科、金地、招商、绿城、中海、华润、建发、伟星等品牌房企仍旧很活跃，其中保利今年共斩获7幅地块、中海竞得河西两幅地块。

保利所拿的7幅地块（其中江北4幅为合作拿地）总货值约105亿元，2幅（博雅和著、文璟和颂）已经上市销售，1幅（荷雨瑧悦）预计年底前公开售楼处。

万科所开发的城南两幅地块均已上市销售，分别是万科朗拾雨核和万科朗拾二期，其中朗拾二期所有楼栋均已推出，朗拾雨核已入市5栋住宅，推盘节奏较快。

伟星在河西南打造的长江之歌市场反响也比较好。伟星2020年首入南京，与万科共同开发了伟星万科四季光年，随后有伟星时代悦峰、伟星誉璟府入市，再到河西南的超级豪宅长江之歌，一路稳扎稳打。

中海今年所得两幅地块均位于河西，其中江心洲的中海江湾境已入市，目前已开盘3次，整体上市节奏也比较快。

02

补仓新房市场

青龙地铁小镇等板块将迎新房

土拍向来是楼市的风向标，预示着各板块的新房供应量以及楼市价格走向。 今年的土拍中，一 些 地块的上市将补仓新房市场。

江宁上秦淮自2021年9月出让G88地块（金隅华发·紫京四季）后，就未有新地块上市，今年板块新出让了颐居建设G45和新都市建设G62地块，目前上秦淮板块内在售仅紫京四季和芳源，急需新房解渴。

G45地块位于云台山河以南，周边以新社区为主。融信秦尚栖庭已于2022年交付，有紫京四季和芳源在售，地块距离华谊兄弟（南京）电影小镇仅约600米。

G62地块位于云台山河以北，紧邻银城旭辉云台天境，周边有帝景天誉、五矿澜悦栖原等交付多年的小区，居住氛围比较浓厚。

新房市场比较紧缺的鼓楼滨江在年末也出让了一幅地块，即北京首开竞得的G89地块，成交楼面价29949元/㎡，是鼓楼滨江的新地王。目前板块内世茂璀璨滨江还剩最后一栋楼未上市、恒盛金陵湾新组团已于11月开盘入市，金基皓樾府还有少量尾盘在售，新房储备较少。

久未有新地块上市的青龙地铁小镇今年终于迎来南京地铁竞得的G29地块，板块内暂无新房在售，仅紫星荣院和深业青珑上府还有少量尾盘。这两个项目分别是2017年和2018年出让的地块，要求现房销售，板块内没有新房也没有新房储量。

值得一提的是，此前板块内的最高地价为20069元/㎡，今年出让的G29地块成交楼面价为15067元/㎡，相比之下，下跌了5002元/㎡。

03

全年仅19幅地块溢价成交

河西溢价地块最多

在地产下行周期，各家拿地都比较谨慎，今年出让的地块中，绝大部分都是底价成交，全年仅19幅地块有溢价，其中13幅地块触顶最高限价，溢价率最高的是河西中G55地块，绿城竞得。

19幅溢价地块一览：

从19幅溢价地块的位置分布来看，基本位于河西中、河西南、小行、雨核、大校场、鼓楼滨江、燕子矶等板块，这也意味着这些板块的楼市热度相对更高，是大家认可的价值高地。

04

土拍政策发生变化

取消最高限价改为价高者得

10月27日，在2023年宁出第17号土地出让公告中，地块不再设置最高限价，且明确当“两个或以上竞买人竞买同一地块时，竞价最高者为竞得人”。自此，从2020年8月开始的“限地价、限房价”的土拍政策结束了，土地出让改为价高者得。

在土地政策变化后，今年共进行了两次土拍，共成交了24幅地块，仅有G89地块溢价成交。

最近3年土拍政策汇总：

2020年8月18日，开始限地价、限房价，达到最高限价后通过现场摇号确定最终竞得人，成交价格为最高限价+1个加价幅度，同时严格要求开发资质、资金、购买数量； 2022年3月24日，取消租赁住房配件要求、保证金比例下调至起始总价的20%，优化房地价差、取消竞买数量限制； 2022年6月11日，13幅地块实行“差异化定房价，按程序报备”的政策； 2023年9月4日，分用途出让金，各类型土地成交价款详细构成，各用途、各类型溢价率与该地块综合溢价率相同，银行保函数纳竞买保证金； 2023年10月27日，当两个或以上竞买人竞买同一地块时，竞价最高者为竞得人

从今年土地市场看，河西、大校场依旧是热门改善板块，同时板块内竞争也很激烈；江北、六合等仍旧是刚需重地，也将面临多盘共同入市竞争的局面。

房企表现中，国企是拿地主力军，此前一些大众所熟知的开发商早已不见踪影，如今仍旧活跃的房企相对更为可靠一点。

土地市场不仅能反映各板块未来的新房数量，更反映着地价、房企等诸多方面，多加关注可以为购房多一些参考依据。

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