作者：余飞
01
广州地王再现
自从2023年9月，在面对江河日下的商品房成交市场、土地成交市场下，自然资源部发文，建议各地取消土地拍卖中的地价限制，这一建议随后在多个城市落地。
原本的22个集中供地城市，几乎全盘解除了地价限制。
在恢复价高者得之之后，不少城市的确出现了久违的地王。比如成都、杭州、青岛、南京、东莞、合肥、长沙以及最近的第一省会广州。
2023年最后一个工作日，广州海珠琶洲西区AH040331地块正式拍卖，这是广州在取消土地限价后首次有中心区域核心位置地块出让。
由于地块地处广州核心繁华地带的琶洲区域，是互联网创新集聚地，热度可想而知。
最终引来了越秀、保利、招商、华发、中海、建发、国贸、金茂和珠江实业等九家国企报名参拍，在经历了85轮竞价、5个多小时的“持久战”后，最终花落越秀地产。
成交总价约22.7亿元，成交楼面价约7.57万元/平方米，成功登顶广州楼面价TOP1，可售楼面价高达85247元/平方米，成为广州楼市新地王。
未来开盘新房售价基本在15万/平方米往上跑。
和南京、东莞、合肥、长沙一样，地王都是被国资背景的房企拿下。
越秀，广州国企，也是广州第一大房企。
2023年12月14日，南京的地王是首开制造的。同一天，东莞的地王是保利制造的。
11月份合肥滨湖区诞生的新地王，更是国资委背书的安徽高速助攻。
长沙12月12日开福区诞生的地王，则是中国建筑旗下子公司中建信和制造的。
02
地王能否改变局面
国企出力背后，无非是地方城市想要借助地方制造氛围，带动楼市回暖而已。
地王对于市场的提振作用，非常强烈。
一是在于拉动成本上涨，二是给购房者施压，三是给投资者以信心。
2015年至2021上半年那一轮房价疯涨，本质就是土地成本不断疯涨。面粉价格不断创新高，面包价格焉能不创新高。
但是，当下的这种环境中，民企们都在忙着活下去，忙着降价卖房回笼资金，去完成保交楼任务，去降低自己的负债率，根本无暇也无心去拿地。
所以，这个重任只能国企、央企和地方城投接棒。
然而，如今的地王，对于改变城市房地产基本面，基本产生不了多大作用，这一点，我在之前写长沙地王的时候也分析过。
主要在于：
一方面，这种地方没有多少民企参与，更像是一种自导自演的游戏而已，依靠国资背景的房企兜底，本就不可持续。
另一方面，就像如今还想着涨价去库存一样，老套路在民众口袋空空的背景下，只会让自己陷入尴尬境地。
而且，一旦带动不了市场，反倒会让拿下地王的房企陷入亏损的尴尬，这样的案例比比皆是。
2021年年中每日经济新闻爆料，厦门几年前的总价地王，当初57亿拿地，楼面价为37013元/平方米，现在亏本甩卖了。
厦门的另一个地王，融侨翔安南部新城地块，融侨集团2016年以42.18亿元拿下，楼面价38345元/平方米，2019年开盘，目前在售均价为37500元/㎡。面包价格低于面粉价。
上海2016年诞生的全国单价地王，融信万科上海静安区中兴路地块，融信当年以110.1亿元拿下，楼面价10.02万元/平方米。后来融信将49%股权转给了万科。
2020年项目入市，预售价仅12.98万元/平方米，虽然高于楼面价，但仍是在亏本卖出。
此外，东莞黄江镇东部产业园地王，珠海唐家湾格力地产拿下的地王，福州阳光城五一新城地王，天津金地南开双峰道地王，南京京奥港麒麟板块地王……
这些曾经名噪一时的地王，如今全部折戟，都在亏损卖出。
尽管如此，对于很多城市来说，想要努力托底楼市，已经没有什么更好的办法了。
以广州来说，认房不认贷也执行了，首付也降了，就连北上深纹丝不动的限购措施，广州也率先放松了。
1，限购缩圈。之前广州只有增城、从化不限购，现在增加了番禺、黄埔、花都和白云区江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇区域。
2，限购门槛降低。非户籍在限购区购房，社保五年降至两年。
3，增值税免征年前“5改2”。也即之前买房后，需要满五年上市交易才能免增值税，现在满两年即可。
然而，如此多的动作，并没有产生很大波浪，广州的二手房成交量在12月再次跌破万套。
03
广州楼市依旧很冷
从去年全年数据来看，广州的成交量高峰顶格在3月份，之后一路下滑，到最后一个季度，由于降价更加厉害，成交量稍微上扬，12月份又回到了万套以下。
全年整体二手房成交量，好于2022年，但相比于2016年的高点，下跌了很多。
新房方面，去年大多数月份持续维持在低位，去年12月份仅成交了4324套。
全年广州新房成交了73771套，和2022年基本相当，整体都在低位。
价格方面，国家统计局数据显示，去年11月份广州新房环比下跌0.9%，同比下跌2.4%。二手房环比下跌1%，同比下跌4.3%。
纬房研究院披露的数据显示，广州过去一年房价累计下跌了5.5%。
贝壳披露的数据显示，广州的二手房已经进入了比赛式下跌模式！
挂牌房源的降价房源占比已经达到最大，10月占比高达98%，可以说是敞开来跌。
二手房价格降幅不断扩大，去年10月份二手房成交价平均下跌了7.06%。
正因如此，广州才成为一线城市中，发布救市措施最多的一个。
如果今年走势还与去年一样，广州很有可能会继续收缩限购圈，并降低限购门槛。北上深，也有可能会放开外围区限购。
这是大趋势，只是时间早晚的问题。
