自从8月底国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（下称“指导意见”）后，外界对于保障房建设的预期不断升温，特别是决策层将保障房建设与“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造并列为“三大工程”，视之为构建房地产发展新模式的重要抓手。

尽管“指导意见”重点提及的配售型保障房如何分配、如何与已有的各类产权型保障房相衔接等关键问题仍是未知数，但考虑到2021年7月国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》发布后，已经启动的保障性租赁住房（下称“保租房”）筹建计划，新一轮保障房建设高潮无疑正在到来。

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中国住房保障体系几经变更，无论“租”还是“售”，公众对保障房建设总是充满期待，这源于多年来住房租赁与销售市场带给人们不好的体验。不过在期待保障房缓解我们住房焦虑的同时，应该对这一轮保障房建设期待更多。

从“十二五”的公租房建设，到“十三五”的棚改，保障房建设屡次作为逆周期调节工具使用。如今启动保障房建设，自然有对冲经济下行压力，特别是仍在探底的房地产投资的考量。在关注保障房建设具体的投资规模之余，更应该关注支持保障房建设长效机制的建设。

如“十三五”期间曾通过PSL为地方政府棚改解决资金来源问题，姑且不论其功过，但这毕竟属于阶段性金融政策，能否有常态的金融工具支持保障房建设？当然，此前公租房、保租房项目REITs“破冰”已是很好的尝试。再如在土地供应方面，各地已经探索利用集体土地建设租赁住房多年，但是这些项目的权属往往不像国有土地项目那么清晰，能否对此做出更清晰的规范？

当种种长效机制到位，特别是包含不同类别的保障房体系保持稳定，人们关于保障房的预期才会稳定，否则还会出现此次指导意见要求配售型保障房封闭运营的政策发布后，已经购买共有产权房的居民担忧流通政策会否变化的情况。如果保障房的政策朝令夕改，人们又怎么可能放心购买？

也只有预期稳定，人们才能在由保障房与商品房构成的多层次住房供给中找到自己的需求，对保障房或商品房有更清晰的规划。如此才能真正做到重构商品房与保障房关系，让“市场的归市场，保障的归保障”。

记者：陈惟杉

编辑：王晓霞