2023年，中央以“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，政府各部门频繁调整政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近2014年最宽松阶段。但居民收入预期弱、房价下跌预期强等因素依然制约着市场修复节奏，市场调整态势却仍未改观。
西安竞争日益激烈的房企格局在2023年发生了怎样的变动，又向市场交上了一份怎样的成绩单？
下面将具体揭晓 ：
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数据说明：房地产企业销售数据统计是以2023年1月1日-12月31日期间销售的商品房为统计口径，主要依据在西安的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
说明：商品住宅销售数据统计是以2023年1月1日-12月31日期间销售的商品住宅为统计口径，主要依据在西安市主城区的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
▍中指解读
根据中指研究院监测显示，西安TOP10房企2023年实现总销售额超过1166亿元，TOP20房企总销售额1644亿元。和去年TOP10企业销售额总额刚过千亿相比，2023年TOP10企业销售总额上涨百亿，行业集中度进一步加强。
从销售额门槛值来看，2022年TOP10企业门槛78亿元，同去年59亿相比大幅提高。从内部阵营来看，百亿房企突破6家，同比去年增加2家，可见楼市企业间阵营集中分化趋势明显。
从企业特点来看，全国性品牌房企大幅领先，占据了绝大部分市场份额。总体数量上全国性品牌房企，尤其是国央企领衔西安楼市。
·绿城中国以良好的交付口碑和产品力在西安大放异彩，同时大力拓展品牌代建，凭借西安高新区海棠三章、浐灞国际港全运村等优质项目，最终不负众望蝉联西安房企销售榜第一，再次回应了市场期许。
·龙湖集团排名继续上升，依靠今年在西安土地市场上攻城略地，不仅多次溢价拿地、摇号中得热门地块，云河颂等项目更是不断刷新从拿地到开盘的西安最快速度，登上了西安市场亚军位置。
·保利发展在今年发布了第四代住宅引领西安居住潮流，持续受到市场关注，天汇、云谷天汇等热销项目不断摇号，天珺、阅云台、锦上璟悦等持续热销，成功冲上榜单第三。
·高科地产凭借合并西安高新区优质资源，强强联合，以30余在建项目、超过400万平米的体量构建了西安房企最大规模的宜居阵线，依靠其性价比高、影响力大的多个项目获得购房者青睐，顺利入围榜单前十。
现阶段市场形势下，购房者更加青睐对声誉好品牌强势企业，行业呈现出向品牌企业集中的趋势，头部房企也有继续合并规模、加强品牌集中度的倾向。因此，只有善于传递理念和产品价值的房地产企业，才能提升客户对品牌的信任度，达到提振销售业绩的效果。
▍政策纵览
2023年中央及多部委优化需求端购房政策、支持房企融资、增加保障性住房建设、推进城中村改造等方面频繁表态和落地举措，释放积极信号，也为各地优化楼市政策打开空间。
自去年开始，西安房地产市场政策逐步回暖，2023年从土地端和需求端限制性政策逐渐放松。今年从全面放开“带押过户”、“认房不认贷”到放开二环以外限购、取消地价上限，政府发布一揽子政策措施试图提振市场信心，希望借助销售回暖促进房地产平稳发展。
▍商品房市场
整体来看，2023年受收入预期下滑及购房意愿变化，西安楼市传统节奏不再，以往供不应求局面不再出现。
据中指研究院西安分院监测，2023年西安商品住房销售公示平台上共383次登记、62196套房源入市，较去年相比基本持平，结束下降趋势。9月西安楼市迎来年度供应高潮，以10254套登记房源成为今年以来单月供应量之首。
从市场需求表现来看，全年整体供需平衡状态明显回落。2023年全年共9.59万人次参与登记并通过核验，不到去年的一半，呈现连续两年下滑趋势。反映供需的登记人数与房源数量之比在9月解除限购后，达到2.7：1外，其余月份均不及往年，整体从去年的3.77：1下降到1.54：1。
图：近两年西安商品房销售公示平台情况统计
数据来源：
市场监测： https://www.cih-index.com/
从市场产品结构上看，随着“第四代”住宅在西安不断面市，产品继续向大面积、改善型方向发展，单价逼近五万/㎡的九曲松间项目甚至出现了六百平方米以上的产品。2023年西安意向登记住宅中，90㎡以下刚需类户型占比仅为5%，90-120㎡刚改户型占比为24%，120-144㎡改善户型占比为46%，144㎡以上纯改户型占比达23%。
图：近两年西安商品房销售公示平台房源面积段
数据来源：中指研究院监测
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▍土地市场
虽然2023年西安土地市场延续上一年度态势，成交量价规模持续下滑，但是依旧取得了土地出让金突破千亿、房地产开发用地出让规划建筑面积全国第四的成绩。为进一步刺激土地市场，西安施行了预出让清单、逐步取消了地价上线等限制，但城市内仍然出现分化现象，房企在热点区域“抱团取暖”趋势越发明显。
根据中指研究院监测，2023年西安共推出199宗房地产开发用地，规划建面共计2208.94万㎡，同比下降27.66%；其中143宗住宅用地，规划建面共计1779.26万㎡，同比下降21.45%；56宗商办用地，规划建面共计429.68万㎡，同比下降45.49%。
图：2023年西安住宅用地市场供销情况统计
图：2023年西安商办用地市场供销情况统计
数据来源：
土地市场：https://www.cih-index.com/
2023年西安共成交184宗房地产开发用地，规划建面共计2019.9万㎡，同比下降21.72%；其中成交139宗住宅用地，总规划建筑面积共计1686.74万㎡，同比下滑7.09%，成交楼面价5404元/㎡，同比下降2.35%；成交45宗商办用地，规划建面共计333.16万㎡，同比下滑56.43%，成交楼面价1926元/㎡，同比下降10.63%。
▍趋势展望
展望2024年，随着西安“三大工程”建设的配套措施进一步加速落地，房地产发展新模式即将拉开序幕。其中，城中村改造各区实施细则将陆续出台，一批新项目进入加速实施阶段，将在供需两端支持房地产市场企稳；保障房实施策略也将公布，2024年配售型保障房也即将入市。
长期来看，房地产新模式内涵丰富，预售制度改革、销售型保障性住房、租购并举、盘活存量以及土地制度改革、完善金融财税配套制度将会大幅改变。在新形势下，房企也应顺势而为，积极探索适合自身发展的新模式，轻重并举、存量运营重要性提升，代建、物业、商管、长租公寓等方面都将大有可为。
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