2024年1月10日，上海开年首场土拍落下帷幕，成功出让的两幅地块均位于松江区，其中泗泾镇地块封顶摇号，最终由招商蛇口以52.5亿竞得。

此次招商蛇口的竞争对手是华润、上海松江交投、厦门建发联合体，经过56轮厮杀触达地价上限，进入竞高品质建设指标环节，两家房企均接受绿色建筑二星级及超低能耗建筑指标以及7%的公租房比例进入摇号环节，最终由招商蛇口收入囊中。

该地块将被打造成上海第5座招商花园城，这也是招商蛇口在上海的第7座商业综合体。

从2019年开业的宝山花园城，到2020年开业的森兰花园城，直至2023年底刚开业的曹路招商花园城，近年来，招商蛇口在业绩稳增长的同时，综合发展战略持续发力，如今已进入快车道。

此次招商蛇口再次落子松江，打造泗泾招商花园城，这不仅仅是又一个TOD项目，还是招商蛇口势在必得的重点项目。

此次招商蛇口竞得的泗泾镇SJS20005单元14-01、16-02、17-07号地块（以下称泗泾镇TOD项目）堪称松江“压箱底”好地块，称其为松江的“宝藏之地”也不为过，不仅项目本身拥有优越的条件，还将为板块的商业发展带来全新补白。

1、早高峰小时客流量最大的站点之一，覆盖人口约20万人

泗泾镇TOD项目位于9号线泗泾站地铁上盖，东至洞泾港，南至泗陈公路，西至外婆泾路，北至恒泽路，共计由3幅地块组成，包含住宅、商业、文体等多种业态。

泗泾镇TOD项目区位图

9号线泗泾站是9号线进入松江区范围的第2个站点，周边为大量已建成的居住区，早高峰小时客流量14000人次，是全市轨交早高峰小时客流量最大的站点之一。

在刚刚结束的“初心——丁祖昱评楼市2024年度发布会”上，我们曾说过：“对商业来说，就是人流，只有人来了才是商业。所以商业的核心应该是想尽一切办法吸引人流，只有把人吸引到了这里，商业才有机会。”

从这一点来看，泗泾站可以说是一个自带人流的引擎。

不仅如此，对比9号线泗泾站前后站点距离，可以发现，站点间距较远，再加上周边边居住区多，居住人口密度大，站点辐射范围较市中心站点更广。据不完全统计，目前泗泾站的服务范围约20KM2，覆盖人口约20万人。

一方面是大量的通勤人口为随机型消费提供足够流量支撑，另外一方面是约20万人口的服务覆盖范围，选择在这里打造商业综合体，具有天然优势。

2、松江区泗泾镇国土空间总体规划以泗泾站为中心

泗泾镇TOD项目不仅有其本身的区位优势，还有强大的政府规划做支撑。

《松江区泗泾镇国土空间总体规划（2020-2035）》中提出：泗泾镇是松江的东北片区重镇，在长三角协同共建的G60科创走廊中，泗泾镇位于与上海科创中心衔接的前沿地区。目前泗泾镇的区域价值并未得到充分发挥。

在未来空间布局上，泗泾镇需融入区域科创发展格局。凭借区位优势，积极发挥G60科创走廊重要组成部分，深入融入长三角一体化的产业格局中。

在功能布局上，泗泾镇城市开发包括5个功能板块，其中轨迹综合板块东至洞泾港、北至泗博路、西至刘五公路、南至泗泾塘。该板块为轨道交通站点带动发展的综合居住板块。规划以泗泾站为中心，进行高等级公共设施和片区公共空间补充，强化TOD开发导向，从而形成泗泾新的生活服务核心，服务辐射镇域内居住人口。

由此可见，招商蛇口此次竞得的泗泾镇TOD项目在其地块本身定位上，松江区政府是对其有期待的。未来泗泾将作为松江与上海科创中心衔接的前沿阵地，深入融入长三角一体化，向东对接上海主城区、联动虹桥商务区，承接虹桥枢纽功能外溢并提供相应配套服务，保持与其协同发展。而泗泾镇TOD项目便是其轨迹服务核心的关键所在。

作为松江区泗泾镇国土空间总体规划的重点，泗泾镇TOD项目背负着松江人民的期待。此次招商蛇口经过56轮厮杀最终将其纳入囊中，不仅是其对自身实力的充分自信，同样也是招商蛇口对其商业综合体运维能力的展示。

1、32城超70个项目，“X+商业”差异化战略的成功

刚结束的2023年，是招商蛇口商业项目开业最多的一年，包括厦门海沧招商花园城、上海曹路招商花园城、湛江招商花园城、深圳会展湾花园里等地标商业项目成功亮相，并且保持超90%的高开业率。

其中上海曹路招商花园城，作为璀璨城市TOD+MALL的经典之作，以超15万体量、全维创新的商业生态、深度扎根浦东曹路板块。98%招商率，95%开业率，全场200+品牌，超50%区域首店，主力店100%区域首进，餐饮品牌90%区域首进，零售配套品牌80%区域首进，一系列数据均刷新2023年上海新开购物中心的开业成绩。

上海曹路招商花园城实景图

目前，招商商管已辐射布局深圳、上海、南京、成都、武汉、重庆等32座城市，持有管理商业项目超70个，总体量近700万方；开发运营写字楼项目超30个，总体量超200万方。

2024年还将有上海海上世界、成都天府招商花园城、长沙观沙岭招商花园城、南京玄武招商花园城、深圳太子湾招商花园城等10多个商业项目入市，在营商业版图持续扩张。

通过梳理近年来招商蛇口“逢开必火”的综合体项目，我们发现与以往“快速复制的商业地产模式”不同，招商蛇口在综合体打造上不着眼于复制城市地标，而是结合城市之所需，提供招商蛇口之所能，因地制宜地塑造符合时代特征、地域文化和项目禀赋的特色项目。以“X+商业”为核心理念，以多元产品与特色品牌为内驱动力，全方位覆盖从滨水城市综合体到社区级购物中心，形成差异化的品牌竞争力。

正是因为招商蛇口秉持“业务聚焦、有进有退、主辅有别和轻重并举”的发展策略，不同区域不同项目规划，产品与项目的侧重点各不相同，在助力城市丰盛发展，丰富市民美好生活的同时也弥补了区域的短板提供了更丰富的选择。

2、深耕21年，招商蛇口懂上海更懂松江

2024年是招商蛇口成立45周年，也是招商蛇口在上海发展的第21年，同样也是招商蛇口与松江结缘的第21年。

招商蛇口与松江结缘是从2003年依云郡开始的，依云郡是招商蛇口在上海开发的第一个别墅项目。项目位于上海城西九亭，在当时是九亭地区唯一一个纯别墅社区。

在这之后，佘山珑原、云著深蓝、都会C区、9号公馆、丰盛道，一直到2023年松江主城现象级红盘招商·云澜湾，从2023年7月11日拿地到11月19日示范区开放仅131天。项目首开劲销8亿。

招商·云澜湾效果图

21年来，招商蛇口不仅见证了松江每一个阶段的发展，也为松江带来了一个又一个耳熟能详的热门项目。

21年的深耕，如果说，招商蛇口向上海、向松江的表达，是通过一个个诚意满满的项目，那么市场对招商蛇口的回应便就是那一张张傲人的业绩单。自2022年在坐稳上海房企各维度销冠之后，招商蛇口又在2023年蝉联上海房企销售榜单各维度第一，这足以印证招商蛇口在上海楼市的影响力和号召力。

此次竞得的泗泾镇TOD项目是招商花园城产品线首次进驻上海西区，另外4座招商花园城项目则分别位于宝山、浦东，招商蛇口也将以此礼献松江。

3、央企旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业

近年来招商蛇口全口径销售排名每年保持稳步提升，耀眼的销售业绩增幅让很多人忽视了很重要的一点，招商蛇口一直以来，其实都在扮演着城市综合开发的角色。

招商蛇口作为央企招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，在开发建设蛇口工业区40余年的历程中，得益于集团内部多产业的协同发展与共同升级，孕育形成了招商特有的片区开发模式。

招商蛇口“前港-中区-后城”开发模式

城市综合体的核心价值在于，为区域空间赋能并且持续迭代，从而引领城市升级，带来片区土地价值、空间价值、运营价值的不断提升和最大化，将价值洼地培育成价值高地。

当招商蛇口把以前的蛇口模式运用到城市综合体的开发运营中，自然是信手拈来。

招商蛇口一方面通过其40余年持续积累的优质资源，推动城市综合体的发展，另一方面，在这一过程中，招商蛇口又进一步积淀了丰富的城区和产业园区综合开发运营经验，不仅培养了实践经验丰富的管理团队、锻造了各项资源的综合整合能力，也形成了完整的综合开发体系。

这就使得招商蛇口在整体城市开发运营的过程中，不仅获得了应有的商业利益，还为片区及城市的发展带来了巨大的社会效益。

泗泾镇TOD项目出让面积达12.96万平方米，容积率为2.3，预计项目住宅可售体量共计16.38万方，可售商业体量1.65万方，集中型商业共计10.7万方，其中有1.8万方文化业态，住宅上半年预计会公示入市。

从最新曝光的规划来看，招商蛇口泗泾TOD项目商业部分将被打造成全新升级的花园城，延续“X+商业”的模式，与泗泾文化基因遥相呼应，形成“文商同圈”的生态模式创新。其住宅部分也将因地制宜，提供符合能被当地居民需要、感受幸福感的住宅产品。

可以预见，在招商蛇口的倾力打造下，首先，2024年上海最新热销红盘已预定，随着住宅产品的公示入市，在如此优越的地理位置及政府区域规划下，或将掀起上海市场新一轮市场热点。

其次，泗泾招商花园城作为区域内首个大型商业综合体，势必将顺应区域TOD综合发展规划接续泗泾文脉，以构建泗泾美好生活新范本为目标，引领区域消费市场的迭新，重塑松江片区商业格局。作为招商蛇口深耕21年礼献松江的标杆作品，泗泾招商花园城也将成为“招商花园城”产品线集大成之作，招商蛇口规划打造全新一代招商花园城，以“青质潮流生活新样本”的前沿市场定位，开启“美好向新X+时代”。

招商蛇口在上海的重点布局和升级之路从未停止，尤其自2021年提出“重返上海心”战略以来，招商蛇口在上海攻城略地的步伐明显加快。

这些年招商蛇口一直与上海共成长，参与城市共建，通过整合综合开发优势、产业资源，打造出匹配时代发展、满足城市需求的城市综合体地标。我们相信随着上海版图的不断扩张，招商蛇口的多元化产品也将逐一呈现，届时这些项目不仅只是助力区域升级的标杆项目，也是进一步彰显招商蛇口在综合体赛道上的实力。