工业上楼，广州产业型城中村改造的新选项？

新闻资讯2024-01-09 20:27:38橙橘网

广州市委十二届七次全会暨市委经济工作会议强调，要以城中村改造之进推动城市环境品质实现新跃升，坚持“拆、治、兴”并举，强化政策、资金、土地等要素保障，推动城中村改造取得实质性突破。要打好城市更新攻坚战，形成高质量发展新动能。在过去的2023年，广州城中村改造迈出了坚定步伐，在政策法规、改造模式、工作机制等方面均有新突破，这些对广州城市环境品质提升有何助力？即日起，南方都市报广州新闻部“政在观察”栏目推出广州城中村改造系列观察报道，从成绩成效、模式创新、人口红利分析和产业升级展望等方面进行阐述，敬请垂注。

广州城中村改造系列观察④

拥有一大批产业型城中村是广州的一大特点，康鹭的纺织服装产业、三元里和瑶台的美妆产业、里仁洞村和大源村的电商产业不仅在各自垂直领域形成了品牌效应和规模优势，更成为广州传统产业的一张名片。

在当前广州提出“制造业立市”的背景下，借助空间升级摆脱低端原始的业态也成为这一轮产业型城中村改造的目标之一，而从康鹭片区最终确定的改造方案看，通过工业上楼的方式原地保留一部分生产企业或许会成为一种可行的方案。

有专家表示，广州产业型城中村大部分都是服装鞋包皮具等传统轻工类产业，生产设备较为轻量化，并不涉及一些重工类大型机器设备，因此天然适合工业上楼，但同时也需要在前期精准对接企业需求、在改造过程中同步引入专业的产业运营商，这样才能让工业上楼发挥作用。

城中村的企业如何定去留

依托专业批发市场而生、前店后厂工贸一体的产业混杂形态是广州大部分产业型城中村的基本特点，海珠区康鹭片区就是其中的典型代表。

资料显示，一直以来康鹭片区和中大纺织商圈拥有广州国际轻纺城等59家大小面辅料专业市场、2.3万家档口商户，经营服装面辅料超过10万种，此外还有7000多家大大小小的制衣厂、近30万从业人员。

而在本次康鹭片区改造中，海珠区采取了有保有留的做法：全区61家专业批发市场和全区7480家制衣厂分为A、B、C三类，其中A类5家龙头市场、28家制衣企业，重点扶持、做大做强；B类21家市场、102家企业，保留提升、推动转型；C类市场和企业，逐步关停、有序疏解至清远的广清纺织服装产业园。

2023年12月31日，广州市海珠区康乐中约南新街涌边一巷两栋楼房开始实施拆除。

去年12月底市规委会审议通过的《海珠区凤和（康乐村、鹭江村）片区城市更新单元详细规划》显示，将引导片区种子企业原地保留升级，重点导入设计打板、小单快返等可满足产业上楼要求的小规模服装生产环节，通过裙楼布局生产功能+塔楼布局办公功能，实现垂直化空间最大化利用，重点保留种子企业和规上企业90-100家，预计所需产业上楼体量为9万平方米。

不过，像康鹭片区在整体改造中原地保留一部分企业的做法并不一定是普遍规律，而从去年陆续公布的其他产业型城中村改造方案看，企业是否能够原地保留既要看所属的产业是否符合广州的整体需求，也要看企业自身的综合实力，一般而言，产业有发展前景、企业有发展潜力的才有可能保留下来，否则只能外迁甚至被市场淘汰。

白云区黄边村的改造方案就是另外的例子。

去年底获批的白云区黄边村改造方案显示，该村将采取全面改造的方式，在功能上为已经启动的广州设计之都进行产业配套，主要将建设前沿设计创新中心和数字创意国际化活力社区。

而在产业方面，由于黄边村级工业园主要以“散乱污”作坊式的汽修厂为主，因此早在2018年就被白云区整体拆除重建、成为了广州设计之都项目的启动区，新引入了建筑设计、时尚设计、工业设计的总部办公、设计展示体验及设计成果转化与推广。

另一个例子是进入去年第二批城市更新名单的越秀瑶台村，和康鹭和黄边村原本就拥有一部分制造生产环节不同，瑶台的产业基本不涉及制造，而以贸易和仓储为主。

瑶台拥有全国知名的美妆产品专业批发市场广州美博城，后者近两年刚刚经过了装修改造，经营面积扩大至12万平方米，功能上不仅包括传统的现场交易，也包括了线上交易、展览、培训、会议等多种功能。

在产业上瑶台的美妆贸易和周边白云区的三元里融为一体，成为整个白云美妆产业的一部分，瑶台和三元里主要的功能是贸易，而白云区北部的美湾生产基地则主要负责生产和研发环节。由于整个产业功能符合目前广州大力发展的时尚美妆产业，因此目前披露的瑶台改造方案并没有涉及到美妆产业的转移搬迁，预计未来将以保留升级为主。

工业上楼怎么做才能效果最大化

在制造业立市的背景下，下一步广州其他产业型城中村改造中是否会借鉴康鹭片区工业上楼的做法也格外值得关注。

在广东省规划院总工程师马向明看来，下一步其他城中村改造是否需要工业上楼还是需要根据每个村不同的产业特点来决定，需要维持小单快返模式是康鹭改造采取工业上楼的大背景，而对于其他城中村来说，如果继续维持产业链的竞争力需要保留一部分制造业且用地又紧张，那么工业上楼也可以成为一种可选的方式。

除了康鹭的城中村改造之外，目前广州已经在一些旧厂改造项目和新建产业项目中采取了工业上楼的做法。

2022年开建的海珠珠江科技创新园就采取了这种方式主要引进新一代的信息技术、智能装备、科技服务等三大主导产业。此外，2021年黄埔区建设的京广协同创新中心也采取类似方式，建设了为以人工智能、智能装备为主要产业的"摩天工坊”式高标准工业厂房。

在这些案例中，上楼的工业厂房在层高、楼板载重、内部空间布局、噪音震动方面基本上都是根据后期招商的产业生产特点定制的，这也是工业上楼的一大特点：由于不同行业对生产空间的需求不同，一旦定制厂房建成之后很难在不同行业之间通用，因此这对项目的招商运营提出了更高的要求，只能在特定产业定向招商。

广州现代城市更新产业发展中心执行院长江浩告诉南都记者，后续产业型城中村的改造首先要想清楚几点：原来的产业要不要留，要留的话是原地保留还是部分外迁、改造后的产业导入由谁来做，从珠三角的实践经验看肯定不能全部给纯地产开发商来做，必须引入专门的产业招商和运营团队来负责，只有先想清楚这几点之后才考虑工业上楼要怎么进行。

在他看来，工业上楼的好处是可以在中心城区节约集约利用土地，给广州发展工业提供更充足的空间，同时定制化的上楼厂房增加了企业的用户黏性，从长远来看有利于增加产业的稳定性。

不过，在前期珠三角各地工业上楼的操作实践中也出现一些经营层面的挑战。

2023年广东省两会上，民革广东省委会在一份针对工业上楼的政协提案中就提及，由于“工业上楼”项目投资大、周期长，高层建筑的建安成本和维护成本远高于单层厂房，导致许多村社在改造中开往往不愿意“工改工”；同时许多村级工业上楼项目为了覆盖成本而

制定较高租金并且频繁涨租，且存在建筑品质不高、科技创新资源布局少、公共服务配套标准低等问题。

对此广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也告诉南都记者，工业上不上楼还是得看城中村企业的真实需求，愿意上楼且能够承受得住现有厂租水平的可以留下来的，政府部门可以满足他们的空间需求。

他还建议，为了避免高改造成本导致的高房租增加实体企业负担，政府也可以在改造政策上提供支持，避免把问题都丢给改造主体，例如政府可以在厂房的产权分割上适度地松绑，这将缓解开发建设方的成本压力，还可以通过给予财政补贴或者租金补贴的方式对制造业企业提供支持，尽量把实际厂租水平维持在目前的每个月每平方米30块-50块左右，这样才能让工业上楼这种形式发挥最大的作用，支持广州更好地实现“制造业立市”的目标。