1月5日，中国人民银行国家金融监督管理总局发布关于金融支持住房租赁市场发展的意见，提及支持住房租赁供给侧结构性改革，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，以及建立健全住房租赁金融支持体系。

加强住房租赁信贷产品和服务模式创新

意见明确提出，加大住房租赁开发建设信贷支持力度。支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年。

满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求。利用贷款购买的商品住房、商业用房等应为法律关系清晰、已竣工验收的房屋，贷款存续期内，房屋租赁用途不得改变。住房租赁团体购房贷款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，贷款利率由商业银行综合考虑借款人风险状况、风险缓释措施等因素合理确定。

支持发放住房租赁经营性贷款。住房租赁企业运营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。

商业银行应对租赁住房运营管理合法合规情况，租赁住房的租金水平、出租率，以及住房租赁企业的专业能力、财务状况、持续审慎经营等开展尽职调查，并结合住房租赁企业的经营、风险特点和贷款用途，合理审慎设计贷款的额度、期限、利率和还款方式。

拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道

意见明确提出，增强金融机构住房租赁贷款投放能力。支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，筹集资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款、团体购房贷款和经营性贷款的投放。

拓宽住房租赁企业债券融资渠道。支持住房租赁企业发行债券，专项用于租赁住房建设、购买和运营。鼓励优化债券发行流程，提高住房租赁债券发行效率，为住房租赁企业提供融资便利。

支持发行住房租赁担保债券。住房租赁企业持有运营的租赁住房具有持续、稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。住房租赁担保债券纳入债券管理框架。

稳步发展房地产投资信托基金。稳步推进房地产投资信托基金试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有运营长期租赁住房。支持房地产投资信托基金份额交易流通，促进住房租赁企业长期稳定经营，防范短期炒作。优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金试点，为利用各类建设用地（含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等）依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。

此外，意见还明确提出，严格住房租赁金融业务边界，加强住房租赁信贷资金管理，规范住房租赁直接融资产品创新，防范住房租赁金融风险等。

专家看法：

最终的政策落地更加务实和具有实操性

“此次政策发布，是在2023年征求意见稿基础上的正式发文，对于后续金融支持住房租赁市场将有较好的指导作用”，易居研究院研究总监严跃进表示，根据此前公开征求意见的反馈情况，包括企业开业报告或备案、对住房租赁团体购房贷款按风险合理定价、开发与运营为同一主体时的融资政策、完善租赁住房资本市场退出机制等方面都做出了修正，也说明最终的政策落地更加务实和具有实操性。

他强调，此次政策发布对于2024年各地促进住房租赁工作具有积极的作用。考虑到意见稿发布的时候没有提及三大工程等内容，所以建议实际过程中要积极向三大工程靠拢。比如说，城中村房源改造、青年人住房保障等方面，都可以结合此次央行政策以及此前三大工程的要求，做相关工作的优化。

采写：南都·湾财社记者 王艳玲