作者：真叫卢俊团队
来源：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426）
时间来到年底，我们正在通过各种方式盘点今年上海楼市的数据
而今年上海楼市是值得铭记的一年，尤其是下半年相继出台了上海最近几年从未有过的放松政策
认房不认贷、普宅认定放宽、首付比例下调...
到底政策对市场的刺激程度有多大
经过一段时间的发酵传导后，我们终于拿到了来自兔博士和链家的数据
上海这一年的二手挂牌情况如何，最近新政后挂牌情况、房东是否在加速自己出货的脚步，心态又呈现出怎样的变化
而这些数据也决定，明年上海楼市的开篇会怎样发展
结合对几位前线中介的采访，告诉大家一些可能你还不知道的现象
01
你可能还不知道的是，上海今年的二手挂牌量有多高
在年初2月时，我们也曾和兔博士统计过一个数据，上海二手存量挂牌为8万+套
而当时我们以为的挂牌高位放到今天来看，也不算太过于惊人
因为，时间来到现在，12月上海二手的库存量又创新高，13.7万套
比年初2月我们认为的高挂牌量8万多套，增长了近六成
兔博士统计的数据为全网外网挂牌的房源总量
而为了对比，我找到链家中介打听，目前链家内外网二手的挂牌房源总量约为15万套
据中介所言，链家二手挂牌量占全市挂牌的约七成左右，因此可以推算出目前上海楼市挂牌量约22万套
在每个月兔博士发来的数据里
同样看到，上海的二手挂牌量一直在走高
以每月新增挂牌量来看，从今年1月开始，上海每月新增约3万套挂牌
增长较快月份为2月~4月，市场处于比较活跃的状态
这是一个相当惊人的数字
上海2023年前十一月总共成交了16.5万套，月均成交1.5万套左右二手
每月市场新增的二手挂牌量是单月成交量的2倍，数据直接了当的告诉我们上海二手去库存的压力比较大，去化周期需要9个月
但是市场也传来了两个好消息
第一个，市场的挂牌价还是趋于平稳
从去年3月开始，二手挂牌价格有微涨趋势，而后微微下滑，时间来到今年下半年，价格也是平稳，并没有出现价格大幅下降的变动
意味着，虽然上海二手早已进入了真正的买家市场，但是房东信心还在
加上政策刺激，利好房东卖房，自己心态也比较稳
第二个好消息是链家给我的反馈
新政确实促进了近期上海二手住宅成交
我找中介问了下最近的成交情况，链家中介普遍反馈新政当晚促进了一批高性价比房源的成交
上海市中心某大区的中介说，12月14日当晚大区就成交了20多套房源，说明政策加快了成交周期
从链家平台上看到，上海二手挂牌库存在新政后有小幅下调，从新政前的16万，目前是15万9千
短短几天的库存波动，背后是链家的二手成交在加快
那这个十二月，上海二手的成交量，则可以期待一下了（PS：目前网上房地产网签数据，二手截至12月27日成交1.48万套）
哪怕12月成交总量不比11月高，但12月后半月的成交量环比提升，这点我们可以留到下月跟大家再聊
最近上海的二手挂牌新增走势怎样
以每月日均新增来看，12月目前每日新增1023套房源，算是比较高的水平
结合12月份每日新增的挂牌房源量也是如此，有小幅提升
同样我也找到了更多的数据维度
这是12月26日-12月27日链家后台48小时新增的房源数量，1342套
日均不到700套的增量，放在链家今年的水平里来看算平稳
因此综合兔博士的全网挂牌数据和链家的内部数据
新政后上海新增挂牌房源有提升，但不是很夸张的增长
但是去年到今年，上海二手挂牌的库存，不断增高，相信明年也会是如此
02
具体来看
2023年底上海各区、各板块的挂牌数据如何？
如今上海二手房源挂牌最多的区域和板块是哪里
先来看各区的总体数据
浦东、闵行、宝山三个大区成为挂牌量的三巨头，三者加起来的挂牌量足有6万套，直接占总量的50%
且浦东和闵行的挂牌量都有小幅提升
市区的杨浦、普陀紧随其后
但从增速来看，郊区挂牌量基本都涨起来了
相比上个月挂牌量在提升的区域，最为明显的可能是金山，足足有20%的房源挂牌提升，其次是奉贤、崇明
板块情况前五被浦东承包四席，也是上海二手成交大板块，三林、金桥、周浦、川沙、浦江，以2000+套的体量遥遥领先
而挂牌量里相比上月涨的最快的则为奉贤的南桥和松江的泗泾
上海的大郊区现在二手挂牌量起的如此之快，也是因为在这轮行情下，政策实际上对中外环板块的刺激最大
为什么这么说
和普宅的认定标准放宽有关
当中外环的房源没有了普宅总价的认定，很多房子瞬间就有了性价比，而对一套300万的二手，大几十万的税费，是不少的让利
因此，导致中外环板块房东挂牌热度提升
看完了挂牌量，挂牌均价的情况更稳定些
大部分区域的二手挂牌均价基本维持稳定，涨幅跌幅不超过2%
相同的我们来看挂牌价变化，我选取至少挂牌100套房源以上的板块，和上个月的数据对比了下
值得分析的是挂牌价跌幅前三板块，前二的闵行龙柏和长宁新华路主要房源为老破小，这数据也显示年底老破小房东有点扛不住，挂牌价在跌
一位市区中介和我反馈老破小板块在前两年房价被推到高位，现在价格回落到2019年左右水平，房东们在以价换量
在原来的普宅标准下，上海普通住宅中，约7成左右都是老破小，外环线甚至约9.5成
也就是说，新政前你买普宅，大概率选择老破小
而现在不同，普宅认定范围调整后
目前在售的二手房源，大部分都成为了普宅
而在新政出来前，普宅和非普宅的比例只有约2：8
新政后，约9成二手都是普宅了，试问在首付同时降低的情况下，还有多少客户会选择老破小呢
针对这次政策，我还找兔博士拿到了目前上海普宅和非普宅的房源占比，目前达到9：1
而在所有挂牌房源里，满五住宅占比高达99%，这也意味着绝大部分普宅满五，税费为0
因此这次税费的降低对市场绝大部分房源都有影响
这也正在全面推动上海二手未来的成交信心
03
最后，我和几个板块的中介聊了聊最近的二手行情
还有一些点状现象值得分享，我比较好奇新增挂牌房源的类型，哪些房东正在因为政策出台而加快他们卖房的速度
部分品质二手小区开始更多挂出来了
新增的挂牌房源里，有一类房子的挂牌量在提升，除了老破小之外，就是那些长期没有挂牌出来的品质二手小区
中介给我举了一个案例，位于大宁板块的二手，从前挂牌和交易量最大的是慧芝湖花园
但现在宝华现代城的挂牌量也起来了，目前内外网就有38套房源在售，创下这个小区二手挂牌新高
好品质的二手小区，房东也开始挂牌了，同等价位段的客户，有更多选择
第二个，这一周客户带看明显变多
最近几周的看房客户都在继续增多，这是政策带给市场的最直接反馈，客户带看量上来了
客户选择在年底去看房子，虽然不一定带来成交，但是证明客户的积极性正在被政策带动，他们正在寻找合适的机会上车
第三个，最近的成交议价空间在收窄
和中介的聊天过程中，大部分都提到了议价空间收窄这件事
现在房东信心很大程度被提升的核心原因还是来自于税费降低后，性价比的提升
这里还可以举一个真实案例，作为市区豪宅的东方曼哈顿，某房东挂牌2150万，原底价是能谈到2000万成交
而经手这套房源的中介给我的反馈为：房东心理预期已经提升至2050万，议价空间收窄了50万
这也是为什么中介们认为市场趋于平静，但还是依然期待明年上海楼市3月会有小阳春
04
不过几日，就是2023年的结尾了
今天和大家复盘上海楼市挂牌的数据，我们除了看到市场二手库存的压力，同样也看到了客户的活跃，以及房东心态的趋稳，品质房源更多挂牌
这一切都在预示着
明年春天，上海二手市场热度应该也会回暖
让我们共同期待新的一年
持续关注上海二手市场的每种变化
（PS：文中数据主要来源于兔博士，统计口径为抓取上海各大中介平台外网挂牌房源数据，并查重后得出，其他数据来源于链家）
THE END
