果然，还是宝物藏箱底。

自广州地价解限后，吃瓜群众们一直在等一场淋漓尽致的抢地大战，但黄埔没等到、天河也没有创新高......

这不，在2023年最后一个土拍日，终于来猛料了，时隔2年，广州地王也终于易主。

刚刚，海珠琶洲西区AH040331地块如约上架，吸引9家房企到场。

最终，经过85轮举牌，地块由越秀地产收获囊中，折合楼面价75670元/平，可售楼面价高达85247元/平。

值得一提的是，新地王的诞生，也意味着广州地价首次迈过8万大关，意义重大。

地块会拍出高价，实属预料之内。

地处根苗正红的琶洲西区，被CBD地标群环抱，又一线临黄埔涌、近地铁18号线......

光凭这几点，足以秒杀一切。

琶洲西区，拆神摄

业内有一句话，土拍是楼市的晴雨表。

那么，这宗新地王的诞生，将对未来市场有什么影响？

1、

2024年楼市，聚焦海珠

其一，这宗地块做成豪宅，已毫无悬念。

毕竟，有地王title和琶洲区位作支撑，但问题是，要卖多少钱？

我们不妨以地块旁的琶洲樾作为参考，目前均价12-16万/平，已接近清盘状态。

或者一涌之隔的琶洲南TOD，均价也要接近13.5万/平。

未来新地王入市，售价大概率还要再攀高，大家可以尽情发挥想象力。

其次，地王拍出，话题度给足了，明年海珠楼市还将加一把火。

理由很简单。

一方面，房企积极拿地，一定程度上，反映了该片区后市的研判。

今天，琶洲西区地块的风光出嫁，就是“中心地段永不眠”最好的说明。

房企愿意大手笔拿地，海珠价值和热度，其实底层保障已经有了。

再举个反面例子，大家可以细心留意一下今年流拍的地块，所处板块的楼市是不是也相对平淡？

另一方面，今年海珠拍出的靓地，不止一宗，明年多盘造势，市场声量很可观。

除了今天拍出的琶洲西地块，要说今年海珠，甚至全市，哪宗地块话题度最高，当数海珠中部的上涌果树公园地块。

帮大家回忆一下，当时这宗地块的抢手程度，丝毫不输新地王。

地块一共吸引了16组竞买人，鏖战一个多小时，竞价至85轮触顶，最终被中海欧气摇中。

摇号现场，拆神摄

地块火到什么程度呢？

至今已出让3个月了，经常还有粉丝在后台打听项目进度，或者项目户型、价格等。

这些问题，之前都还没最终盖棺不好回答。不过，最近我们提前拿到了，项目的两份内部资料。

看完两份pdf后只能说，明年的海珠高端局，非常值得期待，既有琶洲西区上新，也有中海上涌，产品打造概念超前，绝对让大家眼前一亮。

一样在海珠，热度一样非常高，一样明年入市，两宗地块难免被大家拿来比较。

那么，今天就跟大家浅聊一下这个话题。

2、

中海上涌与琶洲西地块，多维对比

琶洲如此火爆，同样火爆的上涌，会不会复刻琶洲的传奇呢？

我们不妨从几个纬度来对比。

首先是地段。

琶洲西自然不必多说，是目前广州除了珠江新城，产业发展最为成熟的地方，拥有丰富的想象力。

而上涌项目，则位于海珠中部，区政府就在旁边，属于海珠的“心脏”，距离琶洲约3公里。

从区位来看，两者都可圈可点，若一定要分高下，琶洲西现状会略胜一筹。

其次是配套。

琶洲西地块，由于地处总部企业聚集区，周边生活配套会比较分散，难成体系，但胜在够核心，哪里都能蹭。

上涌项目呢，在配套的丰富度、成熟度上会更优，基本生活所需，都能就近解决了。

比如，隔壁就是广州大道，在建的地铁11号线在地块内部设有上涌公园站，2-300米处还有逸景路站，妥妥双地铁上盖；

又比如，除了周边的万达广场、合生广场等，自身还带商业，旁边教育用地，规划了15年完整教育配套，计划引入中大附小、中大附中。

从这一点来看，对于讲求生活效率的改善客来说，上涌地块完胜。

第三是资源，这也是豪宅客抉择时其中最看重的一点。

琶洲西地块，南向一线望黄埔涌，在资源占有上已领先市面大部分项目不少。

但相较起来，上涌地块的景观资源会更丰富，万亩果园环绕，南边还有上涌果树公园、海珠湖公园等。

加之两宗地块体量悬殊，琶洲西地块体量3万平，上涌地块则足足有36万平的规模，是前者的12倍。

因此，无论是宜居度，还是未来社区生活方式的多样式，上涌地块都会更占优。

第四是未来潜力。

琶洲西，固然有很大的想象空间，但由于开发成熟，用地开发已进入了尾声。

至于上涌果树公园地块，所在位置仍有增量空间。

比如，去年官方一份招标文件，提出将重点打造世界一流的环中央湿地价值圈。

落到细处，就是片区城市更新会加速推进，城市界面会提升，配套、产业会升级。

这样对比，未来上涌项目能给到的惊喜更更多，居住体验会持续叠升。

多维度对比后，其实能发现上涌项目的综合素质，在琶洲西面前也是丝毫不慌的。

所以，假设琶洲西卖到13万，上涌完全有底气叫价10万；

如果琶洲西干到了16万，那上涌项目怎么也要12-13万/平了。

但无论如何，这两个项目，按照素质、热度来看，都基本预定了明年的市场爆款了，都值得期待。

3、

很多“前所未见”，中海上涌细节曝光

其实价格卖多少，还得看项目具体还能提到什么额外价值。

下面就来跟大家提前剧透一下细节。

比如户型，目前中海上涌项目已基本确定了，共有约128、142、161、188、270平等5种面积段，囊括了各阶段改善买家的居住需求。

全部户型图我们已经拿到手，给大家提前剧透一下。

能看到，整个项目最小都是四房起步，这在一定程度上保证了社区圈层的纯粹。

左右滑动，查看更多户型图

其中，最大的约270平，自然是最豪、最舒适的，光看户型图就相当惊艳。

首先，这个户型只出现在西地块的3栋板楼，两梯两户，独立入户，居住体验极佳。

这个户型，最大的亮点，是在室内打造了L型空中花园，进深约5米，这在其他豪宅项目并不多见。

这样的花园尺度，完全能做成户外餐吧、星空观影、天际泳池等，可能性非常多。

约270平户型图

另外，在社区打造方面，始终围绕着“自然”的主题，提出一种全新物种——绿洲生命综合体。

比如，在西地块打造了约2万平的中央公园，做到内外双园呼应；

比如，除了上面提到的空中花园，室内多个细节也非常贴题，做到智慧有机，精准控制水质、空气、光照等多维指标。

又比如，社区生活外延，南侧商业地块打造4万方滨水商业住区，引入“城市甲板”的设计理理念，把商业、自然、生活的场景链接起来。

最后，还有业主专属服务，提供情绪价值。

我们收到风，之前在映澜台很受欢迎的高定模式，也会被中海带到上果项目中。

细至精装定制，大至空间定制，想多一个房间，或者将多功能空间改成储物室、琴房，也能轻松实现。

这样的贴心服务，看着容易，但目前广州很多豪宅开发商都不敢做，因为太耗时耗财。

此外，还有高定泛会所、中海TOP级的颂系plus物业、高颜值外立面......

从目前的消息来看，项目大概率会打造“台”系标准，即中海旗下最高端的产品线。

种种因素叠加，其实项目已经具备豪宅网红盘的基因，明年入市，必定会搅翻广州高端局。

这也难怪，网上关于项目的各种小道消息，层出不穷。

比如，网上最近在讨论的，项目已开启内部认购，价格8.4-9.2万/平。

对此，我们也立即跟项目打探了，对方表示，目前最终价格未定，网上流传的为假消息。

至于具体卖多少，假设琶洲西要卖15万的话，上涌项目怎么得都要卖到12万/平。

不过，按照中海一贯的打法，首开估计会是全盘最低价，然后后面可能会一路高歌猛进。

好像中海观澜府，首批6.5万/平，第二批就直接卖7.5/平了。

因此，入手中海上涌最好的时机，就在明年首开。

好了，关于中海上涌项目，你怎么看？认为会卖多少钱？评论区聊聊～

更多关于中海上涌项目，一些不能说的秘密，我们建了个群，大家群里聊。