今年9月多部门发布降低首套房存量贷款利率的通知，之后各家商业银行均行动起来，除了北上深等政策利率较高的城市外大部分前几年背上高利率房贷的贷款人均有所获益。有的人贷款利率下降100个基点以上，直接从超过5.5%下降到4.4%以下。
不过，这次存量贷款利率的集中调整有两个问题。
第一，只有首套房才能降息，二套房及以上不在降低存量住房贷款利率的范围之内。
第二，存量贷款利率下降至当时办理贷款时的政策利率下限，大部分地区大部分时间里的政策利率下限为五年期LPR（不加基点)。
2023年9月的最新五年期LPR为4.2%，可有的人降到了4.2%，有的人降到到了4.3%，差了0.1个百分点。
和9月的那次降低存量房贷利率不同，即将到来的2024年1月的降息针对全部住房贷款，不论是首套还是第二套都能获益。同时，之前利率降低至4.3%的存量首套住房贷款利率将再降0.1%至4.2%。
这是为什么呢？简单为大家解释一下相关政策。
相信大家现在已经对LPR浮动利率中的固定加点数不陌生了，为了照顾所有读者，我再讲一下。贷款人的房贷利率由两部分组成，用公式表达如下。
房贷利率=五年期LPR+固定加点数（可以为负)
比如，张三的固定加点数为0.5%，五年期LPR为4.65%时他的房贷利率为5.15%，为4.2%时房贷利率变成4.7%。固定加点数一经确定就不会变了，之后房贷利率跟着LPR调整。
不过，今年9月国家放了大招，直接对原本不会变化的固定加点数动手，让符合条件的首套房的固定加点数下调至0，所以之前调整存量首套房贷款利率时调整的是固定加点数，不是五年期LPR，属于特殊、罕见政策，一般不会出现。
绝大部分房贷利率下降要靠五年期LPR的降低，不管是首套房、二套房还是更多套房。幸运的是从2020年至今五年期LPR一直在下降，从当时的4.8%降到了如今的4.2%。
既然如此，是不是只要LPR变化了咱们的房贷利率立马跟着变化呢？非也！
住房贷款利率每年调整一次，不是月月调，赶上了就调，没赶上就得等下一年了。不同贷款人的调整日期是不一样的，分两种情况。
一是贷款的对月对日。
比如，张三的住房贷款是2020年6月审批下来的，调整利率的日期为对月对日，那么每年6月调整一次。
二是每年的1月1日。
这种情况下不论房贷是哪个月审批下来的都是每年1月1日调整，2024年1月1日就快到了，这类房贷将要调利率了。
想知道自己属于哪种情况，可以看一下贷款合同上是怎么写的，或者直接致电银行询问。
从数量上来看第二种情况肯定是大多数，道理很简单，选择对月对日意味着一年365天都可能是房贷利率调整日，而选择每年1月1日则只有那一天。
本文提到的房贷即将降息特指选择每年1月1日为利率调整日的LPR浮动利率。
根据规定每次调整利率时以上个月的五年期LPR为基准，如2023年1月1日调整利率时用的是2022年12月的五年期LPR利率；2024年1月1日调整时用2023年12月的五年期LPR利率。
2022年12月央行公布的五年LPR为4.3%，所以每年1月1日调整的房贷利率今年的利率表达式为：4.3%+固定加点数
到了2024年1月1日又要调整房贷利率了，2023年12月的五年期LPR变成了4.2%，所以从2024年开始这类房贷的利率表达式变为：4.2%+固定加点数
理解了以上内容就可以解释本文开头提到的两个问题了。
二套房能够从1月1日开始降息是因为五年期LPR相比于一年前下降了0.1%，房贷利率的下调同样是也是0.1%。比如，张三的二套房利率的固定加点数为0.8%，去年的房贷利率为4.3%+0.8%=5.1%，2024年1月1日起房贷利率变为4.2%+0.8%=5%。
今年享受了存量首套住房贷款利率下调，也就是直接把固定加点数降到了0的部分贷款人从明年1月1日起同样能够降息。前提条件已经在前面说过了，必须是选择每年1月1日调整房贷利率。
10月份调整房贷利率时这类人的房贷利率表达式为：4.3%+0（固定加点数降至0）；2024年1月1日开始表达式变为4.2%+0（固定加点数降至0）。因此，房贷利率在3个月后再次下降，从4.3%降至4.2%。
还有一小部分人哪怕到了1月1日依然执行4.3%的贷款利率，怎么回事呢？
这类人比较特殊，他们的房贷利率调整日期是每年的对月对日且贷款发放日在7月1日之前。五年期LPR从4.3%下降至4.2%发生在2023年6月，上半年已经调整过LPR的贷款人都是按照4.3%来的，而且要等到明年的对月对日才会调整。
比如，李四的首套住房贷款是在2020年4月15日发放的，选择每年4月15日调整利率，2023年4月15日已经按当时的五年期LPR（4.3%）调整过了，下次调整得等到2024年4月15日。
如果那时五年期LPR维持不变，那么李四的房贷利率会降低0.1个百分点至4.2%；如果那时LPR又下降了房贷利率会降至更低。
总结一下，2024年1月1日起会有一大批人的房贷利率下调，但无论是首套房还是二套房下降的幅度都不大，就是和一年以来五年期LPR利率的变化一样，也就是下调0.1%。
也许有人觉得降那么点息不值一提，但你要知道降息是有叠加效应的，此前每一年都降一点，加上部分首套房固定加点数的归零以及未来LPR还可能继续下降的实际，全部积累到一起可以节省的月供利息不算少。
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