楼市又有重磅消息！

1月11日，据经济观察网消息，央行已批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持8个试点城市购买商品房用作长租房。8个试点城市分别是天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南。

这笔千亿级住房租赁团体购房贷款，年化利率约为3%，期限最长不超过30年。贷款渠道主要为国开行、中国银行等7个国有银行。

同时，央行为这笔住房租赁团体购房贷款设定了“红线”：只能购买住宅类商品房（含产权型人才房/公寓），不允许收购商办公寓。同时，须对标的项目进行“整栋、整单元”收购，原则上不允许收购零散房源。

值得一提的是，近期，央行、金融监管总局，就是针对金融体系支持住房租赁业务。

《意见》明确，商业银行发放住房租赁团体购房贷款的前提是，风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务；此外，要求利用贷款购买的商品房、商业用房等，须是法律关系清晰、已竣工验收的房屋。在贷款存续期内，不能改变房屋租赁用途。

一位地方政府人士透露，从2023年3月开始，8个试点城市已着手寻找合适的房源并上报，试点城市之间要比拼速度，因为这笔贷款并非定额分给8个城市，而是依据项目条件来，原则上成熟一个项目就批一个，“先到先得”。

据经济观察网了解，目前，已有青岛、福州等多个城市用“住房租赁团体购房贷款”购买了商品房，纳为保租房，并对外出租。部分城市通过城投平台作为借款主体，购买了城投体系内的现房，用作保障性租赁住房，一定程度上缓解了地方化债压力。

前述地方政府人士告诉经济观察网，这笔借款期限长达30年，只要租金能覆盖利息，基本可以被看作永续债，只付息、不还本，既能有效缓解城市政府筹集保租房的指标压力，还能减少当地的商品房库存。更重要的是，短期内，地方政府能通过城投平台融到一笔钱，缓解现金流。

据悉，天津滨海城运、天津城运的多个项目被收购为保障性租赁住房，已于2023年第三季度获批上述贷款，预计将于2024年第一季度下发。这笔贷款由国开行牵头，借款人为天津城市运营发展有限公司。

听闻央行批复住房租赁团体购房贷款的消息后，多家开发商也行动起来了，希望争取让地方政府收购其在售的滞销或尾盘项目，目的是变现。这不是一件易事，“先要看地方政府有没有意愿收购城投体系以外的项目，再看对方砍几折。”一位央企投资人士表示。

央行、金管局2号文！

为支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展，2024年1月5日，《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称《意见》）正式发布，自2024年2月5日起施行。

据悉，《意见》包含加大住房租赁开发建设信贷支持力度、支持发放住房租赁经营性贷款、引导各类社会资金有序投资住房租赁领域、加强住房租赁信贷资金管理等17条具体措施。

《意见》对支持住房租赁供给侧结构性改革，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，建立健全住房租赁金融支持体系等内容提出了基本原则和要求。

《意见》明确，金融支持住房租赁市场发展应突出重点、瞄准短板，主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题，支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应。

《意见》指出，金融支持住房租赁市场发展应以市场配置为主，按市场化原则自主决策，为租赁住房的投资、开发、建设、运营提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，市场功能完备、结构均衡、竞争有序。

在以上基本原则和要求基础上，《意见》强调，要加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道。此外，“加强和完善住房租赁金融管理”亦被提及。

就加强住房租赁信贷产品和服务模式创新而言，《意见》提到，要加大住房租赁开发建设信贷支持力度。支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年，租赁住房建设的项目资本金比例应符合国务院关于固定资产投资项目资本金制度相关要求。

在拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道方面，《意见》提到，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。支持金融机构、资产管理机构规范投资住房租赁相关金融产品。鼓励住房租赁企业、专业资产管理机构通过房地产投资信托基金长期持有运营租赁住房。支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场。鼓励住房租赁企业和金融机构利用利率衍生工具对冲相关利率风险。

“《意见》提出的措施覆盖了对保障性租赁住房和市场化租赁住房的全面支持。对市场化长租房，在总结相关金融机构实践经验的基础上，给出较为明确的引导和规范。同时，对自持物业的住房租赁企业支持力度较大。” 招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼表示，下一步，应采取更多的正向激励措施，推动金融机构进一步创新产品和服务，更好满足住房租赁市场各类主体的需求。同时，还应做好资金监控，防范利用住房租赁信贷产品套现。

2023年2月，人民银行、原银保监会曾发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，于2023年2月24日至3月26日向社会公开征求意见。

专家解读：

2024年1月5日，央行、国家金融监管总局发布“金融支持住房租赁市场发展”的意见，提出了“4大类、17条措施”。

据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析如下：

1、政策背景：推动金融供给侧改革

租赁行业是租购并举住房新制度下的重要一环，但长期被金融服务所忽略。中央金融工作会议提出，促进金融与房地产良性循环，构建房地产发展新模式。切实加强对重大战略、重点领域和薄弱环节的优质金融服务，贯彻金融工作“以人民为中心”。这就需要加快金融供给侧改革，建立针对租赁在新建、改建、统购统租、运营管理，针对投资、开发、建设、运营等多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务。

2、政策目的：推动房地产新发展模式

此次央行、金融监管总局的文件，目的之一就是通过供给侧金融创新，降低租赁经营的融资门槛和成本，提高市场主体投资和运营住房租赁的积极性，并且使得租赁行业是可投资的、可盈利的、可持续的。目的之二就是支持和打造一批专业化、规模化、长期化经营的住房租赁企业发展，从金融的角度，促进房地产新发展模式，这是金融高质量发展的体现。

3、政策创新点

（1）创新住房租赁信贷产品

针对租赁开发特点，批量购买后租赁、改造和长期运营和前期投入较大，资金期限错配的特征，在银行信贷产品上，创新提出了住房租赁开发建设贷款（期限一般为3年，最长不超过5年），租赁团体购房贷款（期限最长不超过30年），自有产权的租赁经营性贷款（期限最长不超过20年），存量改造和统租的经营性贷款等，契合了租赁经营的投资模式和运营周期。

（2）拓宽多元融资渠道

包括支持金融机构发行金融债权，增强金融机构的可贷能力，专项用于租赁住房建设、购买和运营；包括将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券；包括发行REITs用于租赁企业持有运营长期租赁住房，盘活存量物业资产，并支持份额交易流通；包括专业资产管理机构持有基金份额，投资租赁企业等。

（3）建立适宜租赁经营特征的风控模式

比如，应以租金收入作为第一还款来源（而不是以抵押物），比如建立对租赁企业进行运营管理、财务状况、资金用途等监控基础上的横向判断和投资准入模式。也就是，金融产品体系和风控体系，都要针对租赁业务特征进行创新。

4、政策效果评价

（1）中央金融工作会议以后，金融供给侧改革加速，通过多层次、全链条的金融扶持，能够提供规模足够、成本低廉的资金，提高租赁投资的收益回报预期。未来，随着住房开始回归居住属性、民生属性，国家更加强调租购并举、保障性住房租赁、三大工程等，相关金融扶持会加大力度。

（2）住房租赁的可投资性增强

商品房投资回报率下降，社会理财利率也在下降，住房租赁投资“低收益率、不受待见”局面会缓解。未来，住房租赁项目将是类似于固定收益产品，即风险较低、收益有保障、现金流持续的投资品种。因此，未来住房租赁项目将进入多方资金“可投资”的视野，上面讲的各项金融支持，也将开始渐次落地。

（3）金融扶持助推长租发展

未来，随着房住不炒落地，超强购房和投资炒房趋势性下降，长租需求越来越突出。热点城市首次买房时间已经退后至35-40岁。对于人口净流入的大城市、都市圈，年轻人、新市民对于租赁体验的诉求明显增强，也愿意为“区位好、服务好、配套好”的租赁房源支付高溢价的租金。加上金融扶持落地，未来将诞生一批稳定经营的长租企业，也将更加夯实居民长租的需求

（4）对商品房市场的影响

支持租赁对商品房的影响比较小，反倒是，有了一揽子扶持租赁健康发展的政策，包括资金支持，居民不再盲目超前购房，而是“先租后买”、梯度消费。这样的住房消费格局下，会为未来商品房市场提供更可持续的购买力。

来源：经济观察者网

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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