每经记者:陈梦妤 每经编辑:魏文艺
“整体来看,房地产市场自2021年下半年以来持续深度调整,2023年以来购房者置业情绪、企业端市场信心均未得到扭转,市场仍延续调整态势,新房价格平稳运行,二手房价格持续下跌。另外,现房表现好于期房,二手房以价换量下的表现好于新房,央国企销售、投资表现相对较好。”
中指研究院日前发布的《中国房地产市场2023总结》提到,今年1-11月,全国有200余省市(县)出台房地产调控政策超600次,多数城市限制性政策基本放开,政策环境已接近2014年最宽松阶段。
在此背景下,房企这一年的生存竞争环境发生了什么变化?长租、物业、商管、代建等有哪些值得关注的亮点?2024年房地产投资和销售的区域变化趋势是什么?
对此,中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜在接受《每日经济新闻》记者专访时表示,2023年,“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”这一重大判断为房地产市场定调,中央和监管部门落地多项举措力促房地产市场平稳运行,但购房者置业情绪、企业端市场信心尚未得到扭转,市场仍延续调整态势。
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算,2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力,新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。
房企融资政策支持力度在加大
从宏观环境看,黄瑜表示,目前经济恢复基础仍不稳固,市场供需持续走弱,但房企融资政策支持力度在加大。
今年前三季度,我国GDP同比增长5.2%,其中三季度同比增长4.9%,较二季度小幅回落,预计全年可实现5%左右的经济增长目标。前三季度全国城镇调查失业率平均值为5.3%,全国居民人均可支配收入同比名义增长6.3%,新增贷款达19.7万亿元,较去年同期多增1.6万亿元。但10-11月,我国制造业PMI连续低于临界点;11月,制造业PMI为49.4%,比上月下降0.1个百分点,制造业景气水平略有回落,经济恢复基础仍不稳固。
供给方面,1-11月份,全国房地产开发投资同比下降9.4%,房屋新开工面积同比下降21.2%。需求方面,1-11月,全国商品房销售面积100509万平方米,同比下降8.0%;商品房销售额105318亿元,同比下降5.2%。
图片来源:国家统计局
不过,房企融资政策支持力度在加大。
黄瑜指出,8月底,证监会指出“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制”;10月底,中央金融工作会议指出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”;11月,央行等三部门及商业银行召开房企座谈会提出“三个不低于”,加大对房企在信贷、发债及股权等方面的融资支持。
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但值得注意的是,重点房企销售仍在持续下滑,房地产企业风险仍在蔓延,房企融资仍然较弱,不少企业可持续经营存在困难。
根据中指研究院的统计,2023年1-11月,TOP100房企销售总额同比下降14.7%,降幅相比上月扩大1.6个百分点,并且近几个月降幅在持续扩大。
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2020年以来,已有70多家房企发生债务违约,其中今年就有10家房企发生债务违约,房地产企业风险仍在蔓延。今年是上市房企退市大年,年初以来有11家上市房企退市,其中A股8家、港股3家。
“要警惕房地产金融风险溢出,加大防范和化解房地产企业风险。”黄瑜说。
此外,房企融资仍然较弱。1-11月,房地产开发企业到位资金117044亿元,同比下降13.4%,降幅在持续扩大。尽管前期出台了系列措施支持房企融资,但是房企资金仍在明显下降,要引起重视,加快措施落地见效。
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黄瑜提醒道,企业可持续经营仍存在困难。2023年1-11月,TOP100企业拿地总额同比下降6.6%,在去年下降超过50%基础上又继续下降。“土地是房企经营关键原料,拿地不足,企业可持续经营将面临困难。”
长租、物业、商管、代建等领域提供新动力
今年以来,房地产企业在长租、物业、商管、代建等多元领域的发展颇具亮点,为行业持续发展提供了新的动力。
第一,越来越多企业积极布局长租赛道。据黄瑜介绍,近几年,我国各级政府积极施策支持住房租赁市场发展,金融支持政策接连落地,目前住房租赁领域“私募基金+公募REITs+信贷支持”的全周期金融闭环已初步形成,租赁住房项目“投融建管退”的商业模式也逐渐清晰。在政策支持之下,越来越多的企业开始布局长租赛道,尤其是随着保租房的发展,地方国企租赁住房的管理规模迅速扩大。
第二,业务布局聚焦核心一二线城市。黄瑜表示,我国不同城市发展水平分化明显,住房租赁投资潜力也有差距。目前,品牌长租公寓业务布局主要聚焦重点城市群核心一二线城市。据中指研究院监测数据,截至2023年11月,品牌长租公寓超八成开业房源分布在长三角、珠三角及京津冀城市群,超98%开业房源分布在一二线城市。
图片来源:中指研究院
第三,租赁企业积极筹备申报发行保租房REITs。黄瑜提到,住房租赁企业积极提升自身资产管理与运营能力,目前除已上市的4只保租房REITs之外,还有多只保租房REITs正在筹备发行,其中上海城投保租房REITs推进节奏最快,已经正式获批。
物业方面,中指研究院报告显示,2023年12月,20城物业服务价格综合指数为1075.67,同比上涨0.03%,涨幅较去年同期收窄0.04个百分点;环比上涨0.02%,涨幅较上期扩大0.01个百分点。
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从中指研究院调研样本的星级分布情况来看,四星级物业服务项目占比超越三星级物业服务项目,为占比最高的星级项目类型,印证了行业高品质发展的现实情况。伴随着物业服务企业软、硬件服务质量的持续改善,市场上中高端物业服务项目明显增多。
在此背景下,黄瑜指出,第一,物业公司需要积极处理与关联方的关系,化解不利影响。第二,通过高品质服务提升满意度、夯实品牌根基,是物业公司发展的基础,是重中之重。无论是项目的收缴率和续约率,还是市场外拓、增值服务等,全部依赖于这个基础。第三,降本增效、优质优价也是物业公司发展的主要趋势之一,通过提升服务密度、服务浓度的方式,实现坪效的提升。同时,也可以借助智能化手段,在管理提效的同时优化客户体验。
增值服务方面,黄瑜提到,重点是做到聚焦,打造“爆品”,IFM(综合设施管理)、城市服务等领域,企业需量力而为。“物业行业ESG生态体系正在加速构建,ESG理念将全面融入企业发展。”
与此同时,商业地产业务已成为部分房企的“第二增长曲线”。
黄瑜指出,当前,房地产市场正处调整期,依靠“高杠杆、高负债、高周转”的“规模红利”时代已经过去。新的行业形势倒逼房企由“开发商”向“服务商”转型,而商业运营管理则是过去房企业务经验积累较多的领域之一。在国内消费市场需求有望持续扩大的背景下,商业地产业务成为部分房企与住宅开发主业相互依托的“第二增长曲线”,尤其是具备丰富运营经验、市场口碑良好的头部企业,先发优势明显。
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不动产金融的发展助力企业商办资产盘活。随着不动产领域金融制度的不断完善,由“不动产私募投资基金+公募REITs”组成的不动产金融闭环逐渐形成。2023年,消费基础设施被纳入公募REITs试点发行范围,目前首批4只REITs产品中已有3只获批。不动产金融的发展为商办企业提供了多样化的融资渠道,有利于企业盘活存量资产。
黄瑜提醒,当前商业地产市场供过于求形势严峻,项目质量良莠不齐,只有优秀企业和优质项目才能获得更多金融支持,这对企业的投资布局策略、运营能力、品牌影响力都提出了更高的要求。
此外,随着近两年来越来越多房地产企业进入代建领域,代建业务模式逐渐规范化、标准化,形成了较为成熟的业务操作流程和管理体系。这种模式为代建企业提供了更好的发展环境和更大的市场空间。
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从发展趋势看,其一,战略化,把代建业务作为战略方向。探索新发展模式,代建是重要方向。多家房企提出“轻重并举”业务战略,代建是战略支撑。根据中指研究院最新统计,目前房地产代建企业已超过70家。
其二,规模化,企业竞争加剧。2022年,代建企业新签约建筑面积首次突破1亿平方米,较2021年同比增长11.3%。预计2023年,代建企业规模前五门槛值约1000万平方米,规模竞争加剧。
其三,专业化,持续提升专业能力。代建企业在持续提升产品力、成本控制能力、资源整合能力,以专业能力为委托方创造价值。
其四,品牌化,扩大品牌影响力。代建企业属于乙方,品牌对于拓展代建业务十分重要,更多代建企业在扩大代建的品牌影响力。
核心一二线城市政策仍具备优化空间
今年以来,行业呈现出的一个明显特征:房地产开发投资和销售在区域上更加不均衡。
开发投资方面,东部地区同比降幅较小。根据国家统计局数据,2023年1-11月,东部地区房地产开发投资额同比下降5.1%,降幅较2022年底有所收窄,表现好于其他地区;中部投资同比下降9.0%,低于全国平均水平;西部和东北地区同比分别下降19.1%、25.5%,降幅较大。
土地购置方面,各线城市住宅用地成交规模同比均下降,出让金TOP20集中在核心一二线城市。据中指研究院初步统计,2023年1-11月,在房企投资仍较为审慎等因素影响下,各线城市土地成交面积同比下降均近三成,土地出让金亦呈不同程度下降。出让金TOP20中,上海、杭州、北京位居前三,出让金均超过1500亿元。优势地区企业投资拿地积极性相对更高。
从不同城市群来看,京津冀在低基数下同比降幅最小。2023年1-11月,京津冀住宅用地成交面积同比下降1.6%,降幅在五大城市群中最小,区域内北京成交面积同比基本持平,部分城市在低基数下成交面积同比大幅增长,如天津同比增长超40%。长三角、长江中游住宅用地成交同比均下降28.7%,珠三角、成渝成交面积同比下降均超30%。
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销售方面,东部地区同比降幅相对较小。根据国家统计局数据,2023年1-11月,东部地区商品房销售面积同比下降6.3%,降幅低于全国平均水平;西部地区和东北地区同比分别下降7.2%和3.4%;中部地区同比下降12.2%,降幅最大。
基本面较强的核心城市,在政策优化以及供给端改善带动下,市场成交保持一定活跃度。据中指研究院数据,2023年1-11月,一线城市成交面积同比增长约3%,上海、广州低基数下同比分别增长10.9%、1.3%,北京与去年同期基本持平。二线、三四线代表城市成交面积同比分别下降2%、10%。其中,杭州、成都等城市成交面积同比增长。
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展望2024年,黄瑜指出,核心一二线城市限购、限贷等政策仍具备优化空间,且城中村改造进程有望加快推进,优质供给增加也有望对市场形成一定支撑,预计这部分城市新房销售面积将继续温和修复。
“销售端逐渐修复有望进一步提振企业的投资积极性,核心一二线城市投资有望改善,但对于大多数普通二线和三四线城市来说,销售市场调整压力仍较大,土地市场低迷态势短期难改,开发投资下行趋势或延续。”黄瑜认为。